Редевелопмент промзон Москвы. Что мешает девелоперам?
30 декабря 2013
Редевелопмент - процесс, выгодный не только девелоперам, но и городу, так как предполагает модернизацию депрессивных территорий, улучшение городской среды, качества жизни и увеличение стоимости земли в соседних кварталах.
Основные проблемы редевелопмента связаны с законами
В Европе государство и муниципальные власти принимают активное участие в редевелопменте промзон, в том числе вкладывают бюджетные средства, облегчают процесс получения согласований, предоставляют налоговые льготы инвесторам и т. д.
Так, президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая рассказывает, что при редевелопменте старого порта в городе Котка муниципалитет бесплатно предоставил инвестору землю, взял на себя очистку почвы на соседнем промышленном участке, оказывал помощь в согласованиях и переговорах с собственниками зданий на территории будущего многофункционального комплекса. В Москве о частно-государственном партнерстве говорить почти не приходится: ни государство, ни муниципальные власти активного участия в редевелопменте промзон пока не принимают.
На практике есть два варианта освоения участков, где находилось производство. Первый - полное освобождение территории, снос всех объектов и застройка земли с нуля жильем и коммерческими площадями. Второй - реконструкция и модернизация зданий и коммуникаций и дальнейшее их использование для производства, складов, под офисы или лофты. В большинстве случаев при разработке проектов в Москве выбирается первый вариант. Однако если речь идет о зданиях, имеющих историческую или архитектурную ценность, девелоперы проводят реновацию домов или сохраняют фасады. Самый яркий пример - проект редевелопмента на Болотном острове, где планируется оставить все исторические постройки "Красного Октября", или центр современного искусства "Винзавод".
Помимо исключительных участков в центре Москвы вроде Болотного острова, эксперты считают наиболее перспективными промышленные зоны, которые располагаются вдоль Москва-реки и железнодорожных путей.
"Территории вдоль рек, так же как и промышленные территории вдоль железнодорожных путей внутри города, выделяются сегодня в архитектурных кругах и администрации города как самые перспективные для редевелопмента. Особенно ценны территории именно вдоль Москвы-реки, так как они дают неоспоримые преимущества в плане видовых характеристик. Общий процент промышленных зон в Москве сегодня доходит до 23% от общей площади города", - рассказывает Вера Сецкая.
Генеральный директор компании "Промзона" (ГК "Гео Девелопмент") Данил Петров выделяет три территории на Москве-реке.
Проект на территории завода ЗИЛ предусматривает снос производственных корпусов и размещение на их месте жилой застройки, апартаментов, ледового дворца, городского культурно-просветительского центра, административно-деловых центров.
"ЗИЛ расположен в районе Даниловский, рядом с ЦАО и набережной Москвы-реки, противоположный берег которой уже полностью изменил свой вид, здесь уже введен в эксплуатацию известный и успешный проект "Даниловская мануфактура", построен бизнес-центр класса В+ "Даниловский форт" именитого архитектора Скуратова. На территории ЗИЛа со стороны Коломенского уже частично построен крупный бизнес-парк Nagatino i-Land, где первая очередь уже введена в эксплуатацию", - добавляет директор по маркетингу компании "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова.
В сентябре инвестиционная компания Glincom начала в бывшей промзоне строительство бизнес-парка Techno Loft. "Он небольшой, его совокупная площадь составляет 8 500 метров. На участке в 1,5 га будет построен 15 отдельно стоящих зданий площадью от 200 до 2 000 кв. метров. Планируем запустить этот проект в третьем квартале 2014 года", - рассказывает коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.
Что же касается производственной части, то здесь предусмотрено развитие существующих научно-производственных предприятий "Сапсан" и "Гелиймаш", АМО ЗИЛ и МосАвтоЗИЛ с возможностью сборки автомобилей иностранных марок.
С территорией ЗИЛа граничит производственная зона "Южный порт", которая, по словам Ивана Татаринова, в настоящее время используется частично для размещения мобильного рынка. Территория Южного порта принадлежит компании АEON Corporation, в то время как ЗИЛ принадлежит Росимуществу.
"Проект "Южный порт" подразумевает строительство и реконструкцию 359,3 тысячи кв. метров недвижимости. Здесь планируется строительство объектов коммунально-складского, административно-производственного и общественного назначения, строительство исследовательских корпусов, жилая застройка", - рассказывает Данил Петров.
Третий большой участок, ожидающий редевелопмента, - Нагатинский затон. На 33,43 га появится жилье на 6 тысяч человек (около 230 тысяч кв. метров), социальная и общественная застройка, будут проведено благоустройство и озеленение территории. Здесь же появится около 67 тысяч кв. метров офисных площадей, парковки.
Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая добавляет к этому списку промзону на Шелепихинской набережной. Здесь компания "Донстрой" возводит масштабный жилой комплекс "Сердце столицы" с обширной инфраструктурой. Общая площадь наземной застройки составит большее 635 тысяч кв. метров. Примерно пятую часть территории займут скверы и парки.
Ирина Кирсанова также выделяет застройку новых территорий МГУ. Вблизи набережной создадут новый музейно-просветительский центр Политехнического музея и МГУ им. М. В. Ломоносова, рассчитанный на 1,37 млн посетителей в год. Участок под застройку площадью 1 га выходит на Ломоносовский проспект. Новое здание будет расположено рядом со вторым учебным корпусом МГУ и жилым кварталом "Доминион".
Почему же при всей привлекательности расположения эти обширные территории пустовали, а многие пустуют до сих пор?
"Редевелопмент промзон - это в принципе один из наиболее сложных видов строительной деятельности, так как он требует очень грамотных решений с точки зрения подведения коммуникаций, сохранения имеющихся построек, вывода производства и его следов с территории, - считает коммерческий директор KR Properties Дмитрий Тарасов. - Подход к реализации проектов редевелопмента должен быть очень профессиональным, и обеспечить его способен далеко не каждый девелопер".
Основные проблемы с освоением этих территорий связаны с законодательной базой. В первую очередь, оно не было отражено в Генплане развития Москвы. Во-вторых, для жилой, офисной или коммерческой застройки необходимо изменить статус земельного участка, получить ГПЗУ на строительство коммерческих площадей в том объеме, который делает проект экономически интересным. Согласование проекта может длиться годами из-за множества ограничений градостроительного характера.
Более того, не все объекты недвижимости, расположенные в промзонах, легализованы, часто они принадлежат разным собственникам, и договариваться об освобождении площадей приходится с каждым из них.
Есть и другие трудности, с которыми в той или иной степени сталкиваются девелоперы, осваивающие промзоны.
"Это демонтаж промышленных зданий, вывоз строительного мусора (за исключением лофт-проектов). Снос построек связан с крупными затратами. Кроме того, производство иногда не просто сносят, а переносят в другой район. Причем перенести предприятие должен сам девелопер, с сохранением рабочих мест", - рассказывают специалисты компании "НДВ-Недвижимость".
Также эксперты подчеркивают необходимость рекультивировать почву. Одно дело, если в промзоне находились складские здания или производство, не оказывавшее вредного воздействия, а другое - если там работал металлургический завод или иное вредное производство.
"Немаловажный момент - расположение промзоны. Часто участок находится в окружении других промышленных объектов в непосредственной близости от железнодорожных путей. Отсюда проблема соседства с другими промышленными зонами и нехватки объектов инфраструктуры (магазинов, развлекательных комплексов и т. д.)", - говорят представители "НДВ-Недвижимости".
По словам Марии Литинецкой, одно из преимуществ строительства на месте бывшего завода - уже проведенные коммуникации и достаточные мощности. Если коммуникации находятся в хорошем состоянии, не изношены, то девелоперу достаточно согласовать их подключение к своим объектам.
Из-за масштабности и длительного срока проекта (в среднем 10-15 лет), большого объема инвестиций, которые требуются не только на возведение зданий, но и на подготовку территории, обновление инфраструктуры, реставрации построек, за освоение промзон могут взяться только крупные компании.
"Редевелопмент - это достаточно дорогое удовольствие. Такие проекты требуют большого объема долгосрочных инвестиций, - рассказывает Дмитрий Тарасов. - В принципе без участия и поддержки городских, а в некоторых случаях и федеральных властей развитие промзон представляется проблематичным. В идеале при осуществлении проектов редевелопмента город должен брать на себя как минимум часть задач по развитию инфраструктуры, особенно транспортной. Удачный пример редевелопмента бывшей промзоны совместными усилиями города и инвестора - это проект Nagatino iLand, где город обеспечил строительство станции метро. Иными словами, редевелопмент промзон требует плотного частно-государственного партнерства".
"Освоение промышленных зон фактически невозможно без тесного сотрудничества города и застройщика, - подтверждает Вера Сецкая. - Если такой механизм будет выработан, и застройщикам будет оказываться реальная помощь в решении возникающих вопросов, то такие проекты "пойдут" более активно".
Но, судя по всему, игра стоит свеч: в Москве уже перестроено не меньше десятка промзон, и сегодня работы идут примерно на двадцати площадках бывших заводов, складов и комбинатов.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
