Уровень социально-экономического развития Калининградской области в I полугодии 2006 г.
9 февраля 2007
Динамика развития основных социально-экономических показателей Калининградской области на сегодняшний день значительно выше общероссийских. Темп прироста валового регионального продукта за последние несколько лет составлял в среднем 10,6% (2000-2005 гг.). По сравнению с ежегодным средним приростом российского ВВП, который за аналогичный период достиг порядка 6,8%, рост ВРП Калининградской области в полтора раза больше.
По прогнозам Минэкономразвития среди всех регионов Российской Федерации максимальные темпы роста ВРП на душу населения в 2006 году будут в Калининградской области - 112,4 % - и Красноярском крае. И эта динамика сохранится до 2008 года. Максимальные темпы роста ВРП в 2008 году к уровню 2004 года прогнозируются в трех регионах, в том числе и в Калининградской области - 150,6%. Данный позитивный прогноз во многом обусловлен реализацией Федеральной Целевой Программы социально-экономического развития региона на период до 2010 года.
Темпы роста социально-экономических показателей Калининградской области и РФ, %*.
Показатель
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 оценка
ВРП Калининградской области
115,2
103,4
109,5
109,4
112,9
113,0
112,4
ВВП РФ
110,0
105,1
104,7
107,3
107,1
106,4
106,7
Промышленное производство КО
132,0
112,5
110,2
114,8
125,8
118,9
115,6
Промышленное производство РФ
111,9
104,9
103,7
107,0
106,1
104,0
104,4
Инвестиции в основной капитал КО
139,7
137,1
122,2
168,8
114,9
105,6
110,9
Инвестиции в основной капитал РФ
117,4
110,0
102,8
112,5
111,7
110,7
111,3
"*Примечание: по данным Росстата
Уровень жизни населения
Рост уровня заработной платы жителей Калининградской области происходит значительно быстрее, чем у жителей остальных регионов Северо-Западного округа. Реальные денежные доходы населения Калининграда и Калининградской области в январе - июне 2006 года по сравнению с аналогичным периодом 2005 года увеличились на 30,4%, а реальные располагаемые денежные доходы — на 29,1%. Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области, денежные доходы в расчете на душу населения составили 7509,5 руб., что по сравнению с январем-июнем прошлого года больше на 42,4%.
Основная часть денежных доходов населения была использована на покупку товаров и оплату услуг. Вместе с тем по сравнению с I полугодием 2005 года доля этой статьи расходов уменьшилась на 6,1 процентных пункта. В то же время, увеличилась доля расходов населения на оплату обязательных платежей и взносов (на 0,9 процентных пункта) и на приобретение валюты (на 0,3 процентных пункта).
Потребительский рынок
Оборот розничной торговли Калининградской области, млн. руб.
Потребительский рынок Калининграда и области во многом определяет позитивную динамику поддержания общеэкономического положения региона на высоком уровне. В настоящее время именно потребительский рынок является наиболее динамично развивающейся и бюджетообразующей отраслью экономики.
Потребительский спрос населения в регионе растет, увеличивается оборот розничной торговли и объем платных услуг населению — данные тенденции определяет ряд факторов, из которых основополагающими являются: позитивная динамика развития экономики региона и устойчивый рост реальной заработной платы и пенсий.
За период с января по сентябрь 2006 года оборот розничной торговли составил 32,9 млрд.рублей. Данный показатель на 20,5% больше, чем за соответствующий период 2005 года в сопоставимых ценах. В среднем темп прироста оборота розничной торговли в Калининградской области за период с 2000 по 2005 год составил около 8,6%. Основная часть оборота розничной торговли за рассматриваемый период - 93,6% - была сформирована торговыми сетями. Доля продажи товаров на рынках составила 6,4%, что по сравнению с 2005 годом меньше на 1%, при этом ежегодно наблюдается снижение доли продажи товаров на рынках.
За рассматриваемый период на территории Калининградской области населению было оказано платных услуг на сумму 7256,0 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 17,2% больше соответствующего периода 2005 года. В общей структуре всех предоставленных платных услуг 75,4% приходилось на услуги транспорта, связи, жилищно-коммунальные и бытовые.
В 2006 г. отмечен рост потребления, товарооборота и платных услуг населению, это позволяет лидировать в производстве добавленной стоимости оптовой и розничной торговле, гостиницам и ресторанам, транспорту и связи. Дальнейшее увеличение потребительского спроса становится определяющим фактором роста экономики города в ближайшей перспективе.
