Сегодня многофункциональность - это одно из ведущих направлений технического прогресса. Кухонные комбайны в этом смысле были лишь "первой ласточкой". Затем появились стиральные машины, которые уже не только стирают, но и полоскают, выжимают и сушат. Потом мобильники, которые теперь включают в себя фото- и видеокамеры, диктофон, калькулятор, игровую мини-приставку, систему определения месторасположения владельца и еще много чего. Строительство многофункциональных комплексов (МФК) в сфере коммерческой недвижимости - это вполне закономерное развитие этой тенденции.
Первым последовательным воплощением идеи многофункционального комплекса был жилой дом под названием "Марсельская жилая единица", построенный знаменитым Ле Корбюзье вскоре после Второй мировой войны. В этом здании, кроме 237 квартир, были расположены также магазины, кафе, парикмахерские, небольшая гостиница, помещения для школьных занятий, спортивный зал, в котором можно было также проводить концерты и спектакли, на крыше имелся бассейн. Ведущей функцией в "Марсельской жилой единице", как следует уже из названия, была жилая, остальные являлись сопутствующими.
Комплексы, в которых основную или одну из основных функций играла торговая, на Западе стали активно строиться в 80-х гг. прошлого века и сегодня получили в США и Европе широкое распространение.
Среди классических примеров - многофункциональный Victoria Gardens в Калифорнии: 1 млн кв.м торговых и 200 тысяч кв.м офисных площадей, культурный центр, библиотека, детский театр и многое другое. Вся эта инфраструктура предназначена для обслуживания жильцов около 500 малоэтажных жилых домов.
Другой крупный многофункциональный проект - Embarcadero Center в Сан-Франциско: восемь строений общей площадью в 400 тысяч кв.м, соединенных между собой пешеходными мостами. Основная функция комплекса - офисная, а на первых этажах зданий расположены торговые центры.
В европейских странах это направление также бурно развивается: по данным Британского совета торговых центров, сегодня досугово-развлекательную часть в Европе имеют 40% торговых комплексов.
СТОЛИЧНЫЙ БУМ
В России первый многофункциональный проект появился, естественно, в Москве - в 1996 г. на Тверской открыли "Галерея Актер". А осенью 1998 г. был открыт 17-этажный "Смоленский пассаж", в котором на офисы, торговую части и парковку приходится по трети площади комплекса.
Для Москвы уже на первоначальном этапе строительства МФК была характерна высокая доля офисно-торговых центров. Эта тенденция понятна: России всегда была свойственна крайне высокая централизация "административного ресурса" в столице, а с переходом экономики на рыночные отношения добавилось еще и сосредоточение здесь же центральных офисов практически всех крупных финансовых, промышленных, торговых и прочих частных структур. В сочетании с давним дефицитом мест в гостиницах это обстоятельство и предопределило относительно более высокие темпы строительства офисно-торговых и торгово-гостиничных комплексов в Москве.
В 2005 г. здесь насчитывалось около 40 торгово-офисных и 2 офисно-гостиничных центра общей площадью более 700 тысяч кв.м: "Галерея Актер", "Смоленский" и "Новинский пассаж", "Берлинский дом", "Аркадия", "Гименей", "Альфа-Арбат Центр" и др. В стадии строительства находились еще 8 многофункциональных комплексов общей площадью 410 тысяч кв.м, из которых на торгово-офисные приходилось около 150 тысяч кв.м.
В целом строительство МФК в Москве имеет устойчиво разноплановый характер, то есть строятся объекты самых различных конфигураций. При этом сохраняется высокая доля комплексов с гостиничной и офисной составляющей. Это и проект компании "Миракс Групп", которая строит в Сити центр, состоящий из офисов, апартаментов и пятизвездочного отеля под маркой Hyatt Regency. И МФК, который появится на месте гостиницы "Москва" и будет включать в себя пятизвездочный отель Four Seasons категории de luxe, апартаменты и помещения для конференций. Сюда же можно отнести комплекс на месте гостиницы "Минск", в котором кроме отеля Intercontinental будут присутствовать торговый и офисный сегменты. Активность девелоперов на этом направлении обусловлена отчасти и реализацией Постановления Правительства "О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства в г. Москве". Это постановление, принятое в июле 2006 г., предусматривает увеличение количества гостиничных мест в столице к 2010 г. до 170-200 тысяч, то есть в 2,5 раза по отношению к их числу на тот период.
