Американцы уже продолжительное время успешно живут в долг, причем как на уровне индивидуумов, так и на уровне государства. И вот оказалось, что эта пагубная привычка в конце концов сыграла с Америкой злую шутку. В Соединенных Штатах разразился ипотечный кризис. Но ведь не зря говорят: "Когда Америка чихает, остальной мир охватывает лихорадка". В результате выяснилось, что ни один из мировых финансовых центров не обладает достаточным иммунитетом, чтобы безболезненно перенести охватившую инвесторов горячку.
История болезни
Кризис не случился в одночасье - ипотека в США "заболела" еще зимой. Но американские монетарные власти поначалу даже не обратили на это внимания. Затем начали уверять инвесторов, что это "легкий насморк", экономический рост эти проблемы не затронут. Между тем рынок строительства нового жилья - это основа всей американской экономики и мотор, который оживляет все без исключения ее секторы. Но политикам было нужно сделать хорошую мину при плохой игре. К июлю обманывать или самим обманываться стало уже неприлично, и глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке, руководитель Минфина Генри Полсон и президенты крупнейших инвестиционных домов сдались и признались в "содеянном".
Рынок долгового капитала - это движущая сила финансового мира, своеобразный живительный поток средств для правительств и компаний, нуждающихся в инвестициях, и для частных лиц, которым нужен дом, образование и вообще нормальные условия жизни. Рынок этот существует испокон веков, и, казалось бы, все в нем ясно и понятно: вот банк (главное, чтобы он имел достаточное количество ресурсов), а вот потенциальный заемщик (главное, чтобы он был платежеспособен). Банк выдает кредит, а добросовестный заемщик его своевременно гасит, естественно, с процентами. Иначе к чему все это?
Но на протяжении последних лет финансовые власти США проводили очень мягкую кредитно-денежную политику, а на рынке недвижимости наблюдался многолетний рост цен на жилье. В результате в стране стал бурно развиваться рынок низкокачественных ипотечных кредитов (так называемых subprime mortgages), или, иначе, рынок субстандартного ипотечного кредитования. Соблазнившись доступностью сравнительно дешевых финансовых ресурсов, многие операторы рынка в поисках дополнительных доходов стали игнорировать одну из основных заповедей кредитования вообще и ипотечного кредитования, в частности, - тщательно отслеживать платежеспособность заемщиков, довольствуясь только залогом в виде приобретаемого жилья.
Кроме того, все это выглядело необременительно и несложно - ипотечные кредиты предлагали многие кредитные учреждения. К тому же ипотечное кредитование в США не является "кабальным" и редко превышает 5% годовых. Кредиты обычно предоставляются на длительный срок, а если по тем или иным причинам заемщик не может своевременно погасить платежи, существует гибкая система рефинансирования.
Еще один важный момент: в Америке жилье, находящееся в ипотеке, без проблем продается. То есть заемщик, почувствовав, что ему не по карману выплачивать кредит, может продать свою недвижимость вместе с долгом по кредиту другому лицу и переселиться в более дешевое жилье.
Такой "либерализм" и гибкие условия решения ипотечной проблемы со временем привели к тому, что ипотечные кредиты стали выдавать "по первому требованию", без должного изучения платежеспособности клиентов. В результате жилье в кредит легко получали и те, кто расплачиваться в принципе не собирался. Поэтому количество проблемных кредитов начало расти, как снежный ком, провоцируя лавину дефолтов.
Затем был сделан еще один шаг навстречу катастрофе. Выдав кредит заемщику под залог жилья, банки, ипотечные компании и сберегательные ассоциации стали эмитировать ипотечные облигации на сумму залога и передавать их крупным финансовым институтам, чтобы сразу же получить деньги, которые опять же шли на выдачу ипотечных кредитов. Несмотря на очевидное сходство с крупномасштабной финансовой пирамидой, этот процесс на Западе назвали "секьюритизация активов".
Но ведь и это еще не все. В последнее время на валютном рынке все чаще говорят об операциях carry trade. Суть их проста. Берется кредит в японских иенах, естественно, под низкую "японскую" процентную ставку, на эти иены покупаются высокодоходные валюты - американские, австралийские или новозеландские доллары - и на другом конце света выдаются в виде кредита в этих самых долларах.
Для наглядности просто сравним учетные ставки: Япония - 0,5%, США - 5,25%, Австралия - 6,25%, Новая Зеландия - 8,0%. Почувствовали разницу? И это на одном долларе. А на пятистах миллионах?
