Сегодня число тех, кто может и хочет приобрести недвижимость за границей, уверенно растет, ведь стоимость коттеджа или особняка на средиземноморском побережье стала сравнимой со стоимостью обычной московской или петербургской квартиры. А те, кто пока не может себе позволить приобретение недвижимости за рубежом, активно ее арендуют.
Аренда вилл и апартаментов для отдыха - сравнительно новое направление в риэлторском и туристическом бизнесе. Не все могут себе позволить, а кто-то просто не хочет жить семьей в пятизвездочном отеле несколько недель или месяцев, к тому же ни один отель не предложит индивидуальный бассейн, уютный камин и тихий цветущий сад.
Особенно актуальна дача за рубежом для семей с детьми, когда сложно разместиться в обычном номере, а двухкомнатный или два соседних не всем по карману. Кроме того, возможность самостоятельно приготовить блюда детского меню - тоже плюс места отдыха. А если в планах отпуск семьей с детьми и няней или бабушкой или большой и дружной компанией, стоит подумать и проконсультироваться, что следует предпринять, чтобы сделать отдых незабываемым и при этом материально приемлемым.
Следует отметить, что уже в прошлом году был отмечен повышенный спрос на этот вид риэлторских услуг, и обусловлен он не в последнюю очередь высокими ценами в Подмосковье. Безусловно, при сопоставимых ценах и превосходстве по климатическим, экологическим условиям и инфраструктуре есть смысл подумать о найме временного жилья во Франции, Испании, на Кипре, в Болгарии, Хорватии или Турции.
Как правильно снять
Италия. Вид с терассы виллы
Прежде чем выбирать конкретный вариант, следует определить бюджет. На стоимость влияет множество факторов: стоит ли дом непосредственно на побережье или в некотором удалении от пляжа, но располагает значительной территорией, размеры дома и сада, количество спален и душевых, один или несколько бассейнов, наличие гаража, теннисного корта, близость коммерческих и развлекательных точек, вид из окон. Чем ближе к морю, тем дороже. Если же уединение вам не по вкусу, да и средства относительно ограниченны - выбирайте апартаменты.
Наиболее удачное время для поиска и заключения договора аренды - с января по март. Позже выбор будет значительно меньше, а цены выше. Кроме того, снимая виллу заранее, вы вносите в качестве аванса лишь 30% стоимости.
Нужно помнить также, что в разгар сезона (июль-август) цены возрастают. В любом случае, чтобы подобрать оптимальный вариант, лучше заняться этим вопросом пораньше.
При подписании контракта выплачивают аванс. Остальную сумму вносят в зависимости от договоренности, выбранного варианта и страны, как правило, до начала арендного срока. Если виллу бронируют позднее, чем за 30 дней до начала срока, сумму вносят полностью. После полной выплаты вы получите ваучер, подтверждающий факт аренды, а также подробный план проезда к объекту. По желанию вас встретят в аэропорту и обеспечат сопровождением за дополнительную плату. В цену обычно не входят расходы на электричество, газ, воду, телефон, уборку дома, услуги повара.
Вилла в Испании
Снимая недвижимость, вносят так называемый гарантийный депозит - он составляет от 20 до 30% от стоимости и должен быть перечислен банковским переводом за 15 дней до въезда или внесен наличными в день въезда. Точная сумма зависит от категории дома и назначается хозяином. Депозит хранится у компании-посредника и предназначен для возмещения возможного ущерба, нанесенного арендуемому помещению, а также для покрытия различных дополнительных расходов, связанных с проживанием. Отсюда же оплачивают счета за электричество, воду, телефон и т.д. Сумму гарантийного депозита компания может удерживать до двух месяцев после выезда и передать съемщику после оплаты всех счетов. Но если не нанесено ущерба и погашены все счета, компания часто идет навстречу иностранным арендаторам и возвращает залог в день отъезда. В Европе все цены обычно указываются в евро.
