Синдром обострения индивидуальности - перепланировка жилого помещения: за и против
14 апреля 2006
При создании типовых квартир проектировщики руководствуются принципом универсальности. В чем-то они, безусловно, правы - на всех ведь не угодишь. Один захочет совместить санузел и ванную, другой - сделать арку из кухни
в столовую, третий считает, что розетки удобнее всего расположить на полу, а не на стене...
Многие жильцы меблируют помещения с учетом готовых инженерных решений, но некоторые бунтари все же затевают перепланировку.
ЗАЧЕМ ОНО НАДО?
Страсть к переделке квартирного пространства - явление сугубо российское
Удачно проведенная перепланировка помещения отражает индивидуальный стиль хозяина, повышает комфортность жилища, позволяет увеличить полезную площадь, повысить качество жизни и приспособить помещение под конкретные требования владельца. Страсть к переделке квартирного пространства - явление сугубо российское. "Пространства много не бывает" - каждый домочадец хочет иметь свой уголок, привычка накапливать барахло требует наличия чулана, людям хочется, чтобы и спальня была, и детская, и гостиная, и столовая, и кабинет - и все "в одном флаконе".
В квартирах сегодня довольно часто изменяют положение сантехузлов (ванных комнат и туалетов), производят объединение комнат, устраивают кухни-гостиные или кухни-столовые, создают гардеробные и прочие дополнительные подсобные помещения, переносят дверные проемы, объединяют жилые комнаты с застекленными лоджиями, утепляя и герметизируя последние...
Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. Желание воплотить в жизнь задуманные изменения влечет за собой их документальное оформление, то есть получение разрешения на перепланировку квартиры в органах исполнительной власти.
ОПРЕДЕЛИМСЯ С ТЕРМИНОЛОГИЕЙ
Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещения.
Переоборудование помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Переоборудование проводится для приспособления помещения к новому функциональному назначению.
Реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещения, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
НАКАЗАНИЕ НАРУШИТЕЛЕЙ НЕОТВРАТИМО
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет за собой наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда, на должностных лиц - от 20 до 40, а на юридических лиц - от 100 до 200 МРОТ. Кроме того, невыполнение сроков предписаний контролирующих органов также влечет штрафы: для граждан - от 3 до 5 минимальных размеров оплаты труда, для должностных лиц - от 5 до 10, для юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ
Если вы поленились оформить соответствующие документы и занялись перепланировкой без разрешения властей, рано или поздно могут возникнуть осложнения.
Во-первых, велика вероятность того, что на вас "настучат" соседи. Мнительные бабушки очень внимательны к посторонним звукам, доносящимся в процессе ремонта, и по стуку кувалды и визгу дрели, а главное - по объемам выносимого мусора безошибочно определяют масштабы затеянного переоборудования. Они пожалуются в ДЕЗ, сотрудники которой потребуют от вас немедленной сатисфакции.
Во-вторых, если вы когда-нибудь задумаете свою квартиру продать, тут же всплывут ваши несанкционированные переделки, отсутствующие на исходном плане БТИ. Так что разрешение все же получить придется, пусть и постфактум.
Отсутствие разрешения на перепланировку квартир влечет за собой:
невозможность распоряжаться своей собственностью, то есть осуществлять любые сделки с недвижимостью: продать, подарить, передать в наследство и т.д.;
наложение штрафов, требование восстановить квартиру в первоначальное состояние;
возможность лишения права собственности на квартиру с последующей реализацией ее с аукциона для возмещения ущерба, который бывший владелец нанес данной или близлежащим квартирам.
Так что лучше не рисковать и все сделать по закону.
ЧТО МОЖНО И ЧЕГО НЕЛЬЗЯ
Косметический ремонт и перенос розеток владелец квартиры и даже просто жилец может делать, ни с кем не советуяс
Если квартира является вашей собственностью, вы имеете право совершать в ней следующие действия:
возводить дополнительные перегородки внутри квартиры;
застеклять лоджии и балконы;
заменять электропроводку, переносить розетки;
устанавливать двери в существующих дверных проемах (в том числе - стальную входную);
заменять сантехнику на аналогичную (раковины, ванну, унитаз), а также переносить и разворачивать ее в пределах ванной комнаты.
И вообще - делать любой косметический ремонт (замену обоев, полов, навесных потолков, подоконников и т.п.). Все это не является перепланировкой и не требует согласования в соответствующих инстанциях.
Граждане и юридические лица имеют право переустраивать помещения, если при этом улучшаются условия их использования и не нарушаются действующие нормы, права и интересы других лиц, а также обеспечивается сохранность жилых домов.
Не допускается переустройство помещений, при котором:
Категорически запрещено переносить ванные комнаты и устанавливать джакузи вместо ванн
ухудшаются условия эксплуатации дома или проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям, к отключающим устройствам;
переустроенные помещения могут быть отнесены к категории непригодных для проживания;
изменяется архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.);
предусматривается увеличение подсобной площади за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции и т.д.