Прогноз социально-экономического развития Калининграда в 2007 году
Уровень социально-экономического развития Калининграда определяется влиянием сразу нескольких ключевых факторов, базирующихся как на общероссийских тенденциях, так и на прогнозах условий мировой рыночной конъюнктуры. К внешним определяющим факторам относятся мировые цены на энергоресурсы, состояние мировой экономики и основных торговых партнеров России, платежный баланс России и др. К внутренними факторам — создание благоприятных условий для предпринимательской деятельности, рост материального благосостояния населения, расширения внутреннего спроса и др.
По данным комитета экономического развития г. Калининграда в 2007 г. темп роста инвестиций в основной капитал к 2006 г. составит 107,6%.
Оборот розничной торговли достигнет 116%, а объем платных услуг 111 % к уровню 2006 г.
Прогнозируется дальнейший рост жизненного уровня населения. Рост реальной среднемесячной заработной платы в 2007 г. к предыдущему году составит 115%, номинальная начисленная среднемесячная заработная плата достигнет 12 000 рублей.
Торговая недвижимость
В Калининграде дефицита с торговыми помещениями никогда не возникало, однако профессиональные ритейлеры, предъявляющие современные требования к качеству торговых площадей, с трудом могли найти подходящие варианты для размещения своих торговых точек. Дело в том, что уровень большинства торговых площадей города не отвечал современным стандартам. В 2005 году в Калининграде началось активное развитие рынка торговых помещений, произошла смена направления развития в торговом сегменте: вместо реконструкции уже имеющихся старых магазинов и помещений различного назначения началось строительство современных ТЦ с высоким уровнем внутренней отделки, парковками и современными коммуникациями. Самыми крупными реализованными проектами в сфере торговой недвижимости в 2005 году стали ТЦ "Сити Центр", "Мега - центр", "Мега - Сити", "Мега - Маркет", ТЦ "Гранд". В 2006 году были открыты ТЦ "Маяк", ТЦ "Акрополь", ТРК "Эпицентр", ТЦ "Калининград Плаза".
Крупные торговые объекты г.Калининграда.
Название
Адрес
Общая площадь, кв.м.
Торговая площадь, кв.м.
Якорные арендаторы
Ставки аренды
Парковка
ТЦ "Сити Центр"
Московский проспект, 171А
26000
10100
Продовольственный супермаркет, супермаркет электроники и бытовой техники
н/д
700 м/м
Многофункциональный комплекс "Европа-центр"
Площадь Победы
64000
20000
Супермаркет, фуд-корт, кинотеатр
$400-$1200 кв.м/год
350 м/м
"Мега-центр"
ул. Генерала Озерова, 17б
32800
13910
Супермаркет, фуд-корт, фитнес-центр
от $180 кв.м/год
500 м/м
"Мега-Сити
ул. Мусоргского
35640
н/д
Мелкие арендаторы
от $180 кв.м/год
н/д
"Мега-Маркет"
ул. Уральская
26420
60002
Продовольственный супермаркет, супермаркет бытовой техники и электроники
от $180 кв.м/год
200 м/м
ТРК "Эпицентр"
ул. Профессора Баранова, 30
22850
18200
Продовольственный супермаркет, супермаркет бытовой техники и электроники, фуд-корт, кинотеатр
$144- $1800 кв.м./год
250 м/м
ТЦ "Калининград Плаза"
Пересечение Ленинского проспекта и улицы Шевченко
39000
13800
Продовольственный супермаркет, кинотеатр
$600- $840 кв.м./год
450 м/м
ТЦ "Акрополь"
ул. Профессора Баранова, 34
40500
9000
Супермаркет, фуд-корт
$840 кв.м/год
720 м/м
Многофункциональный комплекс "Калининград-750"*
Площадь Победы
30000
н/д
н/д
н/д
н/д
ТЦ "Гранд"
Советский просп., 159
32000
н/д
Продовольственный супермаркет, гипермаркет стройматериалов, супермаркет бытовой техники и электроники, магазин мебели
н/д
н/д
ТЦ "Маяк"
ул. Театральная, 21
20000
13000
Супермаркет, ресторан
н/д
н/д
Многофункциональный комплекс "Clover House"*
ул. Черняховского
48800
13170
Гостиница, офисный центр, фитнес- центр
н/д
300 м/м
*Примечание:торговые центры, находящиеся на стадии строительства
Наиболее активно застраивается центральная часть города, уже сейчас в центре Калининграда начинает ощущаться дефицит свободных площадок под строительство ТЦ, вследствие этого происходит освоение спальных районов и магистральных улиц. Основными торговыми улицами Калининграда традиционно считаются: Ленинский проспект, проспект Мира, Советский проспект и улица Черняховского. Несмотря на то, что город имеет относительно высокую насыщенность торговыми площадями, в нем отмечается явный недостаток современных, высококачественных торгово-развлекательных объектов, обладающих четкой концепцией и профессиональным управлением.
