Новостройки Москвы и Подмосковья: дороже оформить, чем построить
8 ноября 2011
Прежде, чем начать строительство дома, девелоперы обязаны пройти процедуру согласования всей документации и получения разрешения на строительство. Именно бумажные работы занимают большую часть времени из 3-5 лет, в течение которых разрабатывается и строится объект.
Отсутствие разрешения может кардинально повлиять на строительство, вплоть до сноса самостроя
Уже к концу текущего года станет возможным получение разрешения на строительство по упрощенной схеме, заявил глава департамента внешнеэкономических и международных связей Москвы Сергей Черемин. Однако, не всех девелоперов радует возможность сокращения времени на проведение экспертизы с привлечением коммерческих организаций. Во-первых, неизвестно, насколько данные экспертизы будут профессиональными, а во-вторых, это наверняка приведет к росту затрат девелопера на согласование. Эксперты Московского Бизнес Клуба высказали свое мнение по этому поводу.
Основной задачей является поиск площадки под строительство, считает Управляющий директор "Первого строительного треста" Алексей Демьянчук. А получение разрешения, по его мнению, является не проблемой, а в некотором роде технологическим этапом, который при грамотной разработке проекта проходит легко и естественно. По мнению эксперта, упрощение процедуры получения разрешения на строительство, скорее всего, облегчит работу только непрофессиональных мелких девелоперов. В крупных же компаниях над этой задачей чаще всего работает целая структура технического заказчика.
При этом Алексей Демьянчук отметил, что отсутствие разрешения может кардинально повлиять на строительство, вплоть до сноса самостроя. Также наличие всей документации в полном объеме положительно влияет на принятие решения покупателем. При этом наличие разрешения никак не влияет на стоимость квадратного метра, наиболее весомыми документарными долями в цене метра являются условия и сам факт получения инвестиционного контракта, либо получения земли.
Начинать строительство до получения разрешения возможно лишь в случае наличия сильного административного ресурса у компании
Однако, Юрий Хлестаков, генеральный директор риэлтерской компании "Русский дом недвижимости", считает, что получение разрешения на строительство - сложный процесс с бюрократической точки зрения. И многие девелоперы начинают застройку еще в процессе получения разрешения лишь потому, что потери времени могут привести к невыполнению сроков, указанных в инвестиционных контрактах. По мнению эксперта - это "палка о двух концах", так как отсутствие разрешения приведет к штрафным санкциям, вплоть до замораживания строительства.
По мнению Юрия Хлестакова, еще одной причиной замораживания проекта может выступить недостаток финансирования вследствие нарушений условий банковского кредитования или нерационального расходования выделенных на строительство средств. А после замораживания строительства властями может быть принято решение о замене застройщика по результатам оценки объекта.
Генеральный директор МИЦ-Девелопмент Сергей Хорошков считает, что упрощение процедуры получения разрешения на строительство, вероятно, приведет к увеличению количеств одновременно возводимых домов, что может привести к снижению цен на квадратный метр. При этом эксперт также считает, что у девелоперов нет необходимости начинать строительство до получения разрешения, так как это незаконно и может привести к серьезным последствиям. Основная сложность, по мнению Сергея Хорошкова, в процессе получения разрешения - большие временные затраты. Помимо этого, к проблемным моментам он относит не только постоянно меняющиеся требования различных ведомств, но и получение ТУ на подключение коммуникаций.
Сергей Никонов, руководитель департамента недвижимости компании ПроминГрупп, считает весомым проблемным фактором при получении разрешения на строительство большое количество согласующих органов, часть из которых даже не участвует в согласовании, а лишь требует уведомления. При этом многие органы дублируют функции друг друга, а регламентные сроки рассмотрения документов ими категорически не соблюдаются.
Начинать строительство до получения разрешения возможно лишь в случае наличия сильного административного ресурса у компании. Но перед началом Сергей Никонов рекомендует тщательно рассчитать экономические показатели: вероятно поддержание строительства во время получения всех согласований может обойтись дороже, чем потеря времени на получение документов. По мнению эксперта при сокращении сроков на получение разрешения, а также при ликвидации коррупционной составляющей, девелоперам не придется "закапывать" стоимость работы офиса во время простоя строительства, а основанием для поднятия цен на квадратный метр сможет служить лишь "личная маниакальная алчность застройщика".
Упрощение процедуры получения разрешения на строительство облегчит работу только мелких девелоперов
Генеральный директор ЗАО "Терра Аури" Денис Бородако как и предыдущие комментаторы указывает на необходимость многократного прохождения одних и тех же инстанций и комиссий. Вследствие этого сроки формирования документации и реализации проекта могут "по правилам" норм согласования доходить до 8 лет в случае возведения кварталов массовой застройки. При грамотной реализации всех этапов данный временной промежуток может быть сокращен, по мнению эксперта, до двух лет. При этом получение самого разрешения, как итогового документа, является верным подходом, а корректировке необходимо подвергнуть содержание и наполнение ряда отдельных процедур.
По мнению советника президента Финансово-строительной корпорации "Лидер" Григория Алтухова, получение разрешения на строительство скорее формальная процедура. Более серьезной является проблема утверждения документации по планировки территории, а в процессе разработки проектной документации на дома - в получении согласований в "заинтересованных" организациях. Цепочка прохождения которых не может быть "запараллелена", и потому занимает целые месяцы. А в заключение необходимо пройти экспертизу проекта, на что, например, по Московской области отводится 90 дней. По Москве же все проекты проходят градостроительно-земельную комиссиютакже можно закладывать до полугода.
При этом эксперт не считает, что упрощение процедур получения разрешения значительно повлияют на цену недвижимости. "Если говорить о непосредственной экономии от сокращения объема именно согласований, то официальная их стоимость вряд ли составляет более 1% всех затрат на проект, "неофициальная" наверное больше, но тут каждый "сам себе хозяин", - уточняет Григорий Алтухов.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