На эти же, купленные на японские иены американские доллары можно также прикупить высокодоходные (по западным меркам) американские государственные ценные бумаги (казначейские векселя, ноты, бонды) или же - внимание! - закладные по тем самым ипотечным кредитам subprime.
Угадайте, что будут делать хедж-фонды, прикупившие закладные, во время кризиса на рынке недвижимости? Ну так они это и сделали. То есть закладные продали за доллары, затем доллары продали и стали покупать иену, чтобы хотя бы выйти в ноль при погашении кредитов по carry trade.
И тут началось. Доллар против иены свалился с уровня Y124.0 до уровня Y112.0. Полетели вниз все биржевые индексы: американский Dow Jones, немецкий DAX, британский FTSE, японский Nikkei, не говоря уже о "прочих всяких шведах".
В результате все это сплелось в один огромный снежный ком. Тут уж "не до жиру, быть бы живу". Банки стали опасаться проблем и начали перестраховываться, повышая ставки по ссудам и ужесточая требования. Количество денег в экономике катастрофически уменьшилось и на горизонте замаячил еще один кризис - кризис ликвидности (нам ли этого не знать: зарплата макаронами, табуретками и шпингалетами, полное отсутствие всякой валюты в обменниках во времена "хроники пикирующего рубля" и прочее).
Тут уж монетарные власти зашевелились. Оперативно были проведены валютные интервенции: ФРС США - $38 млрд, ЕЦБ - $94,8 млрд, и спустя несколько дней еще одно совместное мощное вливание со стороны ФРС, ЕЦБ и Банка Японии - $300 млрд.
Пожар потушен? Это вряд ли. Жителям Москвы и Подмосковья хорошо известно, что такое горящие торфяники. Жителям Львова и Львовщины хорошо известно, что такое горящий "желтый фосфор". Ну а жителям Киева хорошо известно, что такое Чернобыльская АЭС, но не известно, что происходит в саркофаге третьего блока. Как говорится, в любой момент...
И вот стали появляться "первые ласточки". 7 сентября Министерство труда США опубликовало данные, в соответствии с которыми число рабочих мест в августе сократилось на 4 тысяч. Эти данные просто шокирующие по сравнению с еще недавним ростом на 100, 200 и даже 300 тысяч мест в месяц. И такое произошло впервые с августа 2003 г., причем на фоне резкого снижения занятости в строительном секторе и обрабатывающей промышленности. А это означает, что рецессия в жилищном секторе начинает сказываться на общем состоянии экономики США.
Следом, 12 сентября, на Нью-Йоркской товарной бирже значительно подорожала нефть. На момент окончания торгов фьючерсные контракты на поставки "черного золота" в октябре заключались по цене $79,91 за баррель, а в ходе торговой сессии цена барреля нефти впервые превысила психологически важную 80-долларовую отметку, достигнув $80,18. Это стало новым абсолютным максимумом стоимости нефти в Нью-Йорке.
Понятно, что рост цен на нефть не является следствием кризиса на рынке ипотечного кредитования, но нервозности на финансовых рынках это, несомненно, добавит.
Теперь совершенно очевидно, что американцы чувствуют на себе все прелести кризиса на рынке жилья и беспорядков на финансовых рынках, что, без сомнения, повлечет за собой снижение потребительских расходов и в итоге может вылиться в экономическую рецессию. Это еще нельзя назвать устойчивой динамикой, однако, вероятно, этого будет достаточно, чтобы заставить ФРС начать цикл снижения процентных ставок.
Так кто же виноват в безумии, творящемся на рынке субстандартного кредитования? "Не мы", - говорят кредиторы, предоставлявшие рискованные кредиты ненадежным потребителям. Аналогичным образом отрицают свою причастность и компании на Wall Street, покупавшие эти займы, формировавшие из них пакеты и без зазрения совести продававшие инвесторам. Не хотят брать на себя ответственность ни рейтинговые агентства, которые уверяли, что подобные инвестиции надежнее, чем они оказались на самом деле, ни хеджевые фонды, которые их активно скупали.
Виноваты все, но наибольшие шансы стать "стрелочником" в этой истории с продолжением у крупных рейтинговых агентств, таких как Moody's Investors Service, Fitch Ratings и Standard & Poor's. Без штампа "одобрено", поставленного ими, многие крупные инвесторы, такие как пенсионные фонды или университетские фонды, никогда не стали бы покупать ипотечные облигации.
Возможность заражения
Со времен Петра "окно в Европу" то закрывалось, то снова открывалось. Дело доходило даже до защитных рольставен в виде "железного занавеса". Но после того как 1 июля 2006 г. российский рубль стал свободно конвертируемой валютой во вновь приоткрывшееся окошко потянуло сквозняком.