На сегодняшний день в Калининграде насчитывается порядка 270 тыс. кв.м. торговых площадей с учетом рынков и площадей Street retail. На торговые центры и торгово-развлекательные комплексы приходится около 87 000 кв.м., обеспеченность современными торговыми площадями составляет 200 кв. м. на 1000 человек. В стадии строительства на сегодняшний момент находятся несколько крупных проектов, ввод в эксплуатацию которых увеличит суммарную торговую площадь города на 145 тыс. кв. м.
Существующий дефицит качественных торговых помещений не вызывает значительного роста арендных ставок в городе. В среднем плата за аренду торговых площадей города составляет от $400-700 за кв. м в год, более точная ставка определяется с учетом местоположения ТЦ, размера арендуемого помещения и уровня инженерного оснащения. Цены продажи на торговые помещения имеют тенденцию к постепенному росту. На основных торговых улицах города (Ленинский проспект) арендные ставки на торговые площади составляют порядка $1500 за кв. м, но могут достигать и $3000 за кв. м в год.
По данным калининградских агентств недвижимости, наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью от 50 до 100 кв. м.
Стремительный рост рынка торговой недвижимости Калининграда определяет несколько основных тенденций, в направлении которых он и будет развиваться в дальнейшем:
дальнейшее динамичное развитие торговли на основных торговых улицах центральной части города;
постепенное расширение деловой зоны города путем освоения новых улиц или целых районов;
усиление конкуренции со стороны профессиональных торговых центров;
ожидающаяся стабилизация арендных ставок в торговых центрах.
Операторы рынка розничной торговли
Калининград обладает высоким уровнем развития современных форматов торговли по сравнению с другими городами России численностью населения менее 500 тыс. человек.
Основной особенностью калининградского рынка является его слабая освоенность крупными сетевыми игроками из других российских регионов, в городе представлено только два федеральных оператора: "Седьмой Континент" и "Эльдорадо". Такое положение обусловлено не отсталостью и неразвитостью калининградского ритейла, а сильными позициями местных сетевых операторов, которые, находясь в относительной изоляции, сумели за последние годы создать разветвленную сеть магазинов различных форматов и прочно закрепить свои позиции во всех сегментах рынка, затруднив, таким образом, выход на региональный рынок федеральным сетям.
К числу наиболее активно осваивающих калининградский рынок сетей можно отнести следующие федеральные и локальные сети : "Виктория", "Вестер", "Седьмой Континент" и ТД "Семья". По данным ГК "Вестер" именно на эти доминирующие компании в 2005 году приходилось 75% оборота продовольственной розницы. Данное распределение долей рынка выглядело следующим образом: 42% занимает "Виктория", 19% - "Вестер", 9% - "Седьмой Континент", 5% - "Семья", 25% - остальная продовольственная розница. В отличии от продовольственного сегмента ниша торговли бытовой техникой и электроникой остается недостаточно насыщенной, в настоящее время она поделена между двумя основными игроками - местной сетью "Максимус" и федеральной сетью "Эльдорадо". Однако появление крупного федерального игрока незначительно обострило существующую "вялую" конкуренцию на калининградском рынке бытовой техники, ассортимент которого остается достаточно узким.
