Недвижимость в Германии: условия диктует покупатель
21 июня 2006
Немецкий рынок жилья опровергает тезис "недвижимость всегда в цене". Он замер. Для большинства покупателей дом или квартира в Германии - не инвестиции с целью извлечения прибыли, а удовольствие жить в одной из самых правильных стран планеты. Правда, есть исключения.
Дом как удовольствие
Рынок недвижимости Германии в эпоху постмодерна
За 15 тысяч евро можно приобрести двухэтажный дом с участком в ухоженной и благоустроенной деревне. За 35 тысяч - в небольшом живописном городке в Тюрингии или Саксонии-Анхальт. Это примерно 100 кв. м жилой площади, все удобства, цветник и доброжелательные соседи. За час-два на машине или общественном транспорте можно добраться до крупного города - Берлина, Дрездена, Ганновера... Евреям, потомкам немецких переселенцев и полезным для страны людям (физикам, биологам и т.д.) своя недвижимость даст возможность быстрее получить гражданство. Не евреям, не немцам и неучам - трехмесячную визу, которую, впрочем, несложно продлить.
Проблема в другом. Если дом нужно будет продать - с целью либо переезда в другой уголок Германии, либо удовлетворения возникшей ностальгии, то есть возврата на Родину - вернуть исходно вложенную сумму будет трудно. Уже три года рынок недвижимости мертв. Это связано с пятью германскими тенденциями: катастрофическим сокращением рождаемости, безработицей, миграций пенсионеров на юг (прежде всего в Испанию, Болгарию, Словению и Турцию), молодежи - в крупные города, а промышленности - в Китай.
Даже в традиционно высоколиквидном Мюнхене цены растут не так быстро, чтобы покупка недвижимости стала страховкой от инфляции. По исследованию Мюнхенского Ifo-Institut, в 1982 году цена среднестатистического дома была эквивалентна 20-кратному среднегодовому доходу гражданина страны, сегодня - 13-кратному. Налицо - падение цен в абсолютных показателях. Рост цен можно наблюдать только абстрактно, если не учитывать колебания доходов и инфляцию.
По выражению берлинского маклера Томаса Хеллера, "на рынке затишье. Германская недвижимость доступна как никогда. Нужно только решиться, купить и придумать, что делать с покупкой..."
Немецкие экономисты и политики постоянно дискутируют о том, как придать немецкой экономике в целом и рынку недвижимости в частности новый импульс к развитию. Учитывая исторический опыт Германии, можно не сомневаться - идея родится.
Например, в конце 2005 года краткосрочный импульс состоялся. Правда, путем потерь со стороны мирного населения. Дело в том, что с 1 января 2006 года отменена Eigenheimzulage - государственная субсидия для тех, кто покупает недвижимость или строит дом. Она составляла в среднем примерно 1000 евро в год на срок ипотечного кредита и существовала практически с момента основания ФРГ.
Поэтому последние дни перед наступлением нового 2006 года на рынке наблюдалось значительное оживление. Сработали "эффект отложенной покупки" и, как говорят психологи, "синдром коллективного поведения". Одни люди шли на риск, чтобы использовать последний шанс на получение субсидии. Другие смотрели на первых - и тоже шли. В результате, во Франкфурте-на-Майне было продано примерно на 819 квартир и 127 домов больше, чем годом ранее. В декабре чиновники зарегистрировали в три раза больше заявлений о решении начать индивидуальное строительство, чем в течение осенних месяцев. В саксонском городе Фрохбурге уполномоченный муниципалитета в течение двух недель до конца года спонтанно продавал каждому желающему земельный участок из городского владения для индивидуального строительства.
С нового года - полная тишина. Вместе с отменой субсидии снижен налоговый вычет для арендаторов жилой недвижимости. С одной стороны, это несколько уменьшило миграцию населения из деревень в города, с другой - снизило доходы домовладельцев и их инвестиции в новостройки. 2008 год угрожает появлением нового налога. Им будет облагаться разница между ценой покупки и ценой продажи. Предполагается, что налог значительно уменьшит инвестиционную привлекательность недвижимости и ее доминирующей функцией станет не вложение капитала, а именно место для жизни. Или, как говорят в Пруссии, "вместилище для тела".
Рынок покупателя
Уютные улочки Ганновера притягивают своей оригинальной архитектурой
Наряду с влиянием государства в Германии работают законы рынка. И они порой предлагают более весомые причины для покупки, чем участие в сберегательных программах.
