"Небоскребы, небоскребы - а я маленький такой..." Сегодня Вилли Токарев мог бы не искать вдохновения в заокеанском Нью-Йорке. Столпы капитализма - многоэтажные жилые башни - теперь растут и в Москве.
Сегодня большое значение уделяется благоприятной экологии, развитой инфраструктуре района
...Чем старше становится человек, тем больше его тянет к земле. Ближе к пенсии всякий начинает задумываться о маленьком домике с яблоневым садом и кустами сирени где-нибудь на опушке леса, на берегу реки - подальше от людской суеты, тесноты, загазованного воздуха и прочих "прелестей" мегаполиса. Но это к старости. А молодежь и респектабельная, солидная публика, как показывает практика, напротив, явно тяготеет к городской жизни. Повышенный шумовой фон, толкотня на оживленных улицах, бурные вечеринки в ночных клубах, быстрый темп событий их не только не пугают - завораживают и притягивают.
Они с головой ныряют в этот сюжет, становятся частью "броуновского движения", сотканного из бурлящей реки человеческих тел, какофонии звуков, запахов и ощущений. Их мысли устремлены в будущее, которое в многочисленных проектах и прогнозах специалистов представляется все более урбанизированным. К тому есть объективные предпосылки: количество человек на квадратный метр в больших городах увеличивается в геометрической прогрессии, малоэтажная застройка в этих условиях становится неоправданной роскошью, а разумной нормой видится проживание в многоэтажных домах с тысячами комфортных - по современным стандартам - квартир. Один такой небоскреб вмещает в себя несколько панельных домишек старого образца - экономия городского пространства налицо.
Реконструкция началась
Одним из пионеров многоэтажной застройки стала компания ОАО "Квартал", созданная в 1993 году специально для реализации программы волновой реконструкции квартала 32-33, м.о. "Проспект Вернадского" общей площадью более 100 гектаров. Реконструкция осуществлялась в тесном сотрудничестве с Архитектурно-Проектной Художественной Мастерской "Архиздрав", которая явилась разработчиком проекта. В апреле 1996 г. было начато строительство первой пары домов по адресам: Ленинский пр-т 116-1 и ул. Удальцова д.5-1, а к концу 2005 года компанией было возведено уже 11 домов в названном квартале. В этом году будут сданы в эксплуатацию еще два дома по адресам: Ленинский проспект, 94-1 и ул. Удальцова, 17-1. К концу 2007 года компания планирует завершить строительство еще пяти объектов. Наряду с коммерческими домами элитного и бизнес-класса компания строит дома, предназначенные под переселение жителей из сносимых "пятиэтажек". А "элитка" предназначена для обеспеченных граждан, желающих "стать частью этого города, поселиться в нем и почувствовать себя его хозяином, полноправным москвичом".
Элитно жить не запретишь
Как правило, элитные дома предусматривают удачное местоположение, красивый вид из окон, хорошую (по возможности) экологию, а так же - развитую инфраструктуру здания: круглосуточную многоступенчатую охрану, подземный паркинг, фитнес-центр, магазины, собственную бойлерную с индивидуальными узлами для подачи тепла в каждую квартиру, системами механической и химической очистки воды. В отделке таких домов используются высококачественные материалы, дома оборудованы скоростными лифтами известных фирм-производителей. Качественные двери и стеклопакеты, заполненные инертным газом, призваны обеспечивать безопасность и хорошую шумоизоляцию. Словом, появление жилых объектов повышенной комфортности стало революционным словом в российском градостроительстве. На вопросы нашего журнала ответил директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Анатольевич Лушкин:
-Что послужило импульсом к началу строительства домов в районе ул. Удальцова и Ленинского проспекта?
-Инвестиционно-строительная компания "Квартал" более 10 лет занимается строительством жилья повышенной комфортности в рамках реконструкции квартала 32-33 Муниципального Округа "Проспект Вернадского" ЗАО Москвы. Строительство осуществляется по двум направлениям - коммерческое жилье элитного и бизнес- классов, а так же муниципальное жилье.
За последние годы в предпочтениях москвичей произошло много изменений. Основная тенденция последних лет - это возрастающая значимость понятия "среда обитания" при выборе жилья. Сегодня большое значение уделяется благоприятной экологии, развитой инфраструктуре района, транспортной доступности, безопасности проживания. Этим показателям уже не соответствует перегруженный центр столицы. А комплексная квартальная застройка в несколько отдаленных от центра районах в большей степени способствует удовлетворению возникающего спроса на жилье такого уровня.
- Небоскребы на Ленинском - визитная карточка "Квартала". В ваших дальнейших планах - продолжать строительство многоэтажек?