Калининградские ритейлеры обладают высокой конкурентоспособностью и имеют все предпосылки для развития эффективной сети в других городах России. Примером калининградской сети, уверенно работающей не только в рамках своего региона, но и в других регионах России могут служить сети магазинов ГК "Виктория" - "Квартал" и "Дешево". ГК "Вестер" также заявила о намерении создания федеральной сети в сфере продовольственного ритейла, и уже приступила к его реализации, в свой проект компания намерена инвестировать более $300 млн до 2012 года. В то же время, возможность обратного процесса - прихода федеральных сетей в Калининград - не столь проста, благодаря сильным позициям местных операторов, практически полностью "захватившим" рынок. Единственной возможностью освоить регион является покупка уже действующей местной сети. Именно такому примеру и последовала федеральная сеть "Седьмой континент", выкупив 11 магазинов калининградской сети "Алтын" в 2005 году.
Небольшое количество крупных сетевых торговых операторов в Калининграде, во многом определяет тенденцию к увеличению их числа, однако, в основном это будут сети специализирующиеся на фармацевтике, торговле обувью, мебельные салоны, магазины товаров для дома и интерьера, компьютерной техники и строительных материалов.
В Калининграде отмечен дефицит современных кинотеатров, потенциал этой торговой ниши уже оценили федеральные сети - "КароФильм" и "Киномакс". Сеть кинотеатров "Киномакс" заявила о своем выходе на рынок Калининграда. Решение компании развиваться в данном регионе обусловлено его недостаточной освоенностью российскими киносетями. Наиболее выгодным является размещение кинотеатров в рамках торгово-развлекательных центров, учитывая этот фактор, компания "Киномакс" решила выйти на рынок в рамках комплекса "Европа-центр". Сеть "КароФильм" также решила использовать высокий потенциал развития на рынке кинопроката Калининграда и подписала контракт на открытие 7—зального мультиплекса в ТРК "Калининград Плаза".
Группа компаний "Вестер"
ГК "Вестер" является многопрофильной сетью, работающей на рынке Калининграда с 1990 года и развивающейся сразу в нескольких бизнес-направлениях, в их числе: продукты и напитки, книги и канцтовары, бытовая техника, электроника и компьютеры, телекоммуникации, товары для детей, одежда и обувь, товары для дома. Товарооборот компании в 2005 году увеличился на 36% по сравнению с 2004 годом и составил 257 млн. долларов. В рейтинге "Крупнейшие региональные ритейлоры", составленном газетой "Коммерсантъ", ГК "Вестер" в 2005 году заняла 7 место.
Сети Группы компаний "Вестер".
Название
Формат
Количество магазинов в Калининграде и области
"Вестер Супермаркет"
Супермаркет
11
"Сосед"
Магазин "у дома"
14
"Бомба"
Гипермакет-дискаунтер
1
"Вестер Гипер"
Гипермаркет
2
"Книги и Книжечки"
Специализированный магазин (книжный)
9
"Мега Офис"
Специализированный оптовый магазин (товары для офиса)
Специализированный магазин (бытовая техника и электроника)
15
"Техновыгода"
Специализированный магазин (бытовая техника и элетроника)
11
"Дискаунтер"
Специализированный магазин (бытовая техника и электроника)
1
"Премиум"
Специализированный магазин (бытовая техника и электроника)
1
"Вестер-Инфо"
Специализированный магазин (компьютеры и оргтехника)
10
"Алло!"
Специализированный магазин (мобильные телефоны)
32
"Сити Спорт"
Специализированный магазин (спортивные товары)
1
"Мир детства"
Специализированный магазин (игрушки и детские товары)
2
"Национальная рыбалка"
Специализированный магазин (товары для рыбалки)
2
"Мебель-Маркет"
Специализированный магазин (мебельный)
3
Группа компаний "Виктория"
ГК "Виктория" работает на рынке Калининграда с 1993 года, оборот компании в 2005 году увеличился на 61% по сравнению с 2004 г. и составил 607 млн. долларов. На сегодняшний день ГК "Виктория" управляет розничными продовольственными сетями различных форматов. Широта ассортимента магазинов варьируется от 3000 наименований ("Дешево") до 28000 наименований ("Виктория"). Средняя торговая площадь магазинов сети составляет: "Квартал" - 300-700 кв. м., "Дешево" - 200-600 кв. м., "Виктория" - 2500-4000 кв. м., "Кэш" - 2430 кв. м. По данным рейтинга "Top 50 российских ритейлеров" газеты "Коммерсантъ" ГК "Виктория" по итогам 2005 года продемонстрировала 55% рост розничного оборота и занимает 14 место в рейтинге.
Сети Группы компаний "Виктория".