Разумеется, на день-два виллы не арендуются, на такие сроки как раз и можно подумать об отеле. Срок аренды вилл начинается от десяти дней, некоторые виллы в разгар сезона сдаются минимум на месяц.
В случае отдыха на горнолыжных курортах есть смысл все-таки подумать о шале или об апартаментах. Владельцы шале выставляют порой высокие цены. Но, как правило, в них останавливаются большие компании, поэтому стоимость размещения одного человека получается вполне приемлемой.
Квартиры в Лондоне
Сроки аренды шале составляют от одной недели до одного месяца. Стоимость аренды шале в Швейцарии, Франции и Австрии определяется общей площадью дома и участка, количеством спален и их соотношением с количеством ванных или душевых комнат, количеством санузлов. Интерьер и состояние мебели играют немаловажную роль. Далее следуют наличие сауны или хамама, камина, гаража; близость к трассам, подъемникам и центру станции, спортклубу, магазинам, ресторанам.
В среднем получается от ?5-10 тысяч до ?30-50 тысяч и более в неделю. Как правило, в стоимость аренды включено только проживание. Все прочие услуги оплачиваются дополнительно: коммунальные, телефон, факс, горничная (от ?15 в час), повар (?130-200 в день), водитель и т.д.
Перед сдачей шале в аренду взимается возвратный депозит в качестве гарантии от пропажи и порчи имущества, а также оплаты дополнительных услуг.
Как выгодно сдать
Швейцария. Шале
Теперь посмотрим на проблему с другой стороны - со стороны арендодателя. Если вы еще только планируете приобрести недвижимость за рубежом в ближайшее время, то лучше уже сейчас определиться - будете ли вы ее сдавать в аренду.
Те, кто не испытывает финансовых затруднений, могут и не захотеть пускать в свой дом чужих людей. Пусть уж лучше недвижимость будет стоять пустой столько, сколько потребуется. А вот если эксплуатация недвижимости или выплата ипотечного кредита ощутимы в личном бюджете, то арендой явно не следует пренебрегать. Годовые затраты на содержание жилья можно "отбить" всего за один месяц, а если планомерно искать арендаторов в течение не только высокого сезона, а всего года, то можно покрыть и расходы на ипотеку.
Примерно на такую схему рассчитывают многие британцы, немцы и скандинавы предпенсионного возраста, приобретающие в кредит дома на средиземноморских курортах, внося от 30 до 50% стоимости в качестве первого платежа, а затем в течение 5-10 лет сдающие свое жилье в аренду. Если доход от аренды покрывает ипотеку и эксплуатационные расходы, то до момента полного расчета с банком никаких затрат на содержание зарубежной собственности уже не требуется.
После того как ипотека погашена, можно со спокойной душой проводить пенсионные годы на берегу теплого моря. А если даже за эти годы гости немного потерли вашу недвижимость, так что с того. Делайте вид, что вы ее только что приобрели, проводите ремонт и вселяйтесь.
Теперь посмотрим, сколько за все это можно выручить.
Вилла в Греции
Существует два принципиально разных варианта сдачи недвижимости в аренду - долгосрочный и краткосрочный.
Первый предполагает, что недвижимость сдается на несколько лет человеку, который там будет постоянно жить. Этот вариант, при котором арендная плата рассчитывается помесячно, прекрасно подходит для городской недвижимости. К его достоинствам можно отнести минимум хлопот, а к недостаткам - относительно низкую прибыль и вероятные проблемы.
Дело в том, что во многих странах, например во Франции, законодательство в первую очередь оберегает интересы долгосрочного арендатора, а не арендодателя. Арендатор имеет право продлевать договор, фиксировать арендную плату на долгий срок и т.д. Но самое важное - сам владелец не имеет возможности пользоваться своей собственностью.
Совсем другой вариант - краткосрочная аренда, типичная для курортной недвижимости. В этом случае срок аренды измеряется неделями, поиск арендаторов приходится вести постоянно, мебель и оборудование быстрее изнашиваются и стареют. Но прибыль от краткосрочной аренды намного выше, чем от долгосрочной. При этом владелец имеет возможность пользоваться своей собственностью тогда, когда пожелает.