- Вовсе нет. В 2006 году компания "Квартал" приступила к строительству пяти новых объектов: двух элитных домов средней этажности по адресам: Ленинский проспект, 126-1 и Ленинский проспект, 96-1, и домов "бизнес-класса" средней этажности по ул. Удальцова, 13-1. А так же - двух муниципальных домов по адресам: ул. Лобачевского, 4-1 и ул. Удальцова, 1-1. Здания средней этажности станут частью элитной зоны реконструируемого участка Ленинского проспекта между улицами Удальцова и Лобачевского. Их архитектурный облик разрабатывался с учетом перспективной концепции застройки: гармоничный переход от высотных домов к домам средней этажности станет следующим шагом в освоении реконструируемого квартала 32-33 района "Проспект Вернадского".
-Какая часть (в процентном отношении) возводимого "Кварталом" жилья отходит в городской бюджет? Какова схема этого процесса?
-30% построенных площадей отдается городу под реализацию программы по сносу ветхого жилья. Эту долю составляют монолитно-кирпичные жилые комплексы повышенной комфортности, располагающиеся в том же квартале, и по качеству нисколько не уступающие коммерческим зданиям. На сегодняшний момент компанией снесено 16 и переселено 17 "пятиэтажек".
Программа реализуется по схеме "волнового" переселения. Изначально в квартале 32-33 были определены свободные стартовые площадки, на которых строились первые дома: коммерческие и муниципальные. Далее в муниципальные дома переселялись жители "пятиэтажек", а на высвобождаемой после сноса пятиэтажных домов земле строились следующие здания.
-Кто является покупателями элитного жилья? Каков среди них процент москвичей и иногородних?
-Улучшение уровня жизни, материального благосостояния горожан, активное развитие ипотеки (в т.ч. снижение процентных ставок по кредитам) и более лояльное отношение потребителя к этому виду кредитования стали причиной повышения покупательской способности. В 2005 году во всех сегментах рынка недвижимости (элитная недвижимость, недвижимость бизнес- и эконом- классов) спрос на объекты был очень активным и превышал предложение.
Если говорить о социальном составе покупателей, то, не смотря на большое количество иногородних, процент москвичей, приобретающих квартиры в столице, все-таки выше. Этот показатель можно объяснить высоким уровнем жизни и доходами москвичей, по сравнению с жителями других российских регионов, за исключением топливно-сырьевых. Из иногородних именно они чаще всего приобретают квартиры для детей, переезжающих в Москву получать образование в престижных столичных ВУЗах. Поскольку родителями движет желание обеспечить максимально комфортное проживание детям, определяющее значение имеет район, в котором будет находиться жилье, возможность за максимально короткое время добираться до учебного заведения. Все описанные критерии присущи западу и юго-западу Москвы. Здесь расположены МГУ, МГИМО, Академия народного хозяйства, Московский университет МВД России, Университет нефти и газа им. Губкина, Российская академия госслужбы, МПГУ и другие престижные вузы. У этой группы покупателей повышенным спросом пользуются двухкомнатные квартиры, которые идеально подходят для проживания молодых людей, не обремененных семьей.
-Дома на ул. Удальцова и Ленинском проспекте полностью изменили облик микрорайона. Насколько, на ваш взгляд, они гармонируют с традиционным обликом Москвы?
-Процесс воплощения в жизнь программы реконструкции ветхого жилого фонда в рамках квартала 32-33 поставил перед ОАО "Квартал" несколько задач, требующих комплексного решения (среди которых - социальная и архитектурная).
Снося ветхие "пятиэтажки", которые, к слову сказать, совсем не украшают город, и возводя на их месте новые современные монолитно-кирпичные дома, мы формируем новый облик города. На данный момент большая часть домов, возведенных в квартале 32-33 - это высотные здания, являющиеся традиционными для районов, отдаленных от центра столицы.
С 2002 года компания приступила к реализации концепции среднеэтажной застройки, которая изначально была для Москвы привычной, но из-за дефицита земельных ресурсов стала приемлемой только в центре города. На территории реконструируемого квартала уже возведено одно здание переменной этажности (8-12 этажей). А в начале 2006 года компания приступила к возведению еще трех домов среднеэтажной застройки, которые будут расположены внутри квартала.
Все новые здания, возводимые в рамках программы реконструкции, выполняются в едином архитектурном стиле и, с одной стороны, органично вписываются в уже существующую застройку, а с другой, имеют интересный и запоминающийся внешний облик.
-Какой вы видите столицу через несколько лет?