Название
Формат
Количество магазинов в Калининграде и области
"Квартал"
Дискаунтер
7
"Дешево"
Экономичный супермаркет
23
"Виктория"
Супермаркет
6
"Кэш"
Специализированный магазин (мелкооптовая и розничная торговля)
1
Торговый дом "СемьЯ"
ОАО "Торговый дом СемьЯ" было образовано в 1998 году и в настоящий момент является многопрофильным предприятием, активно действующим в сфере розничной и оптовой торговли, питания и досуга, фармацевтики и промтоваров. Торговый дом "Семья" является владельцем:
Сети продовольственных магазинов "Копилка". В настоящее время в Калининграде о области насчитывается 14 магазинов сети, работающих в формате "у дома";
Сети аптек "Формула здоровья", открытой в октябре 2002 года. В настоящий момент сеть включает в себя 20 аптек площадью от 100 до 300 кв. м., ее доля на фармацевтическом рынке г.Калининграда и области составляет порядка 20%.
Сети кафе и ресторанов, включающих в себя следующими заведениями: кафе кубинской кухни "Сомбреро", кафе "Мельница", кафе "Рио-Пицца", ресторан национальной литовской кухни "Нида", кафе-бистро "Лукошко".
ОАО "Седьмой континент"
В августе 2005 года ОАО "Седьмой Континент" в рамках осуществления стратегии региональной экспансии выходит на рынок Калининграда и Калининградской области, совершив покупку 11 продуктовых магазинов сети "Алтын", принадлежащих группе компаний "Автозапимпорт".
Сеть магазинов бытовой техники и электроники "Эльдорадо"
Федеральная сеть "Эльдорадо" вышла на рынок Калининграда в рамках ТК "Мега-Маркет".
Сеть магазинов цифровой техники Dixis
Впервые компания "Dixis" вышла на рынок Калининграда в начале 2005 года путем заключения договор франчайзинга с местной сетью салонов сотовой связи "Мобильный ряд". В настоящее время в Калининграде работает 7 франчайзинговых магазинов. В сентябре 2006 года "Dixis" запустила 5 собственных магазинов, средняя площадь которых составляет порядка 40 кв. м. По заявлению компании, до конца 2006-го года количество магазинов в Калининградской области будет доведено до 20.
Гостиницы
В Калининграде и области, как и во многих регионах России, ощущается явный дефицит качественных отелей и низкий уровень гостиничного сервиса. Часть калининградских гостиниц построенных в советский период, не соответствуют требованиям международных компаний, предъявляемым к современным гостиницам. При этом далеко не все гостиницы Калининграда, позиционирующиеся как 3*, отвечают стандартам, предъявляемым гостиницам этого класса. В настоящее время основной объём предложения, порядка 80%, формируется за счет малых отелей (от 10 до 50 номеров) и мини-гостиниц (менее 10 номеров). 90% гостиничного фонда города представлено отелями эконом-класса, уровень "звездности" которых не превышает 3*, при этом 4* имеют только два отеля: "Командор" и "Анна", а класс 5* не представлен в городе вовсе. Единственной пятизвездочной гостиницей Калининградской области является "Гранд Палас", расположенный в Светлогорске.
Многие эксперты считают рынок Калининграда, перспективным для развития индустрии гостеприимства. Гостиничный рынок города находится в стадии формирования, практически отсутствует конкуренция между существующими отелями и в настоящее время остаются вакантные места для прихода новых гостиничных операторов. В летний период во всех действующих отелях Калининграда отмечена высокая загрузка, что свидетельствует о неудовлетворенном спросе.
О намерении построить в Калининграде гостиницы высокого класса неоднократно заявляли Marriott или Sheraton.
В рамках проекта "Рыбная деревня" компания "HELIOPARK" реализует проект гостиницы класса 4* и емкостью порядка 150 номеров.
Дальнейшее развитие рынка гостиниц в городе может быть напрямую связано с созданием новых объектов гостиничного хозяйства, поскольку наличие существующих на данный момент в городе объектов не позволяет сформировать качественную конкуренцию на данном сегменте рынка. Появление на рынке города новых операторов позволит создать качественно новые предложения для рынка города. При этом следует отметить, что появление новых операторов на рынке город сильно зависит от наличия объектов, отвечающих современным требованиям предъявляемым к объекта гостиничного хозяйства. В связи с этим особое внимание следует уделять координации действий между девелоперами и потенциальными операторами гостиницы, что необходимо для соблюдения всех технических требований, предъявляемых последними.
