Новосибирск - удивительный город. Удивительный прежде всего своей способностью оставаться в памяти путешественника, однажды там побывавшего. Город, жители которого гордятся, что он у них есть и что только им принадлежит все самое лучшее: самое симпатичное метро, самый обаятельный директор зоопарка и самый оригинальный памятник Мэри Поппинс, не говоря уж о театрах и образовании. А еще они называют свой Новосибирск интеллектуальной столицей Сибири и не желают никуда уезжать. По крайней мере, так говорят москвичам...
Было много хорошего
На земле есть города-курорты, города-крепости, города-музеи, чья история писалась на бересте и пергаменте... Новосибирску не подходит ни одно из этих определений. Можно сказать, что его история, как и сегодняшнее название, начинается с "ново"...
Населенный пункт, впоследствии ставший столицей Западной Сибири, был основан в 1893 г. на месте строительства железнодорожного моста через реку Обь. Его появление не осталось незамеченным. Более того, российские газеты тех далеких лет даже предсказали Новой деревне, как она тогда называлась, завидное будущее, как крупному торговому центру.
И если применительно к зарождающемуся городу можно сказать "молодой, да ранний", то этот "новорожденный" оказался именно таким: на втором году жизни его назвали в честь батюшки императора Александра III Александровским, а через год нарекли Новониколаевским, в честь Николая Чудотворца - небесного покровителя императора Николая II.
В 1912 г. Новониколаевск стал первым городом в России, где было введено всеобщее начальное обучение. Здесь же появился первый театр музыкальной драмы. Настойчивость, с которой никому еще толком неизвестный сибирский поселок претендовал на превращение в самостоятельную административную единицу - посад или город, тоже впечатляла. Прошение было услышано, рассмотрено и удовлетворено через 15 лет после основания. Весной 1917 г. в молодом городе уже насчитывалось сто с лишним тысяч жителей и целый ряд промышленных предприятий.
С образованием в мае 1925 г. Сибирского края Новониколаевск получил статус административного центра всей Сибири, а вскоре и новое имя - Новосибирск.
В последующие десятилетия новоявленная столица, словно подтверждая свой статус, росла и набиралась сил, аккумулируя в себе финансовые, экономические и научные ресурсы региона. После постройки Транссибирской магистрали и паровозоремонтного завода Новосибирск превратился в крупнейший транспортный узел азиатской России. Созданный в Новосибирске военно-промышленный комплекс в годы войны помог ему стать "опорным краем державы", а выгодное экономико-географическое положение - крупнейшим региональным центром России.
Очень разные у нас берега
Новосибирский университет. Кузница кадров для России и Европы
Современный Новосибирск занимает третье в России место не только по численности населения, но и по размерам занимаемой территории. Река Обь делит его на правый и левый берег, где располагаются 10 административных районов, абсолютное большинство которых, как и везде в России, называются по-советски стандартно: Кировский, Ленинский, Октябрьский, Дзержинский, Первомайский...
По разным оценкам участников новосибирского рынка недвижимости, в городе работают от 200 до 300 агентств недвижимости, при этом каждый месяц возникает одно-два новых агентства и столько же исчезает. Впрочем, действительно крупных операторов, контролирующих около 70% рынка, всего около трех десятков, и это количество уже много лет остается практически неизменным.
По словам Павла Смелова, директора по маркетингу агентства "Сибакадемстрой недвижимость", на вторичном рынке жилья в Новосибирске ежегодно совершается в среднем 20-22 тысячи сделок купли-продажи, 90-95% из которых происходят при участии специализированных агентств. Объем рынка жилой вторичной недвижимости, по его мнению, составляет 35-36 млрд рублей в год, а средний размер комиссии в агентствах равен 5% от суммы сделки.
Наиболее популярными и престижными районами города считаются Центральный, Железнодорожный и Верхняя зона Академгородка. Самыми "дешевыми" - районы Первомайки, Пашино и Затулинского жилмассива. Благородный "тихий" центр, как ему и положено, остается самым престижным районом.
По данным на октябрь 2006 г., в Центральном районе 1 кв.м стоил в среднем 45,5 тысячи рублей, в Первомайском районе - 25,5 тысячи рублей за 1 кв.м. В первые месяцы 2007 г. цены увеличились на 20%, но весной, в отличие от листьев на деревьях, расти снова перестали. Тем не менее 3-комнатные квартиры за этот период успели подорожать в среднем на 20%, "двушки" - на 18,7%, "однушки" - на 15%.
Выражаясь понятным языком, в апреле 2007 г. средняя цена 1 кв.м на вторичном рынке Новосибирска, а также в типовых новостройках, по данным агентства RID Analytics, составила 51 тысячу рублей. То есть типовая однокомнатная квартира в центре Новосибирска, Академгородке или рядом с метро в среднем стала стоить 2 млн рублей, а однокомнатная "хрущевка" в отдаленном районе - около 1,7 млн.
Эксперты уверены, что до конца года рынок будет спокойным, а во втором полугодии жилье подорожает еще на 20%, но, скорее всего, не больше.