В столице создавались и объекты более редкой конфигурации, например МФК "Неглинная" (Трубная площадь): 75 тысяч кв.м, торговый центр, бизнес-центр, жилые апартаменты. В "Дворянском доме" и "Аркадии" открыты кинотеатры.
Знаковым, рубежным событием в строительстве коммерческой недвижимости в России стало, безусловно, возведение в Москве трех крупных, объединенных единой концепцией многофункциональных объектов - Центра Международной торговли, Башни "Федерация" и "Города Столиц" общей площадью около 4 млн кв.м.
Это первая в Восточной Европе единая зона деловой активности, в которой объединены бизнес, досуг и проживание за счет совмещения офисного, жилого, торгового, гостиничного и развлекательного сегментов.
С самого начала строительного бума в сфере торговой недвижимости в Москве развернулось широкомасштабное строительство МФК с торговым сегментом в качестве ведущего. Первым подобным комплексом был "Рамстор". Позже появились торгово-развлекательные центры "Речной вокзал" (Capital Group), "Облака" (группа компаний Тэн), комплекс в Северном Чертаново (Colliers International) и многие другие.
Для вновь вводимых в Москве торговых комплексов, включая многофункциональные, характерен довольно крупный формат. В этом плане вполне типичен, например, 2005 г.: из 21 введенного в этом году торгового комплекса только два были общей площадью менее 10 тысяч кв.м и пять менее 20 тысяч кв.м, остальные превышали объемы в 30-50 тысяч кв.м.
Но строились не только крупные МФК - в 2005-2007 гг. введены в действие торговоразвлекательный комплекс "Вертикаль" общей площадью в 15 тысяч кв.м, офисно-торговый комплекс "Аркадия" - 7,5 тысячи кв.м, МФК "12 месяцев" - 3,53 тысячи кв.м.
По мере насыщения столицы крупными и средними торговыми комплексами произойдет, несомненно, увеличение доли небольших объектов, чему способствует упрощение процедуры получения разрешений на строительство торговых центров площадью не выше 3,1 тысячи кв.м.
Идет активное освоение и такой ниши, как территории, "привязанные" к транспортным потокам за пределами Москвы.
В 2004 г. компания "Гиперцентр Девелопмент" открыла торгово-развлекательный центр "Вэйпарк" на 71-м км МКАД, в 2007 г. - торгово-офисный центр "Мосмарт-4" на пересечении Боровского шоссе и МКАД, "Ташир" построил многофункциональный центр на Дмитровском шоссе.
Этот вариант имеет свои преимущества: в частности, за городской чертой больше простора для создания полноценной инфраструктуры и более удобных подъездных путей, больше возможностей для разделения сегментов комплекса по разным зданиям.
За МКАД, в непосредственной близости от административной границы Москвы, построено около двух десятков торговых центров. Находясь юридически вне столицы, экономически эти центры "привязаны" к Москве.
В Московской области на сегодняшний день построено порядка 30 современных многофункциональных комплексов, большей частью торгово-развлекательных, и еще столько же строится.