В целом, рынок гостиниц Калининграда имеет все перспективы для дальнейшего динамичного развития, чему способствует как повышение уровня деловой активности в регионе, так и в силу привлекательности Калининградской области с точки зрения рекреационного и исторического туризма. Наиболее востребованными на рынке города (как и во многих других регионах) вероятнее всего могут стать гостиницы категории "З звезды", занимающие основную долю предложения на рынке.
Действующие гостиницы г. Калининграда.
Название
Категория
Адрес
Количество номеров
Количество мест
Стоимость стандартного номера, SGL, руб
Командор
"4 звезды" гостевой дом
Счастливая, 1
24
47
2580
Анна
"4 звезды" гостевой дом
Тенистая аллея, 71
6
12
3200
Чайка
"3 звезды"
Пугачева, 13
44
65
1300
Золотая бухта
"3 звезды"
Б. Хмельницкого, 53
58
98
1800
Турист
"3 звезды"
А. Невского, 53
94
146
1360
Калининград
"3 звезды"
Ленинский пр-т, 81
220
400
2500
Дейма
"3 звезды"
Генерала Толстикова, 15/2
99
126
1210
Черепаха
"3 звезды"
Зоологический тупик, 10
11
21
3120
Котбус
"3 звезды"
ул. Колхозная 4a
15
27
1700
Дона
"3 звезды"
Маршала Василевского пл, 2
30
48
2100
Балтика
"3 звезды"
Московский пр-т, 202
209
376
1350
Параисо
"3 звезды" гостевой дом
Тургенева, 32а
24
48
1300
Ратсхоф
"3 звезды" гостевой дом
Белинского, 3
3
6
1600
Обертайх
"3 звезды" гостевой дом
Верхнеозерная, 11
9
17
2650
Москва
"3 звезды" гостевой дом
Гайдара, 121 к.9
9
14
н/д
Гостевой дом на Каштановой аллее
"3 звезды" гостевой дом
Каштановая аллея, 1в
8
15
1215
Гостевой дом на Кутузова
"3 звезды" гостевой дом
Кутузова, 22
3
15
н/д
ГазОйл
"3 звезды" гостевой дом
Офицерская, 5
7
14
3300
Альбертина
"3 звезды" гостевой дом
Д. Бедного, 13а
11
17
1200
Олимпик
"3 звезды" гостевой дом
Московский пр-т, 175
27
50
1960
Патриот
"2 звезды"
Озерная, 25а
77
164
1700
Москва
"без звезд"
Мира пр-т, 19
170
220
2200
Адеми
"без звезд"
Петра Великого наб., т/х "Чеботарев"
37
74
н/д
Кениг-авто
"без звезд"
Московский пр-т, 184
45
72
1000
Маяк
"без звезд"
Солдатская, 2
10
23
800
Южная
"без звезд"
Дзержинского, 166
5
9
1300
Форто Ранта
"без звезд"
Балтийское шоссе, 16-й км
5
9
600
Рандеву
"без звезд"
Красносельская, 60
8
12
650
Рынок офисов
Предложение на рынке офисной недвижимости Калининграда сформировано тремя разными источниками:
муниципальная собственность (город сдает в аренду 27 тыс. кв.м., их стоимость $100 за 1 кв.м. в год), бывшие НИИ, их объем на рынке около 7 тыс. кв.м. ($120—$150 в год), реконструируемые административные здания;
отреставрированные немецкие особняки (около 50 шт. стоимость от $1300—$1950, аренда обойдется в $182—$221 за 1 кв.м);
специализированные офисные здания.
Первый бизнес-центр появился в 1998 г. - Калининградский деловой центр.
Предпочтение в Калининграде отдано формату mixed-use-центров. Практически все объекты представлены не только торгово-офисными площадями, но и гостиничным комплексом. Подготовка Калининграда к празднованию 750-летия вызвала бум строительства торгово-офисных центров.
Стоит отметить, что в Калининграде нет единой общепризнанной классификации бизнес-центров. Часто класс присваивается произвольно и не отражает реального состояния объекта. В городе, по сути, только две профессиональных управляющих компании - Paul’s Yard (представительство в северо-западном регионе) и КДЦ ("Калининградский деловой центр"). Первые используют шкалу, принятую в столице, с учетом нестоличного статуса города.