Минимальной суммой для приобретения недвижимости в Новосибирске специалисты называют 250-420 тысяч рублей. Именно столько понадобится человеку, желающему приобрести самое недорогое жилье в столице Сибири. Впрочем, рассчитывать, имея столь скромную сумму, можно лишь на халупу в 1-2-этажных домах из бруса, шлакоблоков или кирпича, с большим процентом износа, чаще всего полублагоустроенных или барачного типа, расположенных в отдаленных районах города.
Тем, кто не имеет средств на покупку даже такой недвижимости, приходится довольствоваться квартирой по найму. На рынке аренды Новосибирска предложение по-прежнему доминирует над спросом, а цены зависят от сезонности. Так, в мае аренда квартир обходилась новосибирцам на 5% дешевле, чем в январе. В центральной части города и в районах, расположенных недалеко от метро, простенькую "однушку" в мае можно было снять в среднем за 10-13 тысяч рублей, в отдаленных районах дешевле - за 6-9 тысяч рублей. Директор новосибирского агентства недвижимости "Дельта" Владимир Затримайлов прогнозирует, что следующее повышение цен на аренду грядет в сентябре, когда начнутся занятия в вузах и завершится дачный сезон.
Не все то элитно, что дорого
Дорогое и очень дорогое жилье в Новосибирске, как и в любой уважающей себя столице, конечно, тоже есть. Обусловлено это тем, что интерес состоятельных новосибирцев к престижному жилью остается стабильно высоким, вне зависимости от общих настроений, царящих на рынке. А раз есть спрос, будет и предложение.
Что касается стоимости такого рода квартир, то она в среднем в три-четыре раза превышает стоимость квадратного метра в типовых квартирах и колеблется в районе 75-85 тысяч рублей, доходя до 150-180 тысяч рублей за "квадрат" с отделкой.
Однако, несмотря на цены, сопоставимые с московскими, говорить о существовании элитного жилья в Новосибирске, по мнению большинства местных экспертов, рано и гораздо уместнее использовать в данном случае более нейтральный термин - жилье повышенной комфортности.
Впрочем, и здесь взгляды расходятся порой диаметрально. Директор инвестиционной компании Stocker Сергей Ерценкин утверждает: "В городе, где грязные дворы и нечищеные дороги, элитного жилья быть не может. Золотая клетка все равно будет клеткой, за оградой которой располагается совсем не элитный город. Если сравнить условия и цены такой "элитности" в Новосибирске и, например, на побережье в Испании, сравнение окажется не в пользу первого и по качеству самого жилья, и по качеству сервиса, и по разнообразию услуг для жильцов".
Гораздо менее категорично настроен директор компании "Доктор Ключ" Илья Балахонов, который может перечислить на память все адреса новосибирской "элитки": по крайней мере три дома класса de luxe и 17 домов премиум-класса.
Как бы то ни было, большинство новосибирских экспертов в области недвижимости склонны зачислять в тройку лидеров по уровню комфортности проживания жилые комплексы "Паркхаус", "Солярис" и "Болгарский дом", а состоятельные новосибирцы готовы платить и за тот "люкс", который им предлагают.
Лидером по количеству престижных квартир является Центральный район, далее следуют Железнодорожный, Ленинский и Заельцовский. На их долю приходится 90% престижного жилья.
Во втором квартале 2007 г. средняя цена 1 кв.м в престижных домах составила 60-70 тысяч рублей, максимальная - 136 тысяч рублей. Так, в вышеупомянутом жилом комплексе "Паркхаус" 3-4-комнатную квартиру площадью 130-160 кв.м сегодня можно приобрести, выложив за нее в среднем от 10 до 12 млн рублей. Покупка "трешки" площадью 130-150 кв.м в жилом комплексе "Солярис" обойдется в 12-21 млн рублей. Двухкомнатная квартира в "Болгарском доме" стоит в среднем 8 млн рублей
Общий рост цен на рынке престижного жилья в Новосибирске в первом полугодии составил 22%.
В деревню, в глушь, в Матвеевку!
Строительство первого организованного коттеджного поселка в Новосибирске началось в 2005 г. Однако история массового малоэтажного строительства, как теперь модно говорить, началась задолго до этого события - в конце 1980-х - начале 1990-х гг., когда с десяток крупных заводов города начали строительство дачных поселков для своих работников. На эту благую цель в Новосибирском сельском районе было отведено около 600 га земли. Смутных перестроечных времен тогда никто не ожидал, но они нагрянули, и в результате закончить строительство ни одному предприятию не удалось - вокруг города появились поля недостроя.
Сегодня коттеджных поселков под Новосибирском не меньше 30, но к престижным и хорошо обжитым относится не более десятка из них.
По данным новосибирского агентства "Афина Паллада", самыми дорогими объектами считаются частные дома в районе обкомовских дач, в Матвеевке, Кудряшах и Заельцовском районе Новосибирска по улице Победы. Большой популярностью, несмотря на свою удаленность от Новосибирска, в последнее время пользуются также районы Обского моря и Бердского залива, хотя их обитатели и вынуждены регулярно стоять в пробках по дороге в Новосибирск и обратно.