-Москва - это город, для которого не существует жестких рамок и правил, она постоянно растет, расширяется, преобразуется в соответствии с желаниями и видением мира людей, которые в нем проживают.
Говорить о единой концепции застройки в пределах города не представляется возможным, поскольку каждое поколение москвичей вносит свой вклад в формирование облика столицы. Старинный среднеэтажный центр, панельная застройка, состоящая из домов-близнецов в индустриальных районах столицы, пятиэтажные "хрущевки", "сталинские высотки" и т.д. - все они являются отражением архитектурных стилей и символами того времени, в котором были возведены.
Если судить по нынешним тенденциям, то в будущем в столице будут органично сочетаться как высотные здания, так и здания среднеэтажной застройки, которая станет характерной не только для центра столицы, но для престижных, отдаленных от центра, районов.
-Как меняются потребительские предпочтения в области жилой недвижимости?
-Проведенное нами исследование подтвердило наметившуюся сегодня тенденцию - уменьшение площадей квартир в сегменте жилья высокого класса. Наибольшее количество голосов было отдано квартирам 80-160 кв. м (около 80%). Причем для большего числа принявших в опросе клиентов ОАО "Квартал" площадь трехкомнатной квартиры находится в диапазоне 80-120 кв.м, а четырехкомнатной - 120-160 кв.м. Среди отмеченных клиентами компании причин таких предпочтений можно выделить три основные группы:
1. Высокая стоимость жилья.
Например, при цене квадратного метра квартиры в 3.500$ дополнительные 10 кв.м холла выливаются в 35.000$. Такую же сумму дополнительно придется заплатить и за те же "лишние" метры гостиной. При том, что уменьшение холла с 25 до 15 кв.м, а гостиной с 45 до 30-35 кв.м вполне допустимо.
2. Разумная экономия на содержании квартиры.
При стоимости данных расходов, приближающихся к 2$ c кв.м, расходы на содержание квартиры в 200 кв.м составят 400$ в месяц и, соответственно, 4.800$ в год.
3. Наличие загородного жилья.
Сегодня увеличивается количество людей, имеющих коттеджи или дома за городом. Наличие такого дома и прилегающего к нему земельного участка удовлетворяет, в том числе, и потребности в большом пространстве. Кстати, данный критерий повлиял и на "уход с рынка" двухуровневых квартир и на то, что видовые характеристики московских новостроек не так уж важны при выборе квартиры. В общем, сегодня мы наблюдаем проникновение мировых тенденций на российский рынок жилья повышенной комфортности. Если раньше престиж и высокое качество квартиры определялись большими площадями, и это было одним из определяющих критериев при выборе жилья, то теперь наблюдается стремление застройщиков и потребителей к оптимальному метражу квартир.
-Как трактуется сегодня понятие "элитного жилья"?
-Еще не так давно элитным называли здание, возведенное в пределах Садового кольца, имеющее закрытую инфраструктуру и предназначенное для проживания ограниченного количества людей. Тенденции 2005 года явно продемонстрировали, что элитное жилье не обязательно должно быть расположено в центре города - вполне возможен вариант строительства такого дома в престижных районах, отдаленных от центра. Конечно, в первую очередь, это связано с дефицитом земельных участков под застройку в ЦАО столицы. Понятие "элитное жилье" постепенно перестает ассоциироваться только с престижем. Оно становится синонимом понятия "комфортное проживание". Для того чтобы дом стал элитным, необходимо, чтобы квартиры в нем имели функциональную планировку, качественные и современные инженерные системы. Местоположение элитного дома - это район с благоприятной экологией, развитой инфраструктурой, удобным транспортным сообщением. Качественная эксплуатация дома, наличие подземных стоянок и гостевых парковок, зеленая придомовая территория с детскими игровыми комплексами и площадками для отдыха - все вместе определяет качество жизни в конкретном жилом комплексе.
В домах ОАО "Квартал" предусмотрен весь комплекс услуг, призванный обезопасить и облегчить быт жильцов.
- Ориентируетесь ли вы на мировой опыт строительства элитного жилья, или ваши проекты - исключительно московский эксклюзив?
-В России монолитное домостроение начало активно развиваться относительно недавно, поэтому до определенного времени наработанного опыта в возведении домов по монолитной технологии не имелось, и отечественные строители прибегали к западным схемам. Сегодня дома, возведенные специалистами ОАО "Квартал", ни в чем не уступают западным аналогам. Естественно, многое было позаимствовано у зарубежных коллег. Например, широкий строительный шаг (9 метров), который стал использоваться в домах ОАО "Квартал" с 1995 года. Этот прием позволяет реализовывать максимально удобные планировочные решения.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