Почти все вводимые торговые и офисные центры строятся на продажу, лишь немногие девелоперы планируют строительство с последующей сдачей в аренду и управлением. Срок окупаемости проектов составляет 4-5 лет после запуска объекта в эксплуатацию. Покупка квадратного метра офисной площади обойдется минимум в $1000-$1300, то же в центре города обойдется в $1500-$2000.
Разброс ставок аренды в Калининграде значительный. Стоимость аренды в старом фонде составляет $90-$120 за кв. м в год. Офис в современном бизнес-центре обходится компании в $220-$380 за кв. м в год. Приветствуется наличие в офисном центре дополнительных услуг (паркинг, охрана помещений, услуги клининговых компаний). Можно отметить, что калининградским арендаторам очень нравится система оплаты all inclusive.
Наиболее востребованы небольшие офисные помещения. Самые популярные - площадью порядка 20 кв. м (около 45% поступающих заявок), за ними следуют офисы от 25 до 50 кв. м., а наименее востребованными являются офисы размером более 100 кв. м.
Еще одна из особенностей местного рынка - ставки аренды, как и ставки продажи, в Калининграде могут устанавливаться собственниками помещений и в долларах, и в евро, кроме того, на калининградском рынке недвижимости существует и еще одна единица расчетов - у.е., которая приравнивается к 30 рублям.
Арендные ставки в ближайшее время могут возрасти на 15-30%, это коснется, главным образом, отдельно стоящих зданий площадью 500 квадратных метров и больше.
Общий объем офисных площадей составляет порядка 170 тыс. кв. м., из них больше половины представлены классом В.
Предложения офисных помещений в г. Калининграде.
Объект
Адрес
Ставка аренды ($кв.м. в год, не включая НДС)
Офис в ТОЦ
ул. Леонова
120
"Балтийский Бизнес-Центр"
Московский просп., 40
240-300
ТОЦ "55"
Горького ул.
280
"МЕГА - Маркет"
Ул. Мусоргского
144-420
ТОЦ "Калининград - Плаза"
Ленинский пр-т, 30
350
ТОЦ "Панорама"
Ленинский пр-т
226
"Калининградский деловой центр"
Площадь Победы, 4
312 - 390*
Бизнес-центр
ул. Черняховского
"Калининградский пассаж"
Площадь Победы, 4А
"Европа - центр"*
Площадь Победы
250
"Clover House"*
ул. Черняховского
530*
"Акрополь"
ул. Профессора Баранова, 34
360
"МЕГА - Маркет"
Ул. Мусоргского
144-420
*Примечание:с учетом коммунальных платежей.
Предприятия общественного питания
Сегодня калининградский ресторанный рынок отличают значительные темпы роста: ежегодно в городе открывается несколько новых заведений общественного питания и, по мнению экспертов, подобная тенденция роста в ближайшем будущем сохранится. При этом, в городе наблюдается развитие всех сегментов рынка: от сетей быстрого питания до элитных и тематических ресторанов. Однако на данный момент заведений общественного питания в городе, по сравнению с другими крупными городами, по-прежнему не так много.
Рынок представлен, в основном, ресторанами индивидуальных владельцев, сетевых заведений в городе достаточно мало.
Выход в ресторан для большинства калининградцев по-прежнему считается "вечерним мероприятием". Помимо финансовой стороны вопроса сказывается и особенность менталитета: если позавтракать в кафе для европейца - дело привычное, то для большинства россиян посещение ресторана само по себе воспринимается как нечто необычное. Посетителей, бывающих в ресторанах без особого повода ежедневно, пока немного. В основном это одинокие социально успешные холостяки среднего возраста, знающие толк в хорошей кухне.
Наиболее популярны среди местного населения места, в которых можно поесть быстро, вкусно и недорого: пиццерии и предприятия фаст-фуд.
Пиццерии являются самыми многочисленными заведениями в городе. Причем, можно достаточно четко разнести их на два сегмента: экономичный вариант, где можно поесть быстро и недорого и классический вариант, и где готовят действительно настоящую пиццу по традиционной итальянской рецептуре.
Что касается ресторанов и баров, то кухни и интерьер здесь можно найти на любой вкус. Однако главным образом преобладает морская тематика - как в блюдах, так и в дизайне помещений.