Во-первых, можно грамотно воспользоваться падением спроса. В каталогах и прайс-листах агентств недвижимости он не виден. Риэлторы держат цены на прежнем уровне, чтобы у покупателей не создалось впечатления распродажи залежавшегося товара. Однако в ходе общения с продавцами вполне реально сбить цену на 20 - 25%. "До сих пор субсидия Eigenheimzulage автоматически закладывалась в цену. Теперь покупатели могут добиться скидок, у них гораздо лучшие позиции, чем у продавцов", - считает Гюнтер Бельц, коммерческий директор Haus&Grund, общества защиты собственников земли Гессен.
Во-вторых, за спадом, в соответствии с теорией экономических циклов, всегда следует подъем. Сейчас новостройка находится в упадке. В 2005 году строительные компании заявили о намерении возвести 230 тысяч домов и квартир - это наименьшая цифра с момента основания ФРГ. Вместе с тем спад в строительстве, прежде всего в крупных городах, вел к тому, что поглощалось избыточное предложение строительного бума девяностых годов. Но резерв свободных площадей заканчивается. По словам специалистов службы измерения тепла Eisermann & Hornig Waermemessdienst, на территории Германии в зимний сезон 2005 - 2006 годов пустовали лишь 3,9% домов и квартир. В крупных городах этот показатель стремится к нулю. Возникший дефицит подтолкнет к росту спроса.
Один из традиционных способов передвижения в Ганновере - велосипеды: экологично и дешево
"Есть и другие способы не только потратить деньги, но и извлечь прибыль в будущем, - говорит эксперт по недвижимости журнала Wirtschafts Woche Роланд Штимпель. - Главное - понять логику рынка. На очередном витке подъема арендная плата и цена квадратного метра будут расти не с такой же скоростью, как экономика в целом, а медленнее. Сначала у основной массы населения стабилизируются заработки, затем возрастут доходы. После этого созреет решение о переселении. И только через месяцы, а может быть, и годы начнется устойчивый рост спроса. Тот, кто проанализирует модель экономического развития Германии, тот сможет дать фору остальной массе покупателей".
Все еще предлагаются ипотечные кредиты на срок 10 лет со ставкой 4% годовых. Правда, есть вероятность, что они будут существовать недолго: в декабре 2005 года Европейский центральный банк заявил о необходимости повышения процентной ставки. Но эмигранты, подпадающие под категории "евреи", "немцы" и "умные" (см. выше), еще успеют воспользоваться нынешними льготными условиями по следующей схеме:
а) купить любое дешевое жилье, получить вид на жительство, адаптироваться;
б) устроиться на работу, получить гражданство;
в) продать первое жилье;
г) взять ипотечный кредит и купить то, что нравится.
Первое жилье можно приобрести в зонах ценового падения. Причем - не только в землях, расположенных на территории бывшей ГДР (Саксония-Анхальт, Саксония, Бранденбург, Мекленбург-Форпомерания), но и на Западе. Цена квадратного метра, согласно исследованию Feri-Institut (Бад-Хомбург), за десять лет в абсолютных цифрах опустилась практически везде. Экстремальные показатели: в Касселе - с 1559 до 882 евро, в Магдебурге - с 1831 до 791 евро.
Для людей, слабо рассчитывающих на будущее гражданство и ипотеку, лучше сразу определить на карте Германии точки роста и, если позволяют сбережения, приобретать недвижимость именно там.
Точки роста
Под Франкфуртом-на-Майне... Немцы очень любят "делать красиво" -
эти "свечки" из сена -
в честь Рождества
Классификация точек роста в стране с традициями федерализма значительно отличается логикой от "российской вертикали". Например, стоимость квадратного метра в Гамбурге, Франкфурте-на-Майне и Дюссельдорфе в два раза выше, чем в Берлине. С точки зрения немцев, столица - это не регион, где люди живут богаче, а только место, где находится офис правительства.
