Политическая ситуация в России в преддверии президентских выборов не вызывала опасений - при любом исходе преемственность власти будет обеспечена. Появившаяся у людей уверенность в завтрашнем дне, несомненно, сказывается на процессах, происходящих в сфере недвижимости. На вопросы редакции о влиянии политики на российский рынок недвижимости ответил ведущий аналитик этого рынка Геннадий Моисеевич Стерник.
Как Вы считаете, каким образом политика влияет на развитие российского рынка недвижимости?
В России политика самым непосредственным образом влияет на рынок недвижимости. И примеров тому масса.
1996 г. Президентская избирательная компания. В первом полугодии продажи коттеджей и элитного жилья в Москве - близки к нулю.
2003-2004 гг. Дело ЮКОСА, избирательная компания в Госдуму и президентская избирательная компания. Цепочка событий следующая. Чистый отток капитала частного сектора за первое полугодие 2004 г. составил $17,5 млрд (при обычных $1-2 млрд), что привело к снижению ликвидности банковской системы и мини-кризису в ней. Последнее в свою очередь вызвало одновременное снижение уровня продаж новостроек на 30-40% и потока реинвестиций девелоперов, что привело к остановке роста цен и убыточности ряда проектов. В результате застройщики не смогли обслуживать ранее выданные кредиты, а банки перестали кредитовать застройщиков, что привело к финансовому краху ряда застройщиков и замораживанию строек. И, в конце концов, обманутые дольщики начали демонстрации, последствия которых до сих пор не ликвидированы.
2005 г. Вступление в силу с 1 апреля ФЗ №214 (новое законодательство - это тоже политический фактор). Направленный на благую цель юридической защиты дольщиков и повышение прозрачности рынка строительства жилья, он вначале привел к временной
дезорганизации строительного процесса, снижению объемов предложения жилья на рынке и послужил одной из причин начала нового роста цен (со второго полугодия 2005 г.).
2004-2005 гг. Принятие приоритетного национального проекта по жилью. Вместе со всем комплексом усилий по повышению доходов населения и развитию ипотеки произошло быстрое повышение объема платежеспособного спроса на рынке жилья, а вторая составляющая проекта - увеличение объемов строительства и предложения - не могла быть так быстро раскручена. В результате в 2005-2006 гг. цены в Москве выросли
почти в три раза.
2006-2007 гг. Тот же фактор - развитие нацпроекта. Внимание федеральных властей, принимаемые меры против коррупции в земельных отношениях, против монополизма региональных властей и аффилированных с ними застройщиков сдвинули воз с места - начался долгожданный рост объемов ввода жилья в России (в позапрошлом году - прирост 15%, в прошлом - 25-27%). Еще 3-5 лет такого роста - и объем предложения жилья на рынке сблизится с объемом платежеспособного спроса, вследствие чего прервется роковая цепочка удвоения цен каждые 2,5-3 года.
Как Вы оцениваете попытки государственного регулирования рыночных механизмов в сфере недвижимости?
Государственное регулирование рыночных механизмов в сфере недвижимости
- это однозначно позитивный и необходимый процесс. Рынок недвижимости
- это по определению несовершенный рынок. Город представляет собой живой организм, в котором строительство домов, дорог и социальной инфраструктуры - это основа устойчивого социально-экономического развития. Все вышеперечисленное невозможно без единого управления со стороны властей. Примером тому является развитие с 1990-х гг. законодательной и нормативной базы строительства в Москве (Московские городские строительные нормы и правила) в условиях устаревания федеральных норм
(СНиПов).
Другое дело, что госрегулирование и госуправление должно оптимально согласовывать интересы города (населения) и интересы предпринимателей: если в результате такого регулирования упадет инвестиционная привлекательность строительных проектов, предприниматели уйдут в другие сферы экономики или в другие регионы, и тогда никакого развития города не будет. А если перекос в госрегулировании произойдет в направлении групповых интересов коррумпированных местных чиновников и филированных с ними застройщиков - тогда развитие города также будет перекошено, и рынок уйдет назад от возможного цивилизованного состояния.