Рестораторы вводят новые формы обслуживания, стараются более внятно позиционировать свои заведения, четко определяя свою целевую аудиторию, осваивают новые для города форматы: арт-клубы, кофейни, спорт-бары, рестораны этнической направленности.
Следует также отметить практически полное отсутствие ресторанов и кафе круглосуточного обслуживания, что также свидетельствует о недостаточной развитости рынка общепита в регионе.
Что касается наличия на рынке сетевых операторов общественного питания, пока этот сегмент практически свободен.
Достаточно высокая потребительская активность этого региона и уже упомянутые предпочтения самих жителей города позволяет рассматривать Калининград как перспективный регион для развития сетей фаст-фуд.
Первыми освоили территорию Калининграда голландцы с сетью "Смак", которая после недавнего ребрединга стала называться "Международный центр фаст-фуда".
В июне этого года ООО "Бразерс и Компания" совместно с деловым партнером - компанией Голдвекс" открыли в Калининграде первый субфранчайзинговый ресторан "Сбарро" в торговом центре "Маяк". Ресторан имеет свой отдельный зал и вход, рассчитан на 113 посадочных мест. В этом же году компания планирует открыть второй ресторан на фуд-корте торгового центра "Калининград Плаза".
Инвестиции партнера в открытие ресторана составили порядка $600 тыс. По мнению директора по франчайзингу ООО "Бразерс и Компания" Марка Векслера, срок окупаемости проекта не превысит 2 лет.
Ресторанный рынок Калининграда может пополниться еще одной сетью ресторанов быстрого питания. В город планирует придти новый западный брэнд - Southern Fried Chicken, торгующей блюдами из курицы. Он принадлежит британской компании Fast-food Sistems Ltd, специализирующейся на производстве оборудования для ресторанов.
Сеть Southern Fried Chicken насчитывает около 700 точек, 300 из которых расположены в Великобритании. В России брэнд появился сначала в Перми, где на сегодняшний день работает уже девять Southern Fried Chicken, и в Москве. Кроме того, в дальнейшем компания планирует открывать в России ежегодно порядка 10-15 ресторанов.
Из московских сетей в городе представлен только ресторан японской кухни "Якитория", открытый по франчайзингу в 2003 году компанией "Веста-Центр-Интернешнл".
Зона фуд-корта в торгово-офисных центрах Калининграда, в классическом ее понимании, совершенно не развита. На сегодняшний день девелоперы, видимо, не считают нужным развивать эту составляющую торгово-развлекательных центров.
Средний чек в ресторанах и кафе с учетом спиртного составляет порядка $11.
В целом, можно выделить следующие тенденции в развитии рынка общественного питания:
С определенной долей уверенности можно прогнозировать дальнейший рост числа предприятий общественного питания различных ценовых категорий: от фаст-фуд до элитных ресторанов авторской кухни. Следует отметить, что будет расти и число "демократичных" заведений, ориентированных на так называемый средний класс. Во всем мире существенная доля в общественном питании занимают предприятия фаст-фуд. Тоже демонстрируют и крупнейшие города России. Логично предположить, что Калининград не станет исключением и в дальнейшем здесь можно ожидать появления новых операторов данного сегмента рынка. Летом 2006 года "Макдональдс" проводил исследование рынка общепита Калининграда, что свидетельствует о возможных ближайших планах выхода на рынок Калининграда одного из мировых лидеров данного сегмента.
Как показывает мировая и российская практика, развитие рынка предприятий общественного питания тесно связано с развитием торговых и торгово-развлекательных центров, особо наглядно это прослеживается на примере сегмента фаст-фуд. Можно предположить, что вновь возводимые в городе торговые и торгово-развлекательные объекты будут иметь в своем составе формируемые несколькими фуд-корты, ресторанные дворики, формируемые также несколькими операторами (преимущественно "демократичных" ресторанов).
• В дальнейшем, с учетом роста доходов населения, можно ожидать увеличение роста расходов на питание вне дома. Рост доходов, появление новых предприятий общественного питания, ориентированных на различную целевую аудиторию, приведет к новому восприятию потребителями данного сегмента рынка. Предприятия общественного питания будут восприниматься как места проведения досуга, деловых встреч, встреч с друзьями, семейных ужинов и т.п. Иными словами, развитие рынка предприятий общественного питания города будет происходить параллельно с развитием рынка города в целом и ростом благосостояния населения.
Рестораны и организации общественного питания Калининграда и Калининградской области*.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