Точки роста можно условно классифицировать так:
A) Бизнес-центры. Это города, где находятся головные предприятия транснациональных корпораций (ТНК). За счет этого и лучшей инфраструктуры извлекается польза из глобализации и международной торговли. Здесь выгодны покупки городских квартир с хорошим местом расположения, особенно - инвестиции на стадии оформления землеотвода. Пользуются спросом виллы и большие дома на одну семью. Примеры: Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Кельн, Мюнхен, Штутгарт, Берлин. Большинство из них - столицы земель. Особенно устойчивый спрос на недвижимость в Гамбурге и Франкфурте-на-Майне. Первый - крупнейший порт Европы, город судовладельцев и традиционной торговли. Второй - финансовая столица с небоскребами "Майнхеттена", центр виртуальной торговли.
Деловой центр Франкфурта-на-Майне. Здесь расположены центральные офисы Дойчебанка, Немецких железных дорог...
B) Классические города. Города, испокон веков находящиеся на пересечении торговых путей и туристических маршрутов. Привлекательность этих мест усиливают природные и архитектурные ландшафты - средневековые замки и крепости. Во многих их этих городов также находятся штаб-квартиры и подразделения ТНК, исследовательские центры и оптовые базы глобальных торговых сетей. Цена покупки недвижимости здесь несколько ниже, но доходы от ее сдачи в аренду - выше: за счет потока туристов и откомандированных сотрудников, которые надеются сделать карьеру и переехать затем в город категории "А". Примеры: Бонн, Эссен (юг), Мюнстер, Карлсруэ, Нюрнберг, Висбаден.
О Висбадене хочется сказать особо. Этот находящийся недалеко от Франкфурта-на-Майне город-курорт по климатическим условиям и образу жизни населения напоминает российский Кисловодск. Над городом, на горе Неро, возвышается мраморная русская церковь. В 1847 - 1855 годах ее построил немецкий герцог Адольф - как усыпальницу для умершей при родах жены, санкт-петербургской княгини Елизаветы. Жители города утверждают, что это была невероятно красивая женщина. С тех пор у обладателей роскошных висбаденских вилл вошло в моду привозить жен из России. Ни в одном другом городе Германии невозможно встретить столько красивых женщин и молодых мам. А российские бизнесмены покупают здесь виллы в складчину и живут в них по очереди.
C) Новые центры. Если точнее - хорошо забытые старые. Это города, подвергнутые ребрэндингу. Например, обрел новое лицо старейший морской курорт Хайлигендамм. Расположенный недалеко от Ростока, "белый город" с виллами в стиле классицизма был местом отдыха аристократии. После Второй мировой войны он потерял былую роскошь. Но в 1996 году группа Fundus из Кельна, специализирующаяся на торговле и управлении недвижимостью, построила здесь новый эдем из роскошных вилл и реконструировала Гранд-отель. С тех пор цены на недвижимость устойчиво растут. Город стал местом отдыха политической и финансовой элиты, предпочитающей тень солнечному свету.
Аналогичный подъем испытывает и находящийся на германо-французской границе город Саарбрюкен, где за бокалом вина проводят время банкиры и финансисты Люксембурга. Другие примеры: Эльбу, Хайдельберг.
D) Университетские центры. Это города, где покупают дома немецкие профессора и восточноевропейские студенты. Точнее - родители студентов. Логика проста: покупается большая квартира или дом, в одной комнате живет родное чадо, остальные комнаты сдаются его коллегам по альма-матер. У чада таким образом появляется возможность начать свое дело и ассимилироваться в стране.
В этих городах маленькие, но оживленные рынки недвижимости. Примеры: Дармштадт, Аахен, Фрейбург*, Эрланген, берлинский район Далем-дорф, Йена, Тюбинген.
E) "Города пенсионеров". Западные немецкие пенсионеры традиционно селились среди романтичных пейзажей долины реки Рейн, восточные - в Саксонской Швейцарии, южнее Дрездена. Частично "города пенсионеров" совпадают с классическими городами и университетскими центрами (Бонном, Фрейбургом, Хайдельбергом, Висбаденом). Частично - это более компактные города. Пенсионеры предпочитают просторные квартиры и дома с ландшафтными парками и бассейнами, или с видом на воду, или средневековый замок. Как правило, это города с очень качественной инфраструктурой и высокими ценами на недвижимость.
Правда, часть таких городов постепенно теряет значение, "Грачи улетели, и гнезда пустеют... - образно выражается эксперт Берлинского фонда недвижимости Ханс-Йен Новачук. - Объединение Европы дало многим немцам возможность встретить пенсионный возраст в странах юга. Они покупают недвижимость там. Либо продают все, сдают свои квартиры студентам, а сами круглый год валяются на пляжах Турции. Поэтому некоторые "города пенсионеров", особенно расположенные на берегу холодного Балтийского моря, постепенно приходят в упадок". Остаются привлекательными с точки зрения вложения средств: Баден-Баден, Бад-Гомбург, Штарнберг, Констанц.