Например, несвоевременное решение московских властей о закрытии и сносе
ряда "советских" гостиниц (уровня "без звезд" или до двух звезд), не
подкрепленное вводом новых объектов. В результате цены на проживание в подобных гостиницах на окраинах Москвы сравнялись с ценами в 3-4-звездочных отелях в центре Парижа, при несопоставимом уровне сервиса.
И уж совсем неприемлемы попытки "регулирования" рынка нерыночными мерами, например, замораживанием цен. Такие меры нереализуемы, антиконструктивны, вредны и опасны. Это еще раз подтвердила ситуация в Красноярском крае накануне выборов в Госдуму РФ, когда осенью прошлого года под влиянием популистских настроений местные власти объявили о замораживании цен в новостройках на уровне сентября - 30 тысяч рублей за кв.м. Отчеты застройщиков демонстрировали неукоснительное соблюдение этого требования властей (на примерах ранее распроданных объектов). В действительности же цены за 2-3 месяца выросли до 50 тысяч. Такой неоправданный скачок был связан в том числе и со снижением объема предложения вследствие снятия застройщиками объектов с продажи. Необходимо также отметить, что замораживание цен - это мера, направленная на повышение покупательной способности сравнительно узкого слоя богатых людей, способных выйти на рынок для покупки квартиры, а вовсе не для широкого круга обычных граждан в отличие от регулирования цен на хлеб, молоко и бензин.
Какова роль национального проекта "Доступное жилье" в развитии отечественного рынка недвижимости?
Частично я уже ответил на этот вопрос. Дополнительно хотелось бы пояснить следующее. Безумный взлет цен на жилье в 2006 г. имеет четкие социальные аспекты. При общем росте цен в первую очередь "отпадают от рынка" слои населения с малым доходом (сегмент эконом-класса), у которых нет возможности изыскать дополнительные средства для первоначального взноса при ипотеке, для доказательства своей способности обслуживать кредит и тем более - для прямой покупки подорожавшей квартиры.
В сегменте бизнес-класса, а тем более элитного класса, покупатель, как правило, находит такую возможность. Вследствие этого повышение доходов населения, развитие ипотеки в условиях недостаточного объема строительства и предложения жилья приводит только к тому, что рынок, исправно выполняя свои функции саморегулирования, вновь повышает цены и тем самым отсекает низкодоходные слои населения, оставляя ровно столько покупателей, сколько имеется товара.
Поэтому развитие национального проекта, стимулирующего объемы строительства и предложения жилья на рынке - единственный кардинальный путь замедления темпов роста цен в долгосрочной перспективе. Сюда нанизывается и все остальное, что предусмотрено проектом: изыскание новых территорий под жилищное строительство, инженерное обеспечение, недопущение дефицита строительных ресурсов, расширение объема строительных мощностей, подготовка кадров и прочее.
В целом можно сказать, что российский рынок недвижимости становится более прозрачным и цивилизованным. И политическое руководство страны способно ускорить этот процесс, в первую очередь путем преодоления сопротивления чиновников.
Крапин Александр Викторович, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY
Насколько и каким образом политика влияет на российский рынок недвижимости?
Практически за любым политическим решением стоят экономические интересы
части субъектов рынка. В нашей стране это пока интересы сильных игроков
рынка, поскольку абсолютно доминируют управляющие решения, правленные на дальнейшую либерализацию "правил игры" на рынке. Несомненно, что эти решения оказывают влияние на рынок недвижимости, поскольку в большинстве случаев изменяют "правила игры" на рынке, что, в свою очередь, изменяет количественные и качественные характеристики рынка. Яркий пример подобного влияния - это небольшая доля малого бизнеса в ВВП России. За годы реформ наметилась тенденция снижения этого показателя.
Как Вы оцениваете попытки государственного регулирования рыночных механизмов в сфере недвижимости?
Рынок без государственного регулирования обречен на монополизацию. Это
доказано многочисленными примерами из истории. В противном случае мы
получаем олигопольный рынок. Существуют два следующих основных метода госрегулирования на рынке: либерализация правил игры и социализация правил игры.