А чтобы оценить, насколько прибыльна аренда, годовую выручку соотносят со стоимостью недвижимости. Считается, что, если аренда за вычетом эксплуатационных расходов приносит более 7% от стоимости недвижимости в год, это очень хорошо. Прибыль от 5 до 7% - нормальный уровень. Меньше 5% - это уже низкий доход, но большинство объектов приносит именно столько. Впрочем, если задача стоит таким образом, что необходимо просто окупить эксплуатационные расходы, то и этого более чем достаточно.
Успех или неудача при сдаче недвижимости в аренду запрограммированы уже при покупке дома. Хорошую прибыль можно получить лишь в том случае, если удастся предугадать желания будущего арендатора. Имеет значение все - от того, где и как расположена недвижимость, до меблировки и кухонного оборудования.
Особенно это важно в том случае, когда недвижимость за рубежом приобретается за счет ипотеки и после этого сдается в аренду с целью перекрыть ипотечные платежи. Здесь имеет значение не только сама недвижимость и заинтересованность потенциальных арендаторов взять в аренду именно такой вид, но и, конечно, страна, где эта недвижимость приобретается.
Городская жизнь
Париж. Район Монмарт
Недвижимость за рубежом арендуют не только на курортах, и жилищные стандарты существенно различаются в разных странах. То, что считается жильем в Италии, в Германии может называться развалиной. То, что у немцев именуют стандартом, у британцев - роскошь.
Для сравнения возьмем крупнейшие мировые столицы.
Накладнее всего жить в главном городе США. В Нью-Йорке снять однокомнатную квартиру стоит в среднем $2,9 тысячи в месяц. Здесь очень низкий уровень предложений на рынке жилья, и потому в городе высокая арендная плата не только сохранится, но и, по прогнозам, вырастет еще на 6,6%. Дороже всего съемное жилье обходится арендаторам, обосновавшимся в Манхэттене или вдоль Центрального парка.
Лондон в последние годы подтверждает репутацию самого дорогого города Европы. Однокомнатная квартира в центре Лондона может стоить около £240 в неделю ($470 в неделю, или до $2,35 тысячи в месяц). Аренда двухкомнатной квартиры не в центральных районах с ремонтом средней руки стоит в среднем £300-400 в месяц. Стоимость аренды жилья в Лондоне сильно зависит от районов города. Особенно дороги квартиры в тихих районах - таких, как Хэмпстед.
В Париже стоимость аренды квартир стремительно растет из-за заметного прироста населения и дефицита жилья. Как обычно, большим спросом пользуются однокомнатные квартиры (45% рынка), а также двухкомнатные (38%). Как правило, обычная однокомнатная квартира в Париже стоит около ?560 евро в месяц ($830), двухкомнатная - ?800 евро ($1,2 тысячи), трехкомнатная - ?1,45 тысячи ($2,15 тысячи), четырехкомнатная - ?1,48 тысячи ($2,19 тысячи).
Если прежде была заметна разница между относительно недорогим востоком французской столицы и фешенебельным западом, то теперь цены стали выравниваться. Репутацию дорогих сохраняют 6-й и 7-й округа близ Эйфелевой башни, а также 4-й и 5-й округа недалеко от Сорбонны, а самым дешевым считается 18-й округ на севере Парижа.
Рим является самым активно развивающимся городом Италии, но рынок съемного жилья там невелик, что и влияет на цены. В Италии квартиры дороже только в Венеции и Милане. Однокомнатная квартира с минимумом удобств обходится римлянам примерно в ?500 ($740) в месяц. Более престижно жить в Старом городе и Prati - жилье там стоит от ?650 до ?1,8 тысячи. Самым дешевым считается юг Рима - например, Via Laurentia.
Долгое время остаются стабильными цены на аренду квартир в Японии. Этому способствует огромное предложение: практически на каждой улице стоят доходные дома, чего в России явно не хватает. Если говорить о Токио, то незамысловатое жилье, похожее на наши студенческие общежития - с маленькой комнатой, кухонькой в коридоре и санузлом, - обходится съемщикам в $400.