Союз немецких оптимистов
Жилые дома в Берлине
"Рынок оживет, - уверен Райнер Браун из берлинского Empirica-Institut. - Потребность в площади и комфорте вряд ли имеет предел. Об этом говорят успешные продажи берлинских квартир площадью 500 кв. м с террасами-садами и индивидуальными автостоянками, куда автомобиль поднимается специальным лифтом". Наряду с ростом потребностей на рынок оказывают давление "радикально городские" пенсионеры: "Они имеют большие жилые площади в расчете на человека и не хотят их уступать. Они остаются в семейной квартире, даже если ее давно покинули дети или умер спутник жизни. И это тоже подталкивает новое строительство".
"Спрос на недорогую недвижимость в пределах 10 - 100 тысяч евро понемногу подогревают иностранцы, - считает берлинский маклер Бернд Кауфманн, специализирующийся на районах Kreuzberg и Prenzlauer Berg. - В Германии для них не существует ограничений". Можно покупать все, включая памятники архитектуры (steht unter Denkmalschutz). Более того, некоторые муниципалитеты платят владельцам древних замков и крепостей деньги на содержание зданий в надлежащем состоянии.
Иностранцы покупают жилье в Германии с двумя целями: для собственного использования и как вложение капитала. Второй вариант подходит для тех, кто пока (или - совсем) не хочет жить в этой стране, но хотел бы иметь доход за рубежом от сдачи недвижимости в аренду и без проблем и приглашения получать шенгенскую визу.
Самое простое решение во втором варианте - купить готовый бизнес: дом либо квартиры с уже проживающими в них жильцами. В населенных пунктах категорий A, B и D контрагентом бизнеса может стать немецкое государство. Германия - страна с высокой социальной защищенностью. За людей, не имеющих постоянного дохода, платит бюджет: государственные службы регулярно перечисляют на счет владельца оговоренную сумму, обеспечивая гарантированный доход. Доходность от сдачи недвижимости в берлинских районах Kreuzberg и Prenzlauber Berg составляет 8% годовых, в среднем по Гамбургу - 10%, по Кельну - до 12%.
Торстен Шиллинг, руководитель исследовательских программ Feri-Institut, говорит: "Мы ждем оживления немецкого рынка недвижимости". Институт рассчитывает на ежегодное 2,5-процентное повышение цен и арендной платы до 2014 года. Прогноз Eduard-Pestel-Institut звучит еще более оптимистично: к 2030 году цены на германскую недвижимость возрастут в четыре раза.
Прогнозирование роста спроса связано также со сжатием рынка - уменьшением предложения за счет программ ликвидации некачественной недвижимости, построенной в советское время на территории ГДР, - панельных домов, аналогичных домам в спальных кварталах Москвы. В городах Шумпфортере и Хойерсверде снесены целые кварталы, причем разобранные дома приобретены российскими фирмами в качестве строительного материала...
Но единого взгляда на тенденции германского рынка в стране нет.
Мюнхенский исследователь рынка недвижимости Хартмут Булвин прогнозирует быстрое уплотнение населения в точках роста. Таким образом, цены будут расти в эпицентрах и падать на периферии. В рамках этой концепции города уже сегодня соревнуются темпами роста численности населения. В Эльбу придумали брэнд-слоган "Растущий город", городские власти планируют к 2025 году удвоить население. Стратегию роста разработал и Хайдельберг. Цена земли там догоняет традиционно высокую мюнхенскую. "Пригороды потеряют привлекательность, и человек выберет для жизни динамичную и одновременно комфортную структуру делового центра. Тот, кто покупает недвижимость слишком далеко от растущих городов, выбрасывает деньги на ветер", - считает Хармут Булвин.
Последний министр охраны окружающей среды ГДР, а ныне - советник правительства ФРГ, доктор философии Михаэль Зукков и Neoplaton-Institut прогнозируют обратный процесс: рассредоточение населения по экологически чистым нишам - небольшим городам и деревням, так как интернет-технологии позволяют отказаться от офисов в мегаполисах. Германия, по их мнению, станет первой в мире страной экодеревень.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