Беззаботная жизнь типа "а нам все равно" закончилась и началось что-то вроде "на Дальнем Востоке ось сломалась, и нам надо проверить". Да, в современной России сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны мировая держава и член Большой восьмерки, с другой же - страна, входящая в состав 15 государств Европы, Ближнего Востока и Африки, которые рейтинговое агентство Standard & Poor’s относит к группе "развивающихся рынков". Хорошо, что уже не "Сьерра-Леоне с ракетами", как в былые времена.
Однако достигнутого с лихвой хватило на то, чтобы в приоткрывшуюся щель "окошка" успела просунуться тень мирового кризиса субстандартного кредитования. Финансовый кризис в США дошел до России. Банки начали ограничивать выдачу ипотечных кредитов, так как стали испытывать сложности на долговом рынке, а инвесторы, соответственно, выводить деньги из экономик развивающихся стран, к которым, как мы уже знаем, в понимании мирового сообщества относится и Россия.
За две недели августа из России было выведено $9,2 млрд. С 10 по 24 августа объем золотовалютных резервов (ЗВР) сократился на $6,4 млрд - до $413,8 млрд. При этом заметнее всего объем снизился с 10 по 17 августа - на $5,5 млрд. С 18 по 24 число того же месяца ЗВР сократились на $900 млн. Вообще же ЗВР могут сократиться на $15-20 млрд, а отток капитала может составить $25-30 млрд.
Да, волею случая спустя 9 лет после объявления дефолта в августе 1998 г. Россия вновь столкнулась с возможностью кризиса. Но надо признать, что времена с тех пор существенным образом изменились, и кроме совпадения дат по календарю других аналогий особенно не наблюдается.
Во-первых, российский финансовый рынок, конечно, может пострадать от падения мировых индексов, но не катастрофически. Эксперты уверены, что высокие цены на нефть помогут притоку капиталов на наши рынки. Нефть обновила исторический рекорд, подорожав до $82 за баррель. Кроме того, по мнению экспертов, "черное золото" продолжит дорожать. А это не только прибавит очков нашим нефтяным компаниям, но и поддержит экономику в целом, стимулируя спрос.
Рубль благодаря потоку нефтедолларов будет расти. Бюджет будет "пухнуть" невероятными темпами. Напомним, что уже с 1 августа за вывоз тонны нефти таможенники берут около $224 (повышение на $23,3). В октябре пошлины вырастут как минимум на столько же - то есть вплоть до конца года страна будет в буквальном смысле захлебываться от нефтедолларов.
ЗВР России по своим объемам превышают $400 млрд. (в августе 1998 г. порядка $10 млрд..), и по этому показателю Россия находится на третьем месте в мире.
Во-вторых, достаточно "во-первых". Тем не менее оказывается, российской экономике в ее борьбе с мировым кризисом на рынке ипотечного кредитования помог... сезон отпусков. Не так много продаж, было бы больше, если бы не лето. "Инвесторы в отпусках, попросту некому продавать и покупать большие объемы бумаг", - отмечают эксперты.
Ну и, наконец, самая главная причина. Анализируя ипотечный кризис в США, а также вызвавшие его причины, эксперты отмечают одно важное обстоятельство: в Америке все началось с того, что дома вдруг перестали продаваться. Отсутствие прежнего спроса на недвижимость вот уже на протяжении нескольких месяцев наблюдается и у нас. Это настораживает, однако многие участники рынка считают, что отечественная ситуация вовсе не похожа на американскую.
В России, находящейся сейчас на экономическом подъеме, о таком настроении граждан -потенциальных заемщиков пока речи не идет: рынок потребительского и автомобильного кредитования растет как на дрожжах, а вот рынок ипотечного кредитования пока пробуксовывает. Да и со спросом на недвижимость в России все нормально, плохо только с его реализацией.
Различие с Америкой еще и в том, что там люди не смогли платить деньги за выданный кредит и купленный дом, а у нас они просто не брали этого кредита, и поэтому массовых дефолтов ожидать не приходится.
Вот цифры для сравнения. Доля ипотечных кредитов в ВВП России составила на конец 2006 г. около 5%, в то время как для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США - 50%.
А вот знакомая до боли картина, только происходит действо не на просторах СНГ, а, невозможно даже представить, на туманном Альбионе, в сердце деловой Англии, в Сити.