Двухкомнатная квартира с большой гостиной стоит от $1 тысячи в месяц, затем цены широко расходятся. К этому нужно добавить $100-200 в месяц на коммунальные платежи, однако в целом цены более приемлемы, чем в Москве.
Характерно, что в Японии контракт с арендодателем обычно включает дополнительный разовый побор, составляющий 2-3 месячных суммы: залог и "благодарность" хозяину квартиры. Последнее, кстати, в ряде стран запрещено законом и является японской спецификой.
Да... Хорошо там, где нас нет. Но если нас где-то еще и нет, то нужно обязательно туда поехать и купить или хотя бы арендовать там недвижимость.
Комментарии специалистов
Ольга Строева, CENTURY 21 Россия:
Ольга Строева, CENTURY 21 Россия
"Страна, которую можно было бы определенно назвать "страной аренды", - Германия. Большинство жителей Германии - арендаторы собственности, около 58% - это наивысший показатель в мире! Собственным жильем владеет всего около 46%, в то время как доля социального жилья не превышает 6%.
Рынок недвижимости Германии, пожалуй, остается в упадке по сравнению с другими европейскими странами. Цены на недвижимость в целом растут по стране за год на мизерные доли процента, речь идет о 1,2-3%. А скажем, в период с 2000 по 2006 гг. цены вообще упали на 7%. Застой наблюдался и в 2007 г. Причиной этому в значительной степени является "перепроизводство". Дело в том, что значительные налоговые списания при строительстве крупномасштабных проектов для сдачи жилья в аренду в период с 1995 по 1997 гг. привели к превышению предложения над спросом. Слишком много единиц жилья было возведено даже быстрее намеченных сроков сдачи, а затем простаивало за отсутствием спроса со стороны арендаторов, здания пустовали, несмотря на высокое качество строительства. Ярким примером тому можно назвать регион Берлина.
Тем не менее ситуация на рынке арендной недвижимости здесь очень интересна. Получение прибыли от ивестирования в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду по-прежнему очень актуально, но здесь, как, наверно, нигде в мире, необходимо разбираться в географии региона. Оживление на рынке недвижимости наблюдается в Германии только в экономически успешных городах.
Например, растут цены в Мюнхене. Цены за квадратный метр здесь сейчас наиболее высокие по стране. Другие интересные города для инвестиций в недвижимость - Гамбург, Эссен, Кельн, Штутгарт, Берлин и Ганновер. Но даже в интересных с точки зрения покупки собственности городах есть свои наиболее "доходные" районы. Во Франкфурте, например, это Заксенхаузен, Вестэнд, Нордэнд, Борнхайм.
В зависимости от целевой группы, на которую вы предполагаете ориентироваться при покупке и последующей сдаче недвижимости в аренду, и следует выбирать район города. Заксенхаузен (около Швейцер Платц) во Франкфурте подходит для сдачи в аренду одиночкам с хорошо оплачиваемой работой, а, скажем, Борнхайм вокруг Бергерштрассе и Мерианплатц - отличный район для сдачи в аренду на короткий срок.
Покупая недвижимость в Германии для инвестиций, надо в первую очередь ориентироваться на целевую группу потенциальных арендаторов этой собственности. А далее, определившись с группами, уже и выбирать город, а затем район, где следует купить недвижимость для последующей сдачи в аренду.
Однако не все типы жилья пользуются одинаковым спросом среди арендаторов. Так, наиболее популярными являются здания "альтбау" - дома, построенные в начале прошлого века, возрастом 80-100 лет. Если эти здания модернизированы, то, по сути своей, это уникальный лот с высокими потолками 3,2-4 м (в то время как здания, построенные начиная с 1950 г., имеют потолки высотой не более 2,5 м). Выкуп таких домов с целью последующей модернизации и сдачи апартаментов в аренду - весьма прибыльное дело.
