Вокруг МКАД построят миллион квадратных метров помещений для малого бизнеса
26 февраля 2014
На территориях районов массовой застройки, возводящихся сегодня в непосредственной близости от МКАД, в ближайшие 10 лет планируется ввод в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м помещений формата стрит-ритейл. Проблемы с поглощением этого объема недвижимости существуют, хотя они и не фатальны, утверждают эксперты рынка.
У малого бизнеса в Подмосковье хорошие перспективы
"Вокруг Московской кольцевой, в районах ближнего Подмосковья, сегодня идет строительство свыше 20 млн кв. м жилья, - комментирует генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш. - Помещения стрит-ритейл составляют порядка 5-10% от этого объема недвижимости, то есть до 1 млн кв. м. В течение последующих 10 лет все эти площади будут введены в эксплуатацию, что может привести к профициту на областном рынке помещений для малого бизнеса".
По словам эксперта, проблемы с реализацией строящихся помещений формата стрит-ритейл очевидны. Дело в том, что коммерческие площади в возводимых микрорайонах мало востребованы большими сетевыми операторами торговли, которые предпочитают развивать свой бизнес в локациях с уже полностью завершенным строительством либо в концептуальных ТЦ. В то же время, круг индивидуальных предпринимателей, которые могут арендовать первые этажи новых жилых зданий, также ограничен: большинство активных жителей ближнего Подмосковья пять дней в неделю находятся в Москве, поэтому магазины и предприятия сферы обслуживания в пределах района проживания среди них непопулярны.
"Целевую аудиторию индивидуальных предпринимателей, развивающих бизнес в новых районах, формируют неработающие мамы с малолетними детьми, а также бабушки, - поясняет Павел Лепиш. - Все, что им нужно - это аптеки, небольшой магазин продуктов и, возможно, магазин детских товаров. Таким образом, другие виды предпринимательской деятельности в новых районах массовой застройки оказываются невостребованными. Шансы на кратковременный успех также имеют магазины мебели и товаров для ремонта, но в принципе жизнь таких магазинов ограничена 5 годами, то есть периодом, когда новоселы занимаются обустройством приобретенных квартир".
Впрочем, отмечает эксперт, урегулировать ситуацию с реализацией помещений стрит-ритейл за МКАД могут меры по поддержке предприятий малого бизнеса, введенные недавно на территории области. В частности, речь идет о налоговых каникулах, предоставляемых малым предприятиям. "Введение льгот уже подстегнуло спрос на нежилые помещения, мы это фиксируем в динамике продаж, - говорит Павел Лепиш. - Люди приходят, просят подобрать для них объекты в местах с потенциально наибольшим трафиком потребителей".
"Наличие развитой инфраструктуры поблизости - серьезный плюс при выборе первичного жилья, - отмечает генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева, - значительная часть покупателей рассчитывает как можно скорее переехать в приобретенную квартиру, а дефицит инфраструктуры, который часто отмечается в строящихся районах, заметно снижает качество жизни. Дисбаланс особенно заметен в развитии Новой Москвы, где строится гораздо больше жилья, чем инфраструктуры. Но такая ситуация характерна для нового строительства вообще. Девелоперам, не предусматривающим в своих проектах выраженной инфраструктурной составляющей, стоило бы позаботиться о том, чтобы нежилые помещения были привлекательны для арендаторов".
Кроме того, увеличению темпов реализации нежилых помещений в новых микрорайонах сегодня немало способствуют проблемы в банковском секторе и рост бивалютной корзины. "Растет число инвесторов, приобретающих площади на первых этажах с целью долгосрочной эксплуатации. Люди, утратившие доверие к депозитам и деньгам в принципе, несут свои сбережения в недвижимость. Часть этого потока приходится и на коммерческие объекты в составе подмосковных ЖК. Более того, при соблюдении курса на развитие малого бизнеса, который сегодня принят Подмосковьем, рынок помещений стрит-ритейл может обрести достаточную инвестиционную привлекательность", - резюмирует Павел Лепиш.
Впрочем, председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников уверен, что 1 млн. кв. м коммерческих площадей вполне может быть поглощен рынком. Спрос сегодня есть, но зачастую нет достойного предложения.
"Если в "правильных" локациях спальных районов создать "правильные" форматные помещения, в т.ч. отдельно построенные галереи, то эти площади будут поглощены, - поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. - Да, спрос со стороны жителей микрорайона обеспечен лишь ограниченному количеству объектов. Но можно ориентироваться на "внешний" спрос. Для этого объект должен обладать удачной локацией, а само помещение - соответствовать необходимым для каждого конкретного бизнеса технологическим решениям и параметрам планировки, инженерии и прочим характеристикам. К примеру, для общепита необходима открытая планировка, независимая вентиляция, повышенные показатели по электричеству. Для универсама, супермаркета площади составляют 400-2000 кв.м без капитальных стен. Многие сетевые арендаторы отказываются от помещений именно по этой причине".
Более продуманное и концептуальное отношение к развитию стрит-ритейла в спальных районах могло бы сделать этот рынок привлекательным для сетевых арендаторов, а девелоперов мотивировать заранее продумывать наиболее ликвидную функцию помещениям на первых этажах - жилую либо коммерческую, - уверен Денис Колокольников. Таким образом, при "грамотном разнообразии" форматов 1 млн. кв. м вполне будет поглощен, в том числе и за счет перевода части низколиквидных площадей в жилое назначение. В противном случае, действительно, можно ожидать высокого уровня вакансий.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