Вкладчики пятого по величине ипотечного банка Великобритании Northern Rock с раннего утра 17 сентября выстроились в очереди перед его отделениями для того, чтобы снять депозиты со счетов. Паника среди британцев началась после того, как в минувшую пятницу ЦБ Англии объявил, что выделяет экстренную помощь банку для поддержания его ликвидности. Клиенты Northern Rock сделали вывод, что банк находится на грани банкротства.
За предшествующие пятницу и субботу вкладчики изъяли из банка около £2 млрд фунтов стерлингов (примерно $4 млрд), и очереди не уменьшаются. Акции Northern Rock подешевели на 70%, и, похоже, дни его сочтены: как сообщают британские информагентства, власти ведут интенсивные переговоры с ведущими банками страны по поводу его поглощения. Между тем паника распространилась и на другие британские банки - резко упали котировки Barclays, HBOS и Alliance & Leicester, индекс британских "голубых фишек" FTSE 100 потерял 1,2%.
Над всей Британией безоблачное небо, и в нем вместо духа отца Гамлета парит дух Лени Голубкова и его брата-партнера. О времена, о нравы.
Российский банковский сектор следит за происходящим на Туманном Альбионе с беспокойством. Эксперты понимают, что для Великобритании и европейского финансового рынка кризис Northern Rock не станет масштабной катастрофой и бояться полномасштабного банковского кризиса в Европе не следует. Другое дело - Россия. Для ипотечного кредитования нужны "длинные" пассивы - на 15-20 лет, а их можно взять только за рубежом. Но на фоне финансовой нестабильности, особенно на рынке ипотечного кредитования, банки сильно урезают кредитование развивающихся стран. Поэтому можно с уверенностью сказать, что ипотека в России уж точно не подешевеет.
Мировые банки уже предпринимают антикризисные меры, и главная из них - поднятие ставок и ужесточение требований к заемщикам. И тут выходит, что ипотечный кризис, возможно, не доставив неприятностей уже имеющимся клиентам, неизбежно скажется на рынке ипотеки, сделав ее более недоступной потенциальным заемщикам. Добавится к этому еще и обычное для "плохих" времен нежелание залезать в долги: мало кто надеется на повышение своих доходов.
Спасти положение можно, только сбив цены на недвижимость. Но это вряд ли. Так что в ближайшее время мы, скорее всего, увидим рост ставок и уменьшение числа взятых кредитов. А если мировой кризис получит свое развитие и сбудутся пессимистические прогнозы, то на российском рынке ипотеки это скажется самым худшим образом.
Комментарии экспертов:
Игорь Кузин, председатель Правления DeltaCredit
"На сегодняшний день в России все обеспокоены повторением американского
ипотечного кризиса, который некоторое время назад был достаточно локальным явлением, с точки зрения ипотечного сектора, а сейчас превратился в явление глобальное, и совсем не в ипотечном смысле. Он вылился в кризис ликвидности на международном рынке. А так как Россия является частью мировой экономики, то это событие в той или иной степени уже отразилось на нас. Некоторые банки, известные своей либеральной политикой, уже пересмотрели свои риски и ужесточили оценку заемщиков.
Трудно сказать, что произойдет через шесть-девять месяцев. Возможно, увеличатся процентные ставки по кредитам, и это будет самым серьезным из вероятных последствий кризиса. На сегодняшний день на рынке самая благоприятная ситуация для покупки жилья в кредит, потому что ставки по ипотеке достигли минимума, и самое время идти в банк за ипотекой."
Кжиштоф Новачевски, директор Департамента ипотечного кредитования ЗАО "ДжиИ Мани Банк"
"Когда фондирование банка зависит от секьюритизации или корпоративного фондирования, то кризис ликвидности может реально отразиться на таком банке.
Вполне возможно, что некоторые российские банки могут оказаться в ситуации, когда занимать на международных рынках окажется сложнее или дороже, и тогда это может отразиться на условиях кредитования этих банков. Кому-то, вероятно, придется ужесточить условия по андеррайтингу клиентов, кому-то придется поднять ставки или сделать и то, и другое сразу.
Мы, как часть мировой компании, обладающей наивысшим кредитным рейтингом, имеем доступ к различным инструментам фондирования на международном рынке. Но вполне вероятно, что и для нас фондирование может оказаться немного дороже. Поэтому мы в режиме реального времени будем отслеживать наше ценообразование по ипотеке, чтобы отвечать изменениям ситуации на рынках капитала.
Наши ипотечные продукты были разработаны с учетом международных стандартов ответственного кредитования, что дает нам преимущество при проведении оценки кредитоспособности наших клиентов в сложившейся ситуации. Мы уверены в своих силах и в том, что мы в состоянии оказывать услуги своим клиентам, как сейчас, так и в будущем.
