Долгое время российский рынок недвижимости был просто рынком застройщиков и еще буквально несколько лет назад "динозавры стройкомплекса" часто делали ударение на "о" в слове "девелопер". Теперь с ударением вроде разобрались - две трети московских заказчиков-застройщиков и не менее трети организаций, созданных для инвестиций в недвижимость, именуют себя не иначе как девелоперские компании.
Законы и понятия
Слово девелопмент (development) в его первичном значении переводится как развитие. Если этот термин экстраполировать на рынок недвижимости, то под девелопментом понимается любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Иными словами, девелопмент означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация. То есть если вы задумали продать свою квартиру подороже и затеяли евроремонт, то этим самым вы тоже каким-то образом приобщились к девелопменту, совершив реновацию.
Суть девелопмента как процесса заключается в управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости и включает:
- выбор экономически эффективного проекта;
- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
- поиск и привлечение инвесторов;
- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
- реализацию созданного объекта недвижимости или передачу его в эксплуатацию заказчику.
А девелоперы - это те, кто берет на себя все риски. В российской действительности они, если не все, то через одного, - участники строительного рынка. Они оформляют на себя участок земли (в собственность или в аренду на время строительства), готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают - в готовом или полуфабрикатном состоянии, целиком или по частям - в зависимости от конкретной ситуации.
С девелопментом тесно связан еще один термин - проект. Управление проектом - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.
Фактически девелопер выполняет роль координатора с правом принятия решений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса: инвестором, консультантами, банками-кредиторами, фондами прямых инвестиций, проектировщиками, чиновниками строительного комплекса, подрядчиками, поставщиками и, разумеется, конечными потребителями.
Что касается законодательства о девелопменте, то оно находится на уровне: разрешено все, что не запрещено.
Вот, к примеру, банки. Заниматься девелоперской деятельностью напрямую банкам законодательство запрещает. Согласно закону "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990 г., банк имеет право осуществлять исключительно банковские операции. Соответственно, инвестировать в недвижимость напрямую банки не могут, если только не приобретают или не строят площади для собственных нужд.
Но иметь долю в строительных структурах и кредитовать девелоперские проекты закон не запрещает.
Однако если ты собираешься играть на чужом поле, то должен быть готовым соблюдать установленные здесь правила. То есть, если банк привлекает деньги на рынке под инициированный им проект, он и кредит получит как девелопер, по более высокой ставке, а не по межбанковской.
Но игра, видимо, стоит свеч. При средней ставке кредитования юридических лиц на уровне 12-15% доходность в девелопменте составляет, по оценке экспертов, 25-30%.
Как все начиналось
На сегодняшний день девелоперскими структурами в рамках холдингов и групп обзавелись практически все крупные участники рынка. Подавляющее большинство этих организаций занимаются поиском и анализом инвестиционных проектов - площадок для застройки. То есть их задача найти объект и вложить нефтяные, металлические, химические и газовые деньги в ближние земли Подмосковья, коммерческую и иную недвижимость Москвы.
Но так было не всегда. Чтобы понять теперешнее положение дел, стоит оглянуться назад и посмотреть с высоты прожитых лет на рынок загородной недвижимости.
В начале существования рынка земли, в 1995-2000 гг., еще не существовало по-настоящему крупных компаний, которые занимались бы возведением загородных домов. Как правило, на рынок выходили случайные риэлторы, которые быстро понимали, что участок можно продать лишь на 10-15% дороже покупной цены.
"Накрутить" большую сумму было сложно, поскольку желающих переплачивать за пустую землю не находилось. И совсем другой разговор начинался, если нарезать 72 сотки на пять-шесть участков, подвести к ним коммуникации и возвести дома. Тогда цена каждого участка взлетала астрономически: прибыль составляла не менее 100%. Эта ситуация была обусловлена тем, что покупатели хотели жить "здесь и сейчас", а не заниматься долгим строительством своего будущего дома.
Так же, как и театр начинается с вешалки, процесс возведения коттеджного поселка начинается с выбора места, то есть с поиска подходящего участка земли. Выбрать площадку для строительства небольшого поселка было, с одной стороны, просто, а с другой - очень нелегко. Просто потому, что тогда имелось больше свободной земли, а стоила она относительно недорого. Проблемы возникали с подведением коммуникаций, транспортной доступностью и инфраструктурой.
