Рынок недвижимости в Москве, впрочем, как и в целом по стране, перекуплен. При этом квартиры сдаются без отделки, а сроки строительства зачастую не выдерживаются. И вот появляется реальная альтернатива - за эти же деньги приобрести апартаменты за рубежом в непосредственной близости от моря, с отделкой "под ключ" по европейским стандартам и со своей инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую и теннисные корты, ресторан, фитнес-центр и прочие удобства. И все это вполне реально приобрести, взяв кредит в иностранном банке.
Сегодня покупка дома или квартиры за границей становится все более популярной формой сохранения капиталов от "вывихов" отечественной экономики для тех, кому есть что терять. Этому немало способствуют особенности национальной налоговой политики. Но зарубежный рынок недвижимости - не только для бизнес-элиты. Многие представители среднего класса тоже накопили достаточные суммы, чтобы всерьез задуматься о покупке недвижимости за границей для отдыха или сдачи в аренду. И если раньше лихие русские парни, покупая шикарную виллу с видом на море, могли грохнуть на стол кейс с наличными долларами, немало удивив при этом респектабельных местных риэлтеров, то сегодня все больше используются различные кредитные схемы, давно ставшие привычными для западного обывателя.
К скачущим ценам на отечественном рынке недвижимости добавляются нестабильный доллар, желание спасти сбережения от инфляции, возможность заработать на аренде и понятное желание иметь домик у лазурного моря в спокойной стране. Но все-таки определяющим фактором становится то, что большинство зарубежных стран, где россияне приобретают недвижимость, дают существенное преимущество, которого пока нет в России, - дешевую ипотеку.
Особенности
Вилла у моря в Греции или дом в Подмосковье?
В большинстве европейских стран россияне имеют возможность получения кредита для покупки недвижимости, но условия везде различны. Сравнительно просто получить кредит в Испании, на Кипре и в Турции. Несколько сложнее это сделать в Англии и Франции. А вот в Италии ипотека для россиян практически нереальна, также как и в странах бывшего соцлагеря.
Кроме того, большое значение имеет и специфика условий ипотечного кредитования для иностранцев. Конечно, резидентам условия кредитования предоставляются более льготные, нежели иностранцам. Однако наши соотечественники, не избалованные низкими банковскими ставками и длительными сроками кредитования, будут довольны и существующими ипотечными продуктами. При покупке недвижимости необходимо обладать суммой от 30% стоимости недвижимости (плюс расходы на оформление и вступление в права собственности). Кредит выдается на сумму до 70% от стоимости недвижимости на срок 10-20 лет. Банковская ставка плавающая, в среднем от 3,5 до 5% годовых. Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости. Собственником недвижимости сразу становится покупатель, но оригиналы документов собственности хранятся в банке до момента погашения кредита. Процедура получения кредита несложная и быстрая.
По-разному поставлена и процедура проверки кредитоспособности клиентов. Практически везде есть требования о соотношении ежемесячного дохода и выплат по кредиту. Собственно, исходя из них и определяется максимально допустимый размер кредита. Ежемесячный доход заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем выплаты банку (зачастую это соотношение оценивается как 3:1).
С недавних пор испанские виллы в кредит стали доступны и россиянам
Для получения кредита, кроме паспорта покупателя и договора купли-продажи, требуется предоставление документов, подтверждающих платежеспособность клиента, а именно справка о доходах и выписка с банковского счета, а также рекомендательное письмо от работодателя.
Справка должна быть переведена на язык страны получения кредита (перевод должен быть заверен нотариально). В справке необязательно указывать только "белую" зарплату. Дополнительными документами, подтверждающими платежеспособность покупателя, являются копии документов о наличии движимого и недвижимого имущества.
Расходы по выдаче кредита обычно составляют около 2% от стоимости недвижимости. Ответ банка и условия ипотеки даются в соответствии с оценкой недвижимости (оценка банком стоимости жилья занимает 2-7 дней), а также предоставленных документов. В каждый платеж входит амортизация, то есть возврат кредита, и проценты. Клиент может выбрать ежемесячную и ежеквартальную форму оплаты кредита. Время получения ипотечного кредита составляет 2-3 недели. Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (в соответствии с условиями ипотечного контракта) суммы в погашение кредита со счета покупателя. Если на счету не оказалось средств на оплату очередного взноса, банк повышает процентную ставку за просрочку платежей. Если покупатель не может уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев, банк через суд забирает собственность. Досрочное погашение кредита обычно отягощается небольшими штрафами. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и подписанием финального соглашения. Недвижимость, приобретенная в кредит, является собственностью покупателя, что удостоверяется нотариальной купчей. Но поскольку имеются кредитные обременения, владелец обязан оповещать банк обо всех переделках, а также в случае принятия решения о продаже недвижимости.
