Ипотека шагает по стране. Не сказать чтобы семимильными шагами, но популярность ипотечного кредита за последний год заметно увеличилась.
По подсчетам Ассоциации российских банков, в 2004 году на российском рынке было выдано ипотечных кредитов на сумму около 18 млрд рублей (около $630 млн)
Сегодня для многих граждан ипотека - единственный способ приобрести квартиру. В России доля жилья, приобретенного таким способом, пока не очень невелика - примерно 1,5% от общего числа сделок. Для сравнения: в США более 90% граждан пользуются дорогими вещами и недвижимостью, приобретенными в кредит. Эта практика распространена и в Европе. В западной ее части 70-80% от общего числа покупок недвижимости осуществляется в займы, в Восточной Европе (Чехия, Венгрия, Польша) - порядка 30%. В Латвии сегодня популярность ипотеки тоже заметно растет на фоне довольно жесткой конкурентной борьбы между банками и увеличения числа пользователей банковских услуг. Все эти факторы вынуждают кредитные организации предлагать все более низкие проценты по ипотеке. По результатам статистических исследований, различными услугами банков пользуются 74% жителей Латвии.
Платежеспособный спрос на жилье в России сейчас составляет примерно $150 млрд. Повышение доходов населения, а также увеличение объемов ипотечных кредитов дает основание рассчитывать на дальнейший рост этого показателя. Эксперты оценивают текущую потребность населения в ипотечных кредитах в $50 млрд. По прогнозам экспертов, к 2010 году эта потребность возрастет в 30 раз. По подсчетам Ассоциации российских банков, в 2004 году на российском рынке было выдано ипотечных кредитов на сумму около 18 млрд рублей (около $630 млн), а в текущем году предусматривается двукратное увеличение этого показателя. Эксперты российского рынка считают, что по итогам 2006 года общая сумма выданных ипотечных кредитов может составить $2 млрд.
Хорошо забытое старое
Ипотека позволяет уже сейчас, немедленно, улучшить жилищные условия граждан, а не ждать несколько лет, когда накопится необходимая сумма
Понятие "ипотека" зародилось еще в Древней Греции. Покупка недвижимости в кредит существовала в Древнем Риме и средневековой Европе. Для России ипотека тоже не новшество. Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела долгую историю. Ипотечное кредитование в нашей стране стало формироваться вместе с возникновением права частной собственности на землю.
Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.
Ипотека
в современной России
Во всем мире с улучшением жилищных условий и повышением стабильности в обществе увеличивается и процент людей, обращающихся к ипотеке. Теперь это можно сказать и о России.
Ипотека позволяет уже сейчас, немедленно, улучшить жилищные условия граждан, а не ждать несколько лет, когда накопится необходимая сумма. Конечно, граждане рискуют в любой момент потерять работу и, следовательно, источник финансирования. Но, в конце концов, хороший специалист может достаточно быстро найти работу в другой компании.
По большому счету, ипотека является одним из механизмов развития рынка. Люди готовы платить проценты за немедленное улучшение условий жизни, за повышение их качества. Долгосрочные кредиты, выдаваемые банками, - это ресурсы для финансовых институтов. Инвесторы покупают ипотечные бумаги и финансируют рынок. Все участники этой сделки - звенья одной цепи. Это колесо и есть механизм, развивающий экономику страны.
С каждым годом на рынке ипотечного кредитования прибавляется все больше новых игроков. Это хорошо для заемщиков - люди должны иметь выбор, в какой банк обратиться за кредитом. Но все банки-кредиторы должны придерживаться определенных стандартов для гармоничного развития общего бизнеса.
Сегодня потребность в ипотеке растет быстрыми темпами. В 2005 году только 1-2% всех сделок по недвижимости осуществлялись через ипотеку. А в 2006 - уже 7-8%. На сегодняшний день рост цен на недвижимость способствует популярности ипотеки. Еще вчера за определенную сумму можно было купить квартиру, а сегодня - только комнату. Следовательно, те, кто раньше обратился к услугам ипотечного кредитования, выиграли материально. Уже оплаченная ими часть недвижимости растет в цене параллельно с общим ростом рыночной цены.
Лора Файнзилберг, заместитель Председателя Правления банка "Дельта Кредит"
На вопросы отвечает Лора Файнзилберг, заместитель Председателя Правления банка "Дельта Кредит"
- Опишите групповой портрет клиента Вашего банка.
- Максимальная сумма кредита в нашем банке - $300 тыс, поэтому наши клиенты в основном - средний класс, и мы всячески стараемся способствовать росту их благосостояния. Это профессионалы в какой-то востребованной области с хорошим образованием и стабильной работой, в возрасте примерно от 25 до 45 лет. Менеджеры успешных компаний. Мы проверяем платежеспособность клиента, а так же членов его семьи, выясняем их совокупный годовой доход. Специалисты банка в беседе стараются выяснить, насколько уверены потенциальные клиенты в собственной платежеспособности. Если такие люди потеряют работу в одной фирме, они сразу же найдут ее в другой.
- В банке работают штатные психологи? Как вам удается не обмануться в оценке?
- Как мы это делаем - наш секретный рецепт, ноу-хау банка. Мы анализируем совокупность разных факторов, всесторонне исследуем личность клиента, его поведение. 20% предоплаты за квартиру тоже являются подстраховкой банка от возможного провала. Нужно заметить, что поведение человека, берущего кредит, является типичным для всех людей во всем мире. Люди чувствуют груз ответственности, когда они ходят в должниках, и обычно стараются быстрее выплатить кредит, "не ударить в грязь лицом" не только перед банком, но и перед поручителями, своими знакомыми и членами своей семьи. На сегодняшний день залогом под кредит выступает сама квартира, выкупаемая клиентом.
Однако в случае возникновения непредвиденных трудностей у наших клиентов мы не ставим своей целью их немедленное выселение через суд из неоплаченной квартиры. Напротив, - ведем диалог и вместе ищем конструктивное решение по выходу из кризиса.
- В каком случае требуются поручители?
- Только в том случае, если у заемщика небольшая зарплата и непостоянный доход.
- Под какую квартиру вы даете кредит?
- Квартира должна быть качественная - в доме, не предназначенном под снос, не в ветхом строении, требующем реконструкции или капитального ремонта. То есть жилье должно быть таким, чтобы банк, в случае возникновения проблем с выплатой кредита, смог продать эту квартиру на торгах.
- Может получить ипотечный кредит "свободный художник", творческий человек с непостоянным источником дохода?
- Да, мы нестандартно подходим к каждому конкретному клиенту. Человек должен убедить нас в своей платежеспособности, предъявив доказательства по всем видам дохода - так называемым "серым" и "белым" зарплатам, подработкам в разных местах, индивидуальным заказам. Если мы убедимся, что "фриланс" хорошо кормит художника, и он постоянно получает заказы на свою работу - мы дадим кредит. Иногда требуется подтверждение от работодателя на заказ или на заключенный с заемщиком контракт.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
