Рост цен на рынке загородной недвижимости никогда не поднимется на докризисный уровень
2 августа 2010
Основной темой, звучавшей на Форуме "Загородный дом 2011", проведенном при поддержке KAMROCK ® / КАМРОК ®, был вопрос о том, что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшие годы. Эксперты обсудили основные тенденции развития ситуации с загородным жильем в пост-кризисный период. Поднимались также вопросы спроса и предпочтений клиентов на сегодняшний день.
Рост цен на рынке загородной недвижимости никогда не поднимется на докризисный уровень
Основным признаком, ориентируясь на который, клиент принимает положительное решение о покупке загородной недвижимости, является степень готовности проекта, считает Армен Маркосян, директор по маркетингу Холдинга RODEX Group. В приводимой экспертом статистике на сегодняшний день готовность более 70%, которая является наиболее привлекательной для потребителя, имеется лишь у 83 проектов. Это 21 % от 397 проектов. Помимо указанных активно продаваемых проектов на рынке насчитывается 337 уже реализованных и 84 "проекта-призрака", о которых ранее было заявлено, но на сегодняшний день никакой информации о данных проектах на рынке нет.
Армен Маркосян отметил, что спад инвестиционных потоков имеет место на рынке, так как сегодня потребителю достаточно сложно прогнозировать удачность проекта. По оценкам эксперта среди порядка 150 игроков, активно присутствующих на рынке всего 30 имеют достаточный опыт. Поэтому проекты с высокой степенью готовности будут наиболее востребованы и быстро реализованы. Следующими будут реализовываться проекты, степень готовности которых составляет на сегодняшний день от 50 до 70%. Скорость роста цен будет явно меньше докризисной: расти в цене будут отдельные реализуемые проекты, а не весь загородный рынок в целом. С учетом указанных данных для успешной реализации проекта необходимо помимо профессиональной команды иметь качественную землю (экологически чистую, по востребованному направлению и т.д.) и первоначальный капитал, который позволит девелоперу реализовать проект независимо от скорости продаж.
Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", при освещении темы изменения покупательских предпочтений за последние два года отметила следующие критерии, на которые ориентируется покупатель при выборе объекта недвижимости: стадия завершения строительства, качество объекта, технологичность, безопасность, в том числе безопасность окружения. Клиент стал более тщательно подходить к выбору, привлекать экспертов, "считать деньги", то есть платить бездумно за недвижимость перестали даже те, кто ранее не всегда задумывался о том, почему за тот или иной объект назначена определенная цена.
Число тех, кто рассматривал покупку дома как вложение, с целью сдавать его в аренду значительно уменьшилось
Порядка 90% клиентов рассматривают возможность приобретения загородного дома для проживания. Число тех, кто рассматривал покупку дома как вложение, с целью сдавать его в аренду значительно уменьшилось. Это обусловлено тем, что цена недвижимости не растет, а срок окупаемости для аренды составляет примерно 20 лет. 80% покупателей стали интересоваться стоимостью коммунальных услуг, и подавляющее большинство считает, что стоимость таких услуг для недвижимости сегментов элит и бизнес+ должна составлять не более 30 тысяч рублей ежемесячно. Также Надежда отметила смещение спроса на более дальние расстояния от МКАД. Основная причина в том, что ближние земли застроены уже давно, а потребитель, ориентируясь на развитие технологий, не хочет жить в доме, построенном 5-6 лет назад. Упал спрос и на лесные участки: покупатель перестал доверять "арендному лесу".
Григорий Алтухов, заместитель генерального директора ФСК "Лидер", говоря о недвижимости в сегменте эконом-класса, заметил, что до сих пор наиболее активно интересуются участками без подряда, или с самым дешевым подрядом. Причиной является отсутствие денег. Тщательно оценивается все, что предлагает девелопер, покупатель перестал переплачивать за то, что в принципе доступно в нескольких минутах транспортом.
Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest, отметил, что понятие премиум класс очень субъективно и определяется разными критериями для каждого игрока на рынке недвижимости. И не идентичен премиум-классу в Европе. В России премиум класс на рынке загородной недвижимости должен обладать следующими качествами: расположенние на престижных и самых популярных направлениях, таких как Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское, Минское и Дмитровское. Как правило, объекты данного типа расположены на небольшом удалении от МКАД (в 30 км зоне) и предназначены для постоянного проживания, наличие воды или леса. Площадь придомовых земельных участков в премиум-классе варьируется в диапазоне от 20 до 50 соток (в среднем около 25 соток). Площадь домов варьируется в диапазоне от 350 до 1 000 кв.м (в среднем около 600 кв.м).
Основные изменения, которые произошли премиум-классе под влиянием кризиса, по мнению эксперта, это уменьшение доли проектов в общем объеме предложения, замедление темпов выхода, переориентация с готового продукта на участки без подряда, снижение стоимости.
Александр Домников, управляющий KAMROCK ® / КАМРОК ®, отметил в свою очередь, что если раньше коттедж чаще рассматривался как удачная инвестиция, то сейчас строят для себя. Так как доля "квадратных кирпичных коробок" в ближайшем Подмосковье велика, на рынке появляются услуги, позволяющие преобразовать внешний вид коттеджа. При этом вложения в "ребилдинг" фасадов размером в 800 тысяч рублей могут повысить стоимость дома на 1,2 - 1,5 миллиона рублей.
В целом эксперты согласились с тем, что резкого роста стоимости загородной недвижимости уже не предвидится. Сегодняшние предпочтения потребителя могут сформировать бюджет на ближайшие 2-3 года, но это приедет к росту не более чем на 10-15 % на выборочные проекты.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