По этой причине первоначально застройщики были вынуждены осваивать преимущественно земли поблизости от деревень, областных центров и дачных товариществ.
В итоге у риэлторов наибольшим спросом пользовались два типа площадок.
К первому относились личные участки колхозников, на которых те занимались подсобным хозяйством. Плюсом таких земель являлась дешевизна, а минусом - необходимость перевода в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Ко второму типу относились участки в стародачных поселках, принадлежавшие советской интеллигенции.Участки в таких местах стоили значительно дороже, зато подразумевали благоприятную социальную среду, возможность строить, не переводя землю в ИЖС, прекрасные видовые характеристики и часто - близость водоемов.
В конце 1990-х, чтобы перевести землю в категорию ИЖС, первым делом приходилось "подружиться" с главой администрации поселка, а лучше района. Цена "дружбы" составляла от $500 до $3 тысяч в зависимости от количества запланированных домов. Далее шли визиты вежливости (стоившие от $100) в земельный, экологический, пожарный и архитектурный комитеты. После подобных нехитрых манипуляций девелопер получал участок земли, переведенный под ИЖС, и утвержденный генплан строительства.
Сейчас ситуация несколько изменилась. В частности, введены квоты, ограничивающие годовое количество земли, выводимой из сельхозназначения, в результате чего цены поднялись. По данным экспертов, средняя стоимость перевода земельного участка под жилищное строительство составляет $700 - $1 тысячу за сотку в зависимости от района и наличия у застройщика админресурса.
Специалисты отмечают, что после перевода в ИЖС стоимость земли вырастает примерно на 30%. Разработка концепции поселка, анализ целевой аудитории и утверждение генплана прибавляют к этой сумме еще 10-15%.
Стоимость перевода участка площадью 10 га по цене $1 тысяча составляет $1 млн. Для престижного участка на Новой Риге, где земля изначально стоила $11 млн, а после перевода в ИЖС подорожает до $14 млн, цена перевода не критична.
Но продавать землю сразу после перевода в ИЖС нецелесообразно. Многие девелоперы сходятся во взглядах на то, что землю стоит реализовывать только после подведения коммуникаций и начинающему застройщику придется сначала как минимум заплатить за это, а только потом думать о какой-то прибыли от своего проекта.
Процесс урбанизации земельного участка зачастую реализовывался с определенной долей сложности. Центральные коммуникации, являющиеся нормой для любого современного поселка, в не столь далеком прошлом отсутствовали. Застройщики, как правило, тянули электричество от близлежащего областного центра, рыли артезианские скважины и монтировали насосно-канализационные системы с компактными установками для биологической очистки стоков.
Теперь к поселкам помимо электричества подводят водопровод, газ и канализацию. Ориентировочная стоимость подведения инженерных коммуникаций составляет порядка $1,5-2,5 тысяч за сотку. Следовательно, если взять средние $2 тысячи, то обеспечить центральными коммуникациями поселок площадью 10 га обойдется в $2 млн. Стоимость земли при этом вырастет примерно на 20%.
К тому же девелоперу необходимо помнить, что кроме обычных запланированных вопросов ему придется решать ряд второстепенных задач, которые не возникали еще несколько лет назад. К ним относится поиск выигрышных видовых характеристик коттеджей, расположение улиц, создание искусственных водоемов, работа с рельефом и ландшафтным дизайном и проч.
Без всего этого участки во многих удачно расположенных коттеджных поселках долгое время не могут найти своих покупателей.
В настоящее время статус-кво таков, что любая компания и даже частное лицо, обладая определенными финансовыми возможностями и организаторскими способностями, могут попробовать себя в роли девелопера: как полного цикла (с доведением возведения до конечного результата), так и неполного (продажа земли на одном из промежуточных этапов).
В настоящее время быть девелопером одновременно и проще, и сложнее, чем в былые времена. Проще, потому что сегодняшняя ситуация на рынке достаточно прогнозируема и стабильна. Сложнее тем, что цена "входного билета" в проект по сравнению с 1999 г. сильно увеличилась: ведь выросли и требования к домам в коттеджных поселках.
А наибольшим спросом сейчас пользуются действительно продуманные объекты, возводимые добросовестными девелоперскими компаниями.
Что русскому девелоперу хорошо, то немецкому...