В общем, при переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов для жилых зданий.
Нельзя располагать санузел над кухней или жилыми комнатами соседа, тем более устанавливать бассейны и джакузи вместо положенных по нормативам ванн, устраивать ниши в вентиляционных каналах, вырубая при этом вентиляционные короба, - словом, всячески вредить проживающим по соседству гражданам и ухудшать их условия проживания. Иначе вас заставят привести квартиру в соответствие со строительными нормативами. Необходимо помнить о том, что собственник владеет только пространством внутри квартиры. А общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри квартиры и обслуживает несколько квартир, является общим имуществом всех собственников, проживающих в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ). Так что если в общем коридоре жильцы двух квартир огородили его часть, это расценивается как самозахват чужой собственности - следовательно, незаконно.
ПЯТЬ ШАГОВ НАВСТРЕЧУ МЕЧТЕ
На снос стен и перепланировку жилого пространства придется получать разрешение
Если вы все же решились перепланировать свое жилое пространство, последовательность действий будет следующей:
1-й шаг: Сходить в БТИ и взять поэтажный план. Процедура платная. Стоит 1 руб. 30 коп. за 1 кв. м площади. Если планировка уже сделана и требуется, чтобы специалист БТИ приехал к вам домой и обследовал квартиру, эта услуга обойдется вам в 20 руб. 30 коп. за 1 кв. м - при условии, что общая площадь не больше 100 кв. м. Если больше, то за каждый метр свыше 100 придется заплатить еще по 5 руб. 50 коп.
2-й шаг: Получить письменное согласие всех членов семьи на перепланировку (в произвольной форме).
3-й шаг: Получить проект предстоящих работ в одной из имеющих лицензию проектных организаций, а если вы сносите (переносите) не несущую перегородку, то сделанный от руки эскиз. Просто на плане БТИ зачеркните те перегородки, что вам не нужны, и нарисуйте новые. Если ваш дом имеет историческую или культурную ценность (таких в Москве не более 900) - получаете заключение органов охраны памятников.
4-й шаг: Прихватив вышеперечисленные бумаги и правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности или ордер, а для квартир в новостройках, где выдача таких документов часто задерживается, - инвестиционный договор и доверенность собственника дома), идете в службу "одного окна" Мосжилинспекции вашего округа.
5-й шаг: В "одном окне" берете бланк заявления и заполняете его, указав все намеченные работы.
Вот и все. Остальные хлопоты по оформлению перепланировки ложатся на Мосжилинспекцию. Если для согласования достаточно эскиза, заявление принимают сразу и в кратчайший срок (от 3 дней) оформляют разрешение. Если работы относятся к переустройству или переоборудованию и для них нужен проект, то разрешение на переустройство или отказ с объяснением причин вы получите через 20 дней после подачи проекта и необходимых документов.
Если задуманная перепланировка требует проекта - нужна помощь специалистов. Лицензированная проектная организация выдаст техническое заключение о состоянии квартиры и проект переустройства. При этом пакет документов для получения разрешения будет более объемным:
Действующий поэтажный план БТИ.
Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22).
Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи).
Выписка из домовой книги.
Финансово-лицевой счет.
Техническое заключение (лицензия организации).
Проект перепланировки квартиры (лицензия организации).
Договор на технадзор (с проектной организацией).
Акт на скрытые работы.
Согласование с балансодержателем.
Согласование с Архитектурно-планировочным управлением.
Согласование с жилищной инспекцией.
Письменное согласие соседей прилегающих квартир и собственников.
Страховка (на время проведения строительно-монтажных работ).
Согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ).
Договор на вывоз мусора.
Договор на технадзор с балансодержателем.
Если вы поручите сбор документов и получение разрешения на перепланировку специалистам, придется выложить за их услуги около $1500. В эту же сумму, как правило, включена стоимость проекта.
PRO-СПРАВКА
Из закона города Москвы от 29.09.1999 № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы"
(принят в соответствии с Законом РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики")
Глава 2. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА ПОМЕЩЕНИЙ
Статья 4. Порядок получения разрешений на переустройство помещений
2. Для получения разрешений на переустройство помещений в жилых домах заявители предоставляют:
2.1. Копии документов о правах на занимаемые помещения.
2.2. Заявление о намечаемом переустройстве помещений (перечень мероприятий), режиме и продолжительности производства работ с приложением письменного согласия управляющего жилым домом, оформляемого им в десятидневный срок. <...>
2.3. Копии поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации, где графически наносятся предложения по изменению планировки.
2.4. Проектную документацию (обязательна для мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем).
2.5. Заключения государственных надзорных органов в соответствии с характером заявленных мероприятий.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