Теперь, собственно, о том, каким образом можно приобрести недвижимость посредством ипотечного кредитования. В основе процесса лежит необходимое условие, по которому покупаемая недвижимость становится предметом залога до полного погашения покупателем кредита банку, а также платежеспособность покупателя. Важную роль играет возможность для банка должным образом оценить объект, что минимизирует риск по его реализации в случае невыплаты кредита. Вследствие этого ипотечное кредитование развивают, как правило, местные банки, которые имеют возможность оценить объект и проверить платежеспособность клиента.
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. "Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом", - утверждают эксперты.
Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода (соотношение 3:1). Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран.
Банки Италии в этом плане гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.
Валюта кредитования
Для приобретения апартаментов на французской ривьере потребуется гарантия от европейских банков
Не избалованные обилием финансовых инструментов у себя на родине российские граждане при покупке недвижимости за рубежом порой просто не задумываются о том, в какой валюте брать ипотечный кредит. Как говорится, "лишь бы дали". И зря. Доподлинно известно, что кредитоваться надо либо в "дешевой", либо в падающей валюте.
Начнем с рубля, поскольку ипотеку на покупку недвижимости за рубежом в отдельных случаях можно получить и в России. Как-то незаметно рубль лишился своего обидного прозвища "деревянный", столь популярного в начале 1990-х гг. Первопричина - нефть, вернее запредельные цены на нефть. Став с 1 июля 2006 г. свободно конвертированным, рубль приобрел все основные признаки "товарной" валюты. И теперь в компании с канадским, австралийским и новозеландским долларом растет вместе с ценами на нефть, которые ставят все новые и новые рекорды и падать ниже $70 за баррель не собираются. Да и учетная ставка Центробанка составляет 10%. Так что рубль ни "дешевой", ни падающей валютой не назовешь, и кроме патриотизма никаких других причин для того, чтобы брать ипотечный кредит в рублях, просто не существует.
Теперь о долларе, американском и "вечнозеленом". Доллар, несмотря на всю свою силу, имеет тенденцию к понижению. Американская экономика, хотя и остается доминирующей в мире, продолжает находиться под грузом существенных проблем. Это и огромный дефицит внешнего торгового баланса (разница между экспортом и импортом товаров и услуг), и замедление роста ВВП, и увеличение внешней задолженности. Америка продолжает жить в долг.
В последнее время к запредельным ценам на нефть и золото, имеющих к тому же тенденцию к повышению, добавились проблемы на рынке субстандартного кредитования и Федеральная резервная система (Центральный банк) США, последнее время оставлявшая неизменной процентную ставку, на последнем своем заседании 18 сентября резко снизила ее до уровня 4,75%
Вечнозеленый доллар - многолетняя начинка матрасов на просторах СНГ - свалился до неприличных уровней против основных своих конкурентов. И хотя он и не является "дешевой" валютой, но в перспективе имеет тенденцию к понижению и в принципе может быть валютой для ипотечного кредита.
Евро и британский фунт мы даже и рассматривать не будем. Высокие процентные ставки и явная тенденция к повышению.
А вот еще одна европейская валюта, швейцарский франк, достаточно интересна, и не в последнюю очередь своей "дешевизной". Процентная ставка Банка Швейцарии - 2,75%. Несомненно, франк твердо удерживает второе место по "ипотечной" привлекательности после иены. Правда, здесь все же есть одно "но". Франк уже длительное время топчется на месте и не может определиться с направлением движения - вверх или вниз. И вот если он наконец определится и начнет расти (то есть доллар начнет серьезно падать против франка), тогда валюта кредита в швейцарских франках станет дорогим удовольствием.
И о иене. "Бедная иена" продолжает оставаться достойной валютой для ипотечного кредита. Процентная ставка Банка Японии - 0,5%. А нынешняя ситуация на японском финансовом рынке говорит о том, что ставки в Японии если и будут расти, то не скоро и не сильно. Чего нельзя сказать о курсе иены, и в первую очередь против доллара США.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