В настоящий момент в России работает не больше десятка иностранных девелоперов, имеющих в своем активе несколько проектов. Для такого гигантского потребительского рынка, каковым является наша страна, это капля в море. Однако международные компании до сих пор не стремятся покорять российские просторы. Что препятствует активной экспансии западных инвесторов и девелоперов?
По мнению специалистов, существует ряд факторов, сдерживающих интерес зарубежных девелоперов. Во-первых, в настоящее время на рынке уже сформировался основной пул игроков, во-вторых, российский рынок очень специфичен. Процесс получения разрешительной документации у нас пока непостижим для иностранных девелоперов. Кроме того, в крупных городах России существует физический недостаток площадей. Иногда строить просто негде.
Кроме того, иностранные девелоперы столкнулись с тем, что в России сейчас практически нет готовых активов на продажу, в связи с чем приходится искать русского партнера, обладающего землей и знанием российского рынка в стадии преддевелопмента. "Строить иностранцы умеют сами, а вот справиться с административными барьерами не могут, впрочем, как и многие отечественные девелоперы. Как результат: западный игрок, придя на наш рынок, фактически не может начать реализацию проекта сам", - отмечают эксперты.
Вот пример организации классического девелопмента в России, для реализации которого необходимы три элемента: опытный девелопер, серьезная финансовая структура и профессиональный генподрядчик.
Не суть важно, с какой стороны начинается формирование девелоперской тройки, со стороны девелопера или со стороны генподрядчика. В данном случае инициатором явилась австрийская компания Strabag, генподрядчик многих проектов в Москве.
Компания решила принять более серьезное участие в "девелоперском буме" и сразу подтвердить серьезность своих намерений: руководству российского подразделения Strabag удалось заключить соглашение с одним из крупнейших кредитных банков мира немецким Deutsche Bank о создании совместного предприятия для инвестирования в российскую недвижимость.
Компания Strabag и Deutsche Bank в своем сотрудничестве создали хорошую основу для привлечения финансирования к новым проектам, а значит, получили возможность управлять большим количеством девелоперских проектов в перспективе. Кроме того, обе компании основываются на немецких стандартах ведения бизнеса, что не может не способствовать их взаимопониманию. Такое сотрудничество выгодно еще и тем, что дает возможность активно финансировать строительные проекты в регионах, снимая строительные риски.
Однако в этом СП были представлены лишь две составляющие успешного девелоперского бизнеса: финансы и строительные мощности. Не хватало самого главного - непосредственно девелопера, обладающего знанием российских реалий бизнеса и опытом работы на рынке городской земли.
Но вскоре нашлась и третья составляющая. В самом конце апреля стало известно, что компания Rasperia Trading, подконтрольная владельцу "Базового Элемента" Олегу Дерипаске, договорилась о приобретении примерно 30% акций головной компании Strabag, владельцами которой до недавнего времени были семья Хазельштайнер (50% + 1 акция) и Raiffeisen Group.
Перспективы такого трио очень высоки: Strabag - профессионал в строительстве, Deutsche Bank - серьезный финансовый партнер, а Олег Дерипаска - владелец земельного портфеля и административного ресурса.
Девелоперы Западной Европы активно осваивают "соседские" рынки. Разумеется, на каждом локальном рынке местные девелоперы не слишком радуются приходу "варягов" по той простой причине, что компания, обладающая значительными ресурсами и технологиями, является весьма серьезным конкурентом. В ряде стран Восточной Европы они оказались не готовы к приходу иностранных девелоперов и практически утратили свои позиции. Но по сравнению с Россией ситуация в Восточной и Западной Европе гораздо более комфортна для девелоперов, хотя бы потому, что рынок там более предсказуем, а юридические процедуры более прозрачны.
Тем не менее, число иностранных девелоперов на всех рынках меньше, чем могло бы быть, так как недвижимость - очень "местный" бизнес, и для успешной работы любая компания должна детально его изучить.
Чтобы выдержать конкуренцию, приходящий девелопер должен обладать успешной историей, а это трудно и дорого, учитывая тот факт, что преимущество местных девелоперов состоит в том, что они уже работают на этом рынке. Иными словами, деятельность зарубежного девелопера на чужом рынке должна строиться таким образом, чтобы рынок к нему привык и с течением времени воспринимал как "местного", а не иностранного игрока.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
