Доходные дома. Ретроспектива и современные возможности
7 ноября 2011
Доходные дома существуют в большинстве стран мира. В дореволюционной России они также решали проблемы с жильем, при этом принося немалый доход владельцам. На вопросы о современных возможностях и перспективах арендного жилья порталу PRO Недвижимость ответил Председатель совета директоров ГК "ГородОК", владелец ТМ "Оквиль" Владислав Конюхов.
Что такое доходный дом? Что включает в себя это понятие?
Владислав Конюхов, Председатель совета директоров ГК "ГородОК", владелец ТМ "Оквиль"
Доходный дом - это многоквартирный жилой дом, предназначенный для сдачи в аренду отдельными квартирами. По сути, это один из первых арендных бизнесов в недвижимости. Возникновение доходных домов было вызвано началом бурного роста европейских городов в XVIII веке. А впоследствии - в 19 веке - они уже составляли основу застройки крупных городов Европы и России.
Какова история доходных домов в нашей стране?
В дореволюционной России доходные дома были широко распространены, особенно это касается Петербурга и Москвы. Развитие подобного вида недвижимости началось после указа 1769 года, который позволял устраивать лавки на первых этажах зданий. А пик строительства доходных домов в столичных городах пришелся на рубеж XIX - XVIII веков. Такие строились по проектам лучших архитекторов, украшали своими фасадами улицы и назывались именами владельцев. Селились в них представители самых разных классов: иногородние студенты, известные драматурги или мелкие чиновники. Так, с 1902 года писатель Максим Горький снимал сразу 10 комнат или весь второй этаж доходного дома на Мартыновской улице в Москве.
Небольшая меблированная комната в доходном доме средней руки обходилась тогда в сумму от 10 до 15 рублей в месяц. Строительством доходных домов занимались все, кто имел возможность: чиновники, религиозные конфессии, купцы. До 1917 года на долю доходных домов приходилось порядка 40% имевшегося жилого фонда. В те годы доходные дома являлись прибыльным бизнесом, приносившим до 13% годовых.
Существуют ли сегодня доходные дома в России?
На сегодняшний день в России рынок доходного жилья так и не сложился, не смотря на все увещевания властей. Хотя новая программа Министерства регионального развития и предполагает увеличение доли арендного жилья на рынке жилищного строительства до 20% к 2020 году. Сейчас основная доля арендного жилья в РФ - частные квартиры, которые преимущественно сдаются нелегально. А количество доходных домов в России сегодня можно пересчитать по пальцам одной руки.
Первый и пока единственный пример доходного дома в Москве, построенного властями, расположен в Большом Николоворобинском переулке (дом 10). В доме 47 квартир, стоимость аренды которых составляет порядка 120 тыс. рублей в месяц. В Санкт-Петербурге также имеется доходный дом (Коломяжский пр., 15), но стоимость аренды в нем ниже, и начинается от 18 тыс. рублей в месяц. Пока в Москве строятся доходные дома только в дорогом сегменте, в Подмосковье появился проект доходных домов эконом-класса. Группа компаний "ГородОК" вывела на рынок недвижимости первую сеть доступного жилья "ОКвиль", квартиры в которой можно использовать в качестве доходных.
Как выглядит практика доходных домов в зарубежных странах?
Доходные дома позволяют решить жилищную проблему, при этом являясь прибыльным бизнесом для владельцев
Мировая практика показывает, что доходные дома по-прежнему позволяют решить жилищную проблему для части населения, при этом являясь прибыльным бизнесом для владельцев. Например, в Канаде на долю доходных квартир приходится до половины всего жилья, в США - порядка 25%, а в крупных европейских городах до трети всей жилой городской недвижимости.
Чем отличается приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду, от приобретения квартиры в доходном доме?
Доходный дом это, прежде всего, определенный набор услуг, который не может дать обычный жилой дом. На западе каждым доходным домом управляет специальная обслуживающая компания, которая обеспечивает сдачу квартиры, взимание квартплаты, перечисление средств на счет собственника жилья и т.д. В российской практике квартиры в доходных домах чаще сдаются, а не покупаются. В нашем же проекте - сети "ОКвиль" - в качестве доходной недвижимости можно приобрести как весь дом целиком, так и квартиру. В этом плане мы используем уже наработанный зарубежный опыт.
Чем выгодно приобретение квартиры в доходном доме, или самого доходного дома?
Покупка доходной квартиры или дома в такой крупной агломерации как Москва и Московская область выгодна, поскольку спрос на аренду жилья в крупных городах всегда будет высоким. Расчет окупаемости инвестиций в данную недвижимость зависит от каждого конкретного объекта. Согласно предварительному расчету доходности недвижимости в сети жилья "ОКвиль", доход от квартиры будет составлять порядка 14,5% годовых. От всего дома - порядка 16,5% годовых. Порог вхождения в инвестиционный проект "доходные квартиры" начинается от 1,3 млн. руб., "доходные дома" - от 58 млн. руб.
Стоит отметить, что собственник может купить доходную квартиру не только с ремонтом, но и с мебелью, сразу получая пригодную для сдачи в наем квартиру.
У нас уже есть покупатели, которые приобрели квартиру как доходную. Их около 5%. Со своей стороны мы предлагаем услуги управляющей компании "ГородОК" по поиску арендаторов, взиманию арендной платы, контролю за сохранностью ремонта и имущества в квартире. Доходные квартиры находятся в тех же домах что и "квартиры для себя". Отличие их только в предлагаемом дополнительном сервисе для инвестора, цель которого минимизировать трудозатраты на обслуживание собственной недвижимости.
Отличается ли аренда обычной квартиры от аренды квартиры в доходном доме для арендатора?
Управляющая компания, обслуживающая доходный дом, заключает договор с арендатором жилья. В договоре четко прописаны права и обязанности обеих сторон, а кроме того такие важные вещи как сроки аренды, ставка и ее возможные изменения. Это и является залогом для арендатора, прежде всего, что его не выселят раньше времени и несанкционированно не поднимут квартплату. Подобный договор с частным собственником квартиры, к сожалению, заключается, крайне редко.
Какой видится перспектива для доходных домов в Москве и других городах России?
Необходимость в доходных домах в крупных городах России назрела уже давно. Спрос уже давно есть и был, а предложений пока нет. Это отражает неразвитость нашего ранка цивилизованной аренды, который будет развиваться естественным образом вслед за развитием самого рынка недвижимости. Однако на данный момент для старта масштабного строительства доходных домов необходима реальная воля властей и конкретные действия с их стороны. Как то: получение земли с уже подведенными коммуникациями, облегченный механизм получения разрешительных документов и т.д.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
