Современный рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга сравнительно молод и его активное развитие началось 3-4 года назад. "Крупный капитал еще не закрепился в загородном сегменте",- отмечает в связи с этим старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
Крупный капитал еще не закрепился в загородном сегменте Петербурга
Вместе с тем, это обуславливается ничтожной долей организованных коттеджных поселков в общей доле загородного жилья северной столицы. Так, Ольга Ульянова, руководитель информационно-аналитического отдела петербургской инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит" свидетельствует, что среди домов для сезонного проживания на долю организованных поселков приходится всего 5-10%. Среди недвижимости для постоянного проживания этот показатель составляет 30-40%.
Фактически соглашается с ней, Николай Пичугов, представитель компании Эконом Строй. Специалист обозначает рыночную долю организованных поселков в размере 20%. "В настоящее время преобладают коттеджные поселки, таунхаусы пользуются меньшей популярностью",- характеризует рынок по типу жилья директор по маркетингу ИСГ "Сплав" Пашнова Лидия.
Вместе с тем, общее количество организованно возводимых и реализуемых поселков составляет, по мнению Ольги Ульяновой, 160 единиц. Их распространение и местоположение тесно увязывается с транспортной доступностью, которая традиционно является слабой чертой российской действительности. "Интересы девелоперов распространяются не дальше 70-80 км от Санкт-Петербурга, в основном, под строительство коттеджей", - отмечает в связи с этим Николай Казанский, директор по инвестициям и консалтингу Colliers International. При этом, профессионал отмечает что основной пояс жилой застройки находится и того ближе, всего в 20-30 км от города.
"Северное направление, конечно, наиболее дорогое", - развивает данную тему Ольга Ульянова, свидетельствующая что во Всеволожском, Выборгском, а также Курортном районе СПб средняя стоимость домовладения с участком земли составляет 20-25 млн. рублей. Далее, по популярности и накалу цен следует Всеволожский район, восточнее Петербурга. "Постепенно популяризируясь" он достиг цен в 12-15 млн. рублей за домовладение. Ломоносовский, Гатчинский районы "традиционно не дорогие" и содержат на свои просторах дома по 8-10 млн. рублей.
На фоне этого, в регионе отмечены локальные случаи повышения цен связанные с завершением того или иного инфраструктурного проекта. "Конечно, существуют и другие факторы, такие, например, как взлет стоимости в Стрельне после реконструкции Константиновского дворца. Но нельзя отрицать того факта, что имущество в Выборгском районе стоило всегда дороже аналогичного, расположенного в Приозерском", - вступает в диалог Максим Михайлов - исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.
При этом, эксперт так же связывает улучшение дорог с повышением цен на близлежащие земли, а, следовательно, и недвижимость. В качестве частного примера такого роста он отмечает: "Когда сделают съезд с КАД в сторону Скотное, и дальше через Керро на Сосново - стоимость земли в Приозерском районе может и обогнать Выборгское направление".
Сегмент индивидуального коттеджного строительства по данным Knight Frank (шт.)
Вместе с тем, текущий экономический кризис внес свои коррективы в общую картину цен на рынке. "Цены за последние 2 квартала снизились максимум на 20% в ряде проектов, дальнейшее снижение может ожидаться только в частных случаях и вряд ли примет формы общей тенденции", - комментирует текущую ситуацию старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. При этом, отмечая снижающиеся во всех сегментах продажи, она детализирует: "Можно сказать, что в первом квартале одинаково тяжело продавались и дорогие коттеджи, и относительно бюджетные. В среднем замедление темпов можно оценить в 4-5 раз относительно 2 квартала 2008, по этому показателю 4-ый и 1-ый квартал были примерно одинаковы".
"Основной спрос сейчас приходится на объекты эконом класса. Кроме того, сейчас более активно стали покупать земельные участки с подготовленной инженерной инфраструктурой и без подряда",- добавляет свою лепту директор по маркетингу ИСГ "Сплав" Лидия Пашнова. При этом, особую обеспокоенность у Тамары Поповой вызывают таунхаусы которые "в данной экономической ситуации будут более подвержены влиянию кризиса".
Вместе с тем, специалист называет основные кризисные тренды рынка загородного жилья Санкт-Петербурга. К их числу относится, уход с рынка инвестиционной (спекулятивной) составляющей. Трансформация поселков с единым архитектурным стилем и подрядом от застройщика в комплексы инженерно подготовленных участков. Замедление темпов вывода на рынок новых проектов во всех сегментах. "Бегство" с рынка банков, вынудившее девелоперов нащупывать финансовые стимулы самостоятельно.
Последние, очевидно, не очень сильны вследствие чего, Тамара Попова замечает: "Возможности наших застройщиков по поддержке покупателей более чем скромны. В сравнении с московским рынком, где уже заявлены 10-летние рассрочки под 15% годовых, наши стандартные 1-2 года и 18% выглядят, по меньшей мере, несерьезно".
Освещая путь тем немногим героям, которые намереваются сейчас купить жилье, специалисты прогнозируют. "В дальнейшем, по нашим оценкам, мы будем иметь стабильный рынок с незначительным ценовым подъемом (в среднем 4-5% в целом по рынку)", - отмечает Ольга Ульянова. "Думаю, во второй половине года будет снижение стоимости, в том числе и в рублях. Ожидается развитие негативных тенденций в банковской сфере. Имеется в виду рост объема невозвращенных кредитов и выставление залогов на продажу вкупе с сезонным уменьшением спроса", - добавляет в свою очередь Максим Михайлов.
"Прогнозы нужно делать очень аккуратно. Рынок в настоящее время нестабилен и, поэтому, прогнозировать ситуацию на полугодие вперед представляется преждевременным", - дает оценку Лидия Пашнова.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