Однозначно, ситуация на американском ипотечном рынке никак не затронула операционную деятельность "ДжиИ Мани Банка" в России. Мы считаем, что российский ипотечный рынок на сегодняшний день обладает хорошим потенциалом, и в наших планах через три года войти в тройку лидеров на российском ипотечном рынке. В следующем году наша цель - выдача ипотечных кредитов на общую сумму до $400 млн."
Оксана Каарма, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ - Новостройки"
"На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России бурно развивается. Прежде всего это обусловлено стремительным ростом цен на жилую недвижимость. Теперь трудно себе представить, что еще десять лет назад об "ипотеке" знали лишь специалисты. Ведь сегодня для большинства населения покупка квартиры без использования заемных средств - нереальная задача. Только тот факт, что объем ипотечного кредитования в России уже превысил $7 млрд, говорит сам за себя.
Сегодня на выбор клиентов представлено более чем 150 ипотечных программ, предлагаемых 40 банками Москвы и Подмосковья. Причем почти все из них являются ведущими игроками финансового рынка. Кроме того, как правило, банки заключают соглашения с застройщиками и инвесторами, тем самым упрощая процедуру выдачи ипотечного кредита клиенту и делая более льготными условия кредитования. Подобные партнерские программы особенно востребованны на рынке жилой недвижимости, по большей части среди покупателей жилья эконом-класса. Подобные программы, как правило, предполагают первоначальный взнос в размере от 10 до 30% от стоимости жилья. Средняя базовая процентная ставка по ним составляет 12% в валюте и 14% в рублях. При этом размер ипотечного кредита может варьироваться от $10 тысяч до $500 тысяч, а сроки кредитования разнятся в зависимости от кредитора и от программы банка. Как правило, они составляют период от полугода до 10, 15 или даже 25 лет.
Что касается американского кризиса, то стоит сказать, что на данный момент времени России подобная проблема не грозит и особо выраженных изменений в сфере ипотечного кредитования не предвидится. Это обусловлено прежде всего жесткими проверками кредитоспособности российских заемщиков до выдачи им кредита. Такой подход позволяет банкам отсеивать ненадежных клиентов на начальной стадии, повышая тем самым процент возвращенных займов. Неудивительно, что на сегодняшний день в России по сравнению с США процент некредитоспособных заемщиков намного меньше. Помимо этого, как уже отмечалось ранее, с каждым днем на российском рынке банки, в связи с ужесточающейся конкуренцией, улучшают условия выдачи ипотечных займов для своих клиентов. Это приводит к значительному увеличению количества сделок по ипотеке и, соответственно, росту спроса и цен на жилье.
Таким образом, можно сделать вывод, что на сегодняшний день России "американский" кризис не грозит. Могут лишь временно прекратить выдачу займов банки с участием иностранного капитала, а также некоторые мелкие игроки финансового рынка. В остальном же все останется по-прежнему."
Михаил Романов, руководитель Ипотечной компании Холдинга МГСН
"Очевидно, что текущая ситуация на рынке ипотеки определяется общей ситуацией на рынке банковских услуг. А следовательно, и сложности, возникающие у многих российских банков, безусловно, связаны с американским и теперь уже европейским кризисом.
Однако вместе с тем можно предположить, что проблемы с ликвидностью не заставят банки всерьез пересмотреть свои планы по розничному кредитованию, в частности по ипотечному кредитованию, но наряду с этим у некоторых банков уже сегодня наблюдается тенденция сокращения портфеля по корпоративному кредитованию.
Банки, которые решат возможные проблемы с ликвидностью, оставят свои темпы выдачи кредитов без изменений, но есть вероятность, что некоторые из них будут в этой ситуации более строго подходить к процедуре андреррайтинга (оценки) заемщика и, возможно, уменьшат максимальную сумму кредита на одного заемщика.
В целом же, оценивая сложившуюся ситуацию, можно надеяться на то, что банковский сектор нашей страны преодолеет негативное влияние ипотечного кризиса США - об этом сегодня позволяет судить существующая позиция ЦБ РФ и предпринимаемые им действия.
Также, с учетом того, что доля рынка ипотечного кредитования в России относительно США и Европы сравнительно мала, наиболее вероятно, что нашей стране все же не грозит кризис по американскому варианту и банковская система России покажет свою финансовую устойчивость. Серьезные проблемы могут возникнуть лишь у тех банков, структура пассивов которых сильно зависит от внешних источников финансирования."
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