У власти, которая является управляющей подсистемой рынка, существует
несколько основных инструментов для реализации этих методов рыночного регулирования. Одним из основных инструментов регулирования рынка, является налоговая система, которая формируется федеральными законами и законами субъектов федерации. При этом основную роль в этом процессе играет федеральный центр, который является частью управляющей подсистемы рынка.
В России до сих пор не введено налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости. Кроме того, у нас нет прогрессивного налога на перепродажи, который существенно сдерживает спекулятивную составляющую на рынке. Все эти налоговые инструменты госрегулирования активно используются в большинстве стран мира.
Вот один из последних примеров госрегулирования, где используется уже не налоговый, а "таможенный инструмент". Постановлением правительства Российской Федерации №913 от 21 декабря 2007 г. отменяются таможенные пошлины на цемент и снижается с 15 до 7,5% ставка от таможенной стоимости ставки на ряд позиций стройматериалов. В соответствии с указанным постановлением, с января 2008 г. в Россию можно ввозить беспошлинно цемент. Кроме того, сокращены вдвое ставки на строительные блоки из облегченного бетона, черепицы, частей пола, гофрированных листов для отделки крыш.
Как реализация национального проекта "Доступное жилье" сказывается на
развитии отечественного рынка недвижимости?
Пока много слов, но мало правильных дел. За два последних года получен и ряд прямо противоположных результатов, основной из которых - двух-трехкратный рост цен на жилье в тех российских регионах, где ежегодно строятся основные объемы жилья. Этот результат не дает представителям власти оснований для внятного объяснения причин расхождения планируемого и достигнутого. Процесс повышения цен существенно снизил доступность жилья во многих регионах России. Не помогает даже ипотека, поскольку цены на жилье должны соответствовать доходам большинства домохозяйств. В настоящее время это соответствие нарушено. В результате многие региональные рынки жилья находятся в депрессивном состоянии, которое в первую очередь характеризуется снижением числа сделок. В материалах Счетной палаты можно найти подробности о финансировании этого проекта, которое выполняется не в полном объеме. Соответственно, недофинансирование практически любого проекта приводит либо к задержке сроков его реализации, либо к его невыполнению.
Какие меры политическое руководство страны может принять для того, чтобы российский рынок недвижимости стал более прозрачным и цивилизованным?
Модель цивилизованного рынка существует только на страницах трудов по
экономике. Основной причиной отсутствия подобных систем на практике,
является наличие на рынке сильных игроков. Доминирующим принципом работы любого рынка является "экономический эгоизм" субъектов рынка. Современный рынок - это не сообщность атомарных юридических и физических лиц, которая используется в моделях цивилизованного рынка на страницах многих книг по экономике. Практически на любом рынке есть сильные игроки, которые получают максимальную долю доходов от работы этого рынка. Сильного игрока не следует рассматривать как отдельное юридическое лицо. Как правило, сильный игрок - это корпорация юридических лиц, которые проводят согласованные действия с целью максимизации прибыли реальных владельцев конкретной корпорации. В рамках подобных образований на реальном рынке, несомненно, проводятся согласованные действия. В настоящее время на инвестиционно-строительном рынке столицы работает минимум два сильных игрока, один из которых федерального уровня, а другой - субфедерального уровня. Для повышения "прозрачности" рынка необходимо раскрытие ключевой статистической информации об экономике и обществе. Делать это необходимо с помощью общедоступного регулярного мониторинга в сети Интернет. Перечень подобной информации необходимо сформировать совместно представителям власти и бизнеса. Та статистическая информация, которая предоставляется в настоящее время, часто не содержит ключевых и важнейших показателей. Например, количество сделок на рынке недвижимости по различным сегментам рынка и видам сделок. В целом, власть может сделать рынок более прозрачным и даже более цивилизованным за достаточно короткое время, но, поскольку до сих пор этого не сделано, по-видимому, это не нужно власти...
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