Наиболее выгодны для сдачи в аренду квартиры небольшого метража: 30-75 кв.м, здесь спрос выше. Например, квартиру площадью 30 кв.м в Берлине можно купить за ?55 тысяч, при этом доход от сдачи в аренду составит около ?338 в месяц, обеспечивая собственнику жилья около 7,35% годовых (YIELD). В то время как квартиру площадью 150 кв.м, купленную за ?391 тысяч, можно сдавать в аренду за ?1,65 тысячи в месяц, но сумма годовых прибыли составит лишь 5,09%.
В целом, по популярным городам арендные ставки таковы: квартиры площадью от 50 до 75 кв.м - от ?330 до ?830 в месяц; квартиры от 80 до 150 кв.м - от ?1 тысячи до ?2,5 тысячи в месяц".
Иван Стальной, CENTURY 21 BaltWest:
Иван Стальной, CENTURY 21 BaltWest
"Порой на рынок аренды недвижимости могут повлиять некоторые изменения в законодательстве, влияющие на общую ценовую ситуацию в секторе жилья. Так, в частности, резкий скачок цен на жилье и усложнение системы выдачи ипотечных кредитов напрямую влияют на бурное развитие сектора арендной недвижимости.
Так произошло в последние годы в Латвии. Начиная с 2004 г. недвижимость стала стремительно дорожать: если в начале года средняя стоимость серийного жилья в Риге была равна ?450 за кв.м, то уже в декабре была выше ?650 за кв.м (1 мая 2004 г. Латвия вступила в ЕС), в конце 2005 г. превысила ?900 за кв.м, по окончании 2006 г. достигла ?1,5 тысячи за кв.м, и, наконец, в апреле минувшего года был побит ценовой максимум, который достиг в среднем ?1,7 тысячи за кв.м.
Столь резкий подъем отрасли недвижимого имущества, превышавший общий темп роста экономики и достигший потолка платежеспособности населения, заставил правительство принять действия, сдерживающие рост. 16 апреля 2007 г. вступили в силу поправки Кабинета министров в правилах №28. Цель этих поправок - введение прогрессивного налога на недвижимость и госпошлины в зависимости от стоимости собственности, а также уменьшение спекуляций и снижение уровня инфляции.
Параллельно банки стали осуществлять крайне осторожную кредитную политику, ввели обязательное требование документального подтверждение налоговыми органами доходов граждан, а также требование первичного взноса в размере 10% при покупке недвижимости. Не имея возможности взять ипотечный кредит, многие латвийские граждане обратили свой взор на сектор арендной недвижимости. Для них, особенно для молодежи, сегодня это единственная возможность получить жилье.
В результате рынок арендной недвижимости вырос за последние 9 месяцев в среднем на 100%. Спрос на арендную недвижимость по-прежнему велик и, вероятно, останется таким еще несколько лет. Cтоимость аренды за 2007 г. выросла на 23,9%, в первые месяцы 2008 г. наблюдается небольшое падение цен.
Предпочтения по аренде среди иностранцев: в Риге это Старый город и центр; чтобы снять квартиру в этом районе, необходимо рассчитывать на цену от ?10-15 за кв.м. Например, аренда квартиры площадью 100 кв.м в Старом городе обойдется клиенту в ?1,1—1,4 тысячи в месяц, в более отдаленных районах центра города цена может начинаться с ?8-9 за кв.м. Многие гости столицы предпочитают гостиницам краткосрочную аренду квартир, за ?50-120 в сутки.
Сезонная аренда - это Юрмала. Чтобы снять дом в Юрмале в летний сезон, например, 150 кв.м в 400-600 метрах от моря, необходимо рассчитывать на сумму начиная от ?2 тысяч в месяц. Квартиру можно снять за ?800 - ?1 тысячу в месяц. Сами рижане предпочитают снимать квартиры в спальных районах города: 1-комнатная квартира - ?200-300 в месяц, 2-комнатная квартира - ?300-450 в месяц, 3-комнатная квартира - ?400-700 в месяц".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
