Кредит на вторичное жилье: не так сложно, как кажется
19 декабря 2013
На рынке новостроек ипотека - явление популярное и довольно распространенное. Причем берут кредиты на покупку новых квартир как состоятельные, так и ограниченные в средствах покупатели. При этом многие ошибочно считают, что ипотечное кредитование - прерогатива только первичного рынка. Сегодня в Москве можно без проблем купить в ипотеку квартиру во вторичном фонде.
В Москве без проблем можно купить в ипотеку вторичную квартиру
"Задача услуги ипотечного кредитования в том, чтобы избавить людей от необходимости ждать и копить деньги. Мало кто готов откладывать накопления ежемесячную зарплату полностью. Накопить на квартиру способны самые финансово дисциплинированные покупатели, готовые сконцентрироваться только на этой цели" - Владимир Кочубей, "СУ-№155"
Это действительно так: мало кто способен годами откладывать деньги, лишая себя многих необходимых вещей, чтобы, в конце концов, стать владельцем чаще всего не самой престижной и далеко не просторной квартиры. Поэтому ипотека - реальная возможность решить квартирный вопрос как можно быстрее, особенно если идет речь о покупке вторичной недвижимости.
В управлении разработки кредитных продуктов ВТБ24 говорят, что вторичное жилье сегодня уверенно лидирует по числу ипотечных сделок. Предложение на этом рынке гораздо более разнообразное и обширное, чем в сегменте первичной недвижимости.
Ипотека на вторичную квартиру: ставка, нюансы кредитования
Право собственности на квартиру при ипотеке на "вторичку" регистрируется сразу, в момент покупки. Квартира при этом становится залогом по кредиту. С продавцом рассчитывается банк, а покупатель в дальнейшем возвращает банку средства, согласно условиям ипотечного договора.
Что требуется от заемщика, который хочет купить по ипотеке вторичное жилье? Прежде всего - стартовый взнос. Обычно банки устанавливают нижнюю планку в 15% от стоимости квартиры, но стоит помнить, что чем больше денег вы внесете сразу, тем лояльнее будут условия кредитования. Также понадобится справка о доходах (форма 2НДФЛ или форма банка), залог (им станет квартира, которую вы покупаете) и страховка.
Важно: доход заемщика должен быть таким, чтобы платежи по кредиту не превышали 50%-60% от ежемесячной суммы. Страховка (жизни заемщика, титула и страхование от порчи имущества вследствие пожара или обрушения дома) добавляет 1%-2% к сумме кредита каждый месяц.
Разумеется, предусмотрены в программах ипотечного кредитования и дополнительные выплаты (например, комиссия банка за выдачу займа), но о каких-то "сверхначислениях" речь не идет. У банка нет необходимости брать дополнительные проценты "за риск", как в случае с новостройками.
Размер процентной ставки зависит от конкретной программы; обычно ипотека на вторичное жилье выдается под 10%-12% годовых, на срок от 20 до 30 лет. К примеру, в "НДВ-Недвижимость" до половины всех кредитов на "вторичку" клиенты получают в рамках программы "Ипотека за час" от "Промсвязьбанка". По ее условиями, ставка кредита равна 12,5%, первоначальный взнос составляет от 20% стоимости жилья, срок кредитования - до 25 лет. Заявки заемщиков рассматриваются в течение часа.
Требования банков
"Если мы говорим об ипотечных кредитах на готовое жилье, то объекты вторичного рынка рассматриваются в каждом случае отдельно. У каждого банка есть свои требования к приобретаемому объекту, однако можно привести и некоторые стандартные для всех" - Алексей Шленов, "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости"
Итак, банк может отказать заемщику в выдаче кредита. Основные причины, по которым ответ может быть отрицательным, перечислила генеральный директор АН Dream Realty Надежда Телеш:
- несогласуемые перепланировки (перенос мокрой точки, объединение кухни с газовой плитой с гостиной, объединение балкона с жилой комнатой, перенос батареи на балкон и т.п.);
- дом под снос, с деревянными перекрытиями;
- оценочная стоимость объекта ниже величины кредита;
- наследство/дарение (менее 1-3 лет);
- юридически негативная информация по истории объекта (нарушение прав третьих лиц при приватизации, например).
Большая часть банков не одобрит кредит на квартиру, если она находится в доме, где запланирован капитальный ремонт или реконструкция с отселением, в строении с деревянными перекрытиями или газовыми колонками, в доме гостиничного типа или общежитии. Все перепланировки должны быть согласованы и узаконены, а дом должен быть подключен к системам отопления и водоснабжения.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