"Самохвал" построил торгово-развлекательные комплексы в Коломне, Дубне, Протвино, Серпухове, Видном. RIGroup открыл торгово-развлекательный центр "Счастливая 7я" в Сергиевом Посаде; далее будут введены ТРК в Серпухове, Видном, Клину, Дубне, Коломне, Мытищах, Чехове, Электростали, Наро-Фоминске. В Мытищах недавно были открыты многофункциональные комплексы "Ашан" и "Красный кит". "ДоминионМ" строит торгово-развлекательные комплексы в Климовске, Сергиевом Посаде, Павловском Посаде и в Обнинске. Группа Компаний "Регионы-Менеджмент", кроме строительства МФК в крупных городах, строит также комплекс в Мытищах, "Торговый квартал" - в Домодедово. Компания "Ермак девелопмент" в ближайшие 5-7 лет намерена построить в Подмосковье сеть ТРК общей площадью в 400 тысяч кв.м.
РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ
Конечно, Москва, как огромный мегаполис, в какой-то степени воспроизводит в себе примерно те же обстоятельства и условия, которые характерны для регионов при строительстве. Это относится к разнообразию проектов по их конфигурации и площади, соотношению монофункциональных и многофункциональных комплексов. Но все же столица достаточно специфична, прежде всего из-за гораздо более высоких цен на землю, возможности и необходимости строить более крупные объекты.
В регионах проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы, обычно сводятся к следующему набору:
высокий уровень доходов населения;
олее затрудненный доступ к финансированию региональных проектов с помощью банковских кредитов в сравнении с проектами строительства в Москве;
недостаточная развитость инфраструктуры обеспечения торговых объектов;
территориальная удаленность торговых объектов от головного офиса;
нехватка качественных площадей, которую приходится восполнять собственным строительством;
протежирование местными властями "своих" предпринимателей, а также стремление администраций "повесить" на девелоперов решение тех или иных местных проблем "в нагрузку" к разрешению на строительство.
Тем не менее, в регионах легче осуществлять проекты сетевого характера, то есть строить сразу по несколько комплексов. В столице такого рода проекты реализовать сложнее: конкуренция здесь жестче, объекты чаще всего требуется строить более крупные, и обходятся они дороже.
На местах эти факторы выражены слабее, поэтому к списку компаний, ведущих "множественное" строительство в Москве и продолжающих работать по такой же схеме в регионах, добавляется ряд компаний, которые работают преимущественно или только в регионах, где они создают сети из торговых комплексов, в том числе многофункциональных.
"Рамэнка" активно работает в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре. География интересов "Пятерочки" охватывает Москву, Нижний Новгород, Самару, Челябинск, Екатеринбург. Группа Компаний "Регионы-Менеджмент" создает сеть МФК "Июнь" с расположением в Красноярске, Уфе, Череповце, Омске, Сыктывкаре, Пензе, Саратове. "Торговый квартал" строит сеть торговоразвлекательных центров, три из которых уже введены - в Красноярске, Набережных Челнах и Нижнем Новогороде; другим предстоит появиться в Омске, Набережных Челнах, Саратове. Компания "Многофункциональные центры" создает сеть торгово-развлекательных центров под брендом "Евразия": два комплекса строятся в Новосибирске и Кемерово, два других будут построены в Таганроге и в Шахтах.
Неоспоримые преимущества, такие как значительно более низкие цены на землю и неудовлетворенный покупательский спрос, с лихвой перевешивают проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы в регионах, поэтому темпы строительства торговой недвижимости здесь, по оценкам экспертов, будут оставаться высокими еще как минимум несколько лет.
Что касается конфигурации МФК и качества услуг, то комплексы в региональных центрах или ненамного отстают от столичных, или уже практически их догнали. Это вполне закономерно и логично, поскольку нередко в регионах работают те же компании, что уже построили торговые комплексы в столице, и в регионах также "держат марку", побуждая тем самым и других игроков подтягиваться к столичному уровню.
Важное значение имеет то обстоятельство, что почти повсюду "на местах" власти уже воспринимают строительство современных торговых комплексов, особенно многофункциональных, как проекты высокопрестижные, без которых уже трудно представить современный город. На этой основе происходит совпадение интересов властей и девелоперов, что, разумеется, способствует появлению в региональных столицах и далее "в глубинке" самых современных торговых объектов.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
