"Массовое строительство недорогого загородного жилья в Подмосковье пока невозможно" - Тимур Сайфутдинов
3 октября 2006
Может ли быть загородный дом альтернативой квартире в Москве или ближнем Подмосковье? Реально ли развитие в Московской области массового строительства недорогого загородного жилья? Как меняется ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости в Подмосковье? Об этом мы беседуем с руководителем консалтинговой компании "Терра-недвижимость" Тимуром Сайфутдиновым.
Руководитель консалтинговой компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов
Действительно ли цены на загородном рынке растут медленней, чем на рынке квартир?
Это справедливо для эконом-класса в силу того, что стоимость "входа" на рынок загородной недвижимости составляет 400-500 тыс. долл. и пока не развита система ипотеки загородной недвижимости. В то время как квартиру можно купить за 150 тыс. долларов, причем используя ипотечный кредит. Т.е. покупка квартиры доступна на порядок большему числу семей, чем загородного дома. Но такая тенденция не относится к элитному загородному жилью - оно прибавляет в цене на 50%-70% в год, а в таких престижных местах как санаторий "Барвиха", Жуковка-Ландшафт - до 100%.
А возможно ли в Подмосковье массовое строительство загородного жилья для постоянного проживания, доступного значительной части москвичей и по стоимости сравнимого с типовой квартирой в Москве - т.е. менее 300-400 тыс. долл.?
Стоимость загородного дома складывается из стоимости земли, согласований, инфраструктуры, строительства. И сегодня ситуация такова, что стоимость дома находящегося в транспортной доступности 30-40 минут от МКАД не может быть менее 350-400 тыс. долларов. Конечно, можно построить дом и на расстоянии часа езды от МКАД - он обойдется дешевле, но такая транспортная доступность не позволит каждый день ездить на работу, решать бытовые вопросы - это уже не дом для постоянного проживания, а дача.
Если мы возьмем Рублевское шоссе, например, то стоимость одной сотки в зоне ежедневной доступности составляет не менее $20000-$25000. А для постройки дома необходимо хотя бы 7 соток. Поэтому, только земля под дом обойдется в $140000-$175000 долларов, а дом под ключ соответственно, не менее 600-700 тыс. долларов.
Но ведь можно купить землю на других направлениях?
Конечно Рублевское направление - самое дорогое, а на востоке земельные участки существенно дешевле. Однако транспортная доступность этих участков меньше - чтобы доехать из дома до работы и обратно по загруженным магистралям востока Москвы и Подмосковья понадобиться гораздо больше времени. Можно вместо Рублевского направления рассмотреть не столь загруженное Новорижское шоссе. Там для постоянного проживания подходит 40 км зона от МКАД. В ней можно купить участок 15 соток минимум по 11-12 тыс. долл. за сотку - т.е. по $105000 за участок, а дом 300 м2 - за 400 - 600 тыс., что тоже недешево. В целом же есть общая тенденция, что на престижных быстрых направлениях (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе) земля стоит существенно дороже, чем на остальных и как только на каком-либо направлении появляются планы по развитию дорожной сети и инфраструктуры - земля сразу начинает дорожать. Кроме того, давление на рынок оказывают инвесторы, которые скупают подмосковную землю.
Проблема "народного" загородного жилья в том, что все земли, которые находятся в разумной транспортной доступности слишком дороги для строительства такого жилья. Из недорогой недвижимости в Подмосковье возможна только "народная" дача, на расстоянии 70-100 км, где земля может стоить на порядок меньше. И даже, если одному из девелоперов удастся купить дешевый участок земли в хорошей транспортной доступности и построить на нем коттеджный поселок - то продавать он его будет в соответствии со сложившимися ценами - т.е., например, по 300-350 тыс. долл. за дом с участком (15 соток, 200 - 250 м2 дом).
Вы говорите, что инвесторы скупают землю. Но ведь ее надо содержать, платить налог на землю?
Сейчас налог на землю очень небольшой. Реальный налог будет "завтра", а сегодня земля - самый дешевый в содержании актив - сгореть и исчезнуть он не может, обслуживания не требует. Если введут высокий налог на землю, например, 20% от рыночной стоимости в год, тогда земельные инвесторы задумаются о смене активов и на рынке возможно появление земельных участков по сниженным ценам.
Мы выяснили, что земля в Подмосковье очень дорогая. Но может быть можно сэкономить на строительстве дома?
Минимальная площадь качественного загородного дома - 200 кв. м. 45 кв. м из них занимает гараж на две машины. Остается 150 кв. м на два уровня. Возвести 150 кв. м под чистовую отделку обойдется в 90 тыс. долл. Кроме того, потребуются деньги на отделку, обустройство, что обойдется еще в 100 тыс. долл., а оставшаяся сумма уйдет на гараж, инфраструктуру, согласования и иные нужды. В сумме построить дом в 200 кв. м - обойдется в $250 - $300 тыс. Из них, примерно, 5%-10% может уйти на т.н. управленческие затраты, хотя они зависят от района Подмосковья. В "богатых" районах, например, в Одинцовском они выше, в "бедных" ниже. Эти затраты позволят ускорить прохождение документов через инстанции в несколько раз - в среднем с года до месяца, а значит и срок получения разрешения на строительство, сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, существенные средства могут уйти на подключение коммуникаций. Например, получение 1Квт электроэнергии на Новорижском шоссе обойдется в $2500 - а для 1-го дома необходимо минимум 15Квт. Пробурить долговечную скважину в 100 метров стоит $10000, не считая такой формальности как получение лицензии на водопользование.