Однако, несмотря на все трудности, загородная жизнь в столице Сибири набирает все большую популярность, а цены на земельные участки и дома стремительно растут. По данным агентства "Сибакадемстройнедвижимость", средняя цена на землю осенью 2006 г. составила 300-500 тысяч рублей за одну сотку. Средняя цена на коттеджи варьировалась от 3 до 20 млн рублей, а безусловным лидером "престижной лиги" на тот момент стал коттедж в Заельцовском районе площадью 300 кв.м, с отделкой, качественным дизайном и дорогой мебелью, по цене 45 млн рублей.
Однако, несмотря на высокую стоимость, стать по-настоящему элитными новосибирским загородным коттеджам мешают печальные реалии российской провинции: отсутствие асфальтированных дорог, центральных коммуникаций, магазинов, детских садов, аптек, медицинских пунктов и общих территорий, оборудованных для отдыха и прогулок.
К тому же сегодня уже все понимают, что дорогой дизайн и самые совершенные инженерные коммуникации коттеджей не помогут поселку стать элитным, если последнее не подтверждено высоким статусом его обитателей.
Что касается таунхаусов, то их в Новосибирске строится немного, и этот сегмент рынка пока только формируется. Спрос на них неоднороден - в некоторых районах эти полуквартиры-полукоттеджи раскупаются еще на стадии строительства, а в некоторых вообще не пользуются популярностью, вызывая интерес лишь у 1-2% населения.
Подводя итоги, можно лишь отметить уверенность новосибирских риэлторов в том, что строительство коттеджей в пригороде Новосибирска будет развиваться. Произойдет это прежде всего за счет сноса старых домов в престижных точках и возведения на их месте новых особняков. К тому же спрос на дома именно в организованных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой должен подтолкнуть инвесторов к вложению средств в их создание. Ждать осталось недолго.
Дефицит площадей
Коммерческой недвижимости в Новосибирске с каждым годом становится все больше
Если внимательно изучить мнения новосибирских риэлторов, опубликованные в различных СМИ, то сами собой напрашиваются следующие выводы:
- самая дорогая коммерческая недвижимость Новосибирска на левом берегу Оби располагается на проспекте Маркса, на правом берегу - на Красном проспекте, а также в непосредственной близости от станций метро, вне зависимости от берегов;
- самыми дешевыми предложениями в секторе офисной недвижимости являются подвалы в отдаленных районах, которые практически не пользуютсяся спросом;
- самыми платежеспособными среди арендаторов на рынке коммерческой недвижимости до недавнего времени оставались операторы игровых автоматов, а самыми состоятельными покупателями - банки и торговые сети.
По словам гендиректора риэлтерской компании "БрокерКом" Александра Назарова, спрос на коммерческую недвижимость в Новосибирске пока все еще превышает предложение. Востребованы все типы коммерческой недвижимости: офисы, магазины и складские помещения. При этом, что парадоксально, на рынке подолгу находятся сотни различных предложений, не востребованных покупателем. "Учитывая, что на каждый товар найдется свой покупатель, можно предположить, что на эти объекты просто завышена цена", - предполагает эксперт.
По оценке аналитической компании RID Analytics, в третьем квартале 2006 г. средняя стоимость аренды квадратного метра офисных помещений в Новосибирске составляла 735 рублей, торговых помещений - 1070 рублей, производственно-складских - 174 рубля.
Продавали квадратный метр офисных помещений в среднем за 35 тысяч рублей (в бизнес-центрах за 60-70), торговых - за 45 тысяч рублей, "квадрат" складских помещений уходил за 10-12 тысяч рублей, в зависимости от состояния объекта, места его расположения, наличия подъездных путей и подъемных механизмов.
Таким образом, в 2006 г. продажная цена на торговые и офисные площади в Новосибирске выросла в среднем на 40-50%, а стоимость аренды офисов поднялась на 15-20%.
С тем, что цены на коммерческую недвижимость Новосибирска явно завышены, согласно большинство экспертов. Объясняют они это явление тем, что большинство помещений покупается для последующей сдачи в аренду, а инвесторы хотят "отбить" свои вложения не более чем за 3-6 лет, что не может не влиять на рост цен.
А тем временем коммерческой недвижимости в Новосибирске становится все больше. Меньше месяца назад, в конце июля, в городе открылся первый бизнес-центр класса "А". Им стал 14-этажный офисный комплекс "РосЕвроПлаза" на пересечении улицы Ленина и проспекта Дмитрова. Инвестиции в проект составили порядка $35 млн.
Это радостное для города событие имеет двоякое значение. Ведь с ростом объемов строительства новых торговых и бизнес-центров в ближайшие год-два эксперты предсказывают перенасыщение рынка. Однако это касается только аренды помещений, поскольку объектов для продажи в Новосибирске практически не строится.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