А если строить дом самостоятельно - без согласований, договора подряда, и т.д. - не обойдется ли это существенно дешевле?
Это обойдется существенно дороже. Потому что если будет возводить опытная строительная организация - она знает, где и как быстрее получить все разрешения и согласования, у нее есть свои поставщики стройматериалов со скидками, которые вы сами не получите. Кроме того, профессиональный застройщик не сделает 25 стандартных ошибок, которые сделает человек без опыта. Строителям проще сдать дом в эксплуатацию - опытный чиновник всегда найдет огрехи в проекте, а у строительных компаний есть опыт исправления таких ситуаций.
Но ведь многие строили дома без согласований.
Действительно раньше далеко не все шли правильным путем, нанимали строительную фирму, делали проекты, расчеты, сметы, заказы - как это положено. До конца 2004 года можно было построить дом, прийти в местную администрацию, написать заявление о том, что построено строение без разрешения, накладывался штраф 2000 рублей, представлялась документация на дом, и он вводился в эксплуатацию. Кроме того, сейчас такие дома попали под действие "дачной амнистии" и их регистрация упростилась. Но, с введением в 2004 году Градостроительного кодекса, например, в Одинцовском районе такое в принципе, невозможно. Если ты построил дом без разрешения - то его могут и снести, причем, за деньги построившего. Сейчас лучше не выходить на стройку не получив разрешения - только штрафы повысились в 30 раз.
Получается что постройка дома обходится минимум в $1000 за кв. м. Но ряд экспертов утверждает, что строительство загородного жилья может обходиться в $300 за кв.м...
Такая цифра теоретически достижима, если строить дома по американскому типу из сэндвич панелей. Но это недолговечный дом. Менталитет российского покупателя таков, что дома покупают не на два-три года, а на века. Большинство считают, что дом должен быть кирпичный, в худшем случае - из пеноблоков с утеплителем. Даже дачи у нас не строят из сендвич-панелей - предпочитают дерево, клееный брус. Кроме того, привозные канадские дома из сендвич-панелей обходятся с учетом таможенных затрат в 200 тыс. долларов за дом в 200 кв. м.
В Москве появлению массового загородного жилья мешает высокая стоимость земли, а в других регионах?
В регионах многие вопросы решаются проще. Стоимость земли там ниже, но для них и 200 тысяч за дом - нереальные деньги. Их "народное" жилье должно укладываться в 50 тыс. долларов и даже это сумма для них велика. Поэтому загородное жилье там строят из подручных стройматериалов, которые достаются "легким" путем. Например, на разборках недостроенных домов, ветхих домов. Новый дом, собранный из разных источников, обходится в 15 - 30 тыс. долларов. Вот что такое "народное" загородное жилье в регионах. Похожие же технологии строительства применялись во времена перехода к рыночной экономике и в подмосковных стародачных местах.
Получается, что в Подмосковье дешевого загородного жилья, нет и не будет. А если у будущего покупателя есть те самые 500-700 тысяч долларов, достаточные для покупки загородного коттеджа, то, что все-таки лучше - купить квартиру в престижном районе в Москве или загородный дом?
Если, например, Вы хотите купить квартиру на Фрунзенской набережной площадью 110 кв. м то она с ремонтом обойдется вам в $800-$900 тыс. За городом на такую сумму можно купить в 20 минутной доступности от МКАД даже на Новорижском шоссе в хорошем коттеджном поселке участок площадью 15 соток и построить на нем большой дом на 400 кв. м. - и еще останутся деньги. А в доме на Фрунзенской набережной еще нужно будет докупать 1-2 парковочных места. Естественно для принятия решения важны вопросы транспортной доступности и стиля жизни. Однако, уже сейчас до многих районов Москвы на Западе можно добраться с Новорижского шоссе быстрее, чем из центра, а с открытием Краснопресненского проспекта ситуация улучшится. При этом загородный дом больше подходит тем, кому за 30, а не молодежи. Конечно, его труднее содержать, но сколько плюсов! Это воздух, жизнь в собственном доме, городская инфраструктура.
В каких условиях возможно создание в Подмосковье массового загородного жилья?
Основная проблема при создании крупных загородных коттеджных поселков - в необходимых огромных инвестициях. Только силами частных инвесторов реализовать поселки, включающие тысячи домов практически невозможно. Для создания таких поселков необходимы инвестиции в размере сотен миллионов долларов, причем не только в сам поселок, но и в развитие дорог, коммуникаций, инфраструктуры на территории поселка в 200-300 Га.
На практике появление массового "народного" загородного жилья в Подмосковье невозможно без участия государства, которое вложит деньги в создание дорог, коммуникаций и инфраструктуры. Зарубежный опыт таков, что в таких проектах обязательно участвует государство значительной долей.
Улучшению ситуации со строительством загородного жилья может способствовать хотя бы интенсификация строительства дорог. Если, например, построят новые дороги на востоке области и города, то там начнется интенсивное строительство коттеджных поселков. Пока же рынок поселков для постоянного проживания на востоке, как и во всей области не может интенсивно развиваться из-за недостатка дорог, коммуникаций, инфраструктуры. В Подмосковье земли много, но пока к каждому участку земли не подведены ни хорошие дороги, ни электричество, ни газ, загородное жилье будет оставаться дорогим для большинства москвичей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
