Московский рынок недвижимости в последние месяцы кардинально изменился. Ажиотаж начала и середины прошлого года сменился стагнацией, сейчас там вроде все оживает... Правда, это оживление - какое-то робкое и с множеством оговорок.
Где же покупатели?
"Куда уехал цирк? Он был еще вчера...", - пелось в популярной лет 20 назад песне. Этим же вопросом, только заменив "цирк" на "спрос", задаются сегодня игроки вторичного рынка. Буквально совсем недавно, до конца лета прошлого года, от желающих купить квартиру в Москве не было отбоя. Потом - как отрезало.
"С января по август 2006 года спрос на московском рынке значительно превышал предложение, разница составляла до 64%, - сообщили нам в пресс-службе ГК "Пересвет-Груп". - Но потом ситуация существенно изменилась. Количество желающих приобрести жилую недвижимость заметно уменьшилось, в сентябре покупателей было больше, чем продавцов, всего на 6 процентов. Тенденция продолжилась и в октябре-ноябре, когда предложение уже превысило спрос - примерно на 10 процентов. Немного изменилась ситуация в декабре (спрос снова превысил предложение), но это можно объяснить сезонным фактором: многие люди хотели непременно решить свою жилищную проблему до конца года. В январе ситуация вернулась в привычное для сегодняшнего рынка положение: желающих купить жилье было меньше на 12 процентов".
Куда же делись покупатели? По мнению многих аналитиков, они вовсе не пропали - но "залегли". "Платежеспособный спрос на жилье есть, и его объемы сопоставимы с объемами весны и лета 2006 года, когда ажиотажно скупались любые квартиры, выставленные на продажу, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002". - Но в данный момент, в связи с тем что на некоторые категории жилья (в первую очередь низкого качества) цены пошли вниз, покупатели заняли выжидательную позицию". "Страхи продавцов и спартанское терпение покупателей вызваны противоречивыми прогнозами аналитиков рынка недвижимости и заявлениями сильных мира сего о неминуемом падении цен на недвижимость", - соглашается Павел Комолов, начальник отдела андеррайтинга Независимого бюро ипотечного кредитования.
Ну, а в будущем спрос на жилье будет расти - и никуда ему не деться. Это связано и с ростом доходов населения, и с постоянным смягчением условий получения ипотечного кредита и просто с необходимостью решения жилищных проблем.
Динамика цен
Столь нетипичное для последних лет поведение покупателей не могло, конечно, не сказаться на ценах. Сегодня они практически стоят: одни аналитики говорят о снижении на доли процента, другие - о столь же грандиозном росте. На самом деле цены расслаиваются: на одни категории квартир они увеличиваются, на другие - снижаются.
Так, по данным центра "Риэлтор", за первую неделю февраля средняя цена предложения 1 кв. метра увеличилась на 0,3 процента. Однако в Западном административном округе был отмечен прирост в 1,2% (что, согласимся, не так уж мало - если пересчитать на месяцы), а вот в СВАО цены даже снизились - на 0,5 процента.
"Дорогое жилье класса бизнес и элита продолжает дорожать, а вот на самое дешевое цены снижаются", - говорит по этому поводу Ирина Котова, директор по маркетингу компании "ХИРШ".
Ничего удивительного в этих процессах нет. Во время ажиотажа первой половины прошлого года, когда с рынка сметалось вообще все, более всего дорожали как раз дешевые и низкокачественные объекты как наиболее доступные. Эксперты тогда с изумлением говорили о том, что квадратный метр в пятиэтажке стал стоить всего на 5-10% меньше, чем в современном монолитном доме при несоизмеримо худшем качестве. Так что нынешнее расслоение по ценам всего лишь закономерная реакция.
Старость не в чести
Вообще, старые и ветхие дома - явно самые пострадавшие в нынешней ценовой ситуации. Не только хрущевки (название которых давно уже стало пугалом для покупателей), но и даже сталинские дома не избежали этой участи - постоянного удешевления относительно более современных квартир. "Популярность сталинских домов неуклонно снижается, и в будущем квартиры в большинстве из этих зданий (за исключением самых известных, определяющих архитектурный облик Москвы) сравняются в цене с 5- и 9-этажками", - убеждена И.Котова. Непопулярность старых домов объясняется не только их низкими потребительскими качествами, но и постоянно существующей угрозой того, что здание будет объявлено аварийным и поставлено на реконструкцию - так в Москве деликатно называется слом дома и отселение жителей. При этом все понимают, что действительное состояние дома играет тут последнюю роль - важнее наличие инвестора, страстно желающего получить данный участок земли под застройку.
Не так давно, кстати, в вопросе сноса и реконструкций появилась новая информация. В декабре ряд представителей московских властей сделали заявления о том, что вслед за сносом пятиэтажных домов начнется аналогичная программа для девятиэтажек. Однако рынок воспринял эти слова на удивление спокойно. "Реконструкция девятиэтажек, даже если она начнется, окажется очень длительным мероприятием, - говорит Вадим Мартыненко, директор Департамента вторичного рынка корпорации "Рескор". - Большинство вопросов, конечно, нужно адресовать не к риэлторам, а к тем, кто определяет градостроительную политику в Москве. Какие силы, ресурсы будут выделены на эту программу? Однако я могу напомнить, что программа сноса пятиэтажек, заявленная гораздо раньше, пока еще окончательно не реализована. А девятиэтажных домов в Москве на порядок больше - ими застроены огромные районы между третьим транспортным кольцом и МКАД".
Кроме того, вызывает сомнения и экономическая целесообразность этой инициативы. В девятиэтажках этажей почти в два раза больше, чем в пятиэтажках. А это означает, что отселяемым жителям нужно предоставить почти в два раза больше площадей в новых домах...
Дела ипотечные
Основной вектор развития ипотеки - все новые шаги банков для привлечения все новых клиентов. Здесь и кредитование вообще без первоначального взноса (как напоминает П.Комолов из Независимого бюро ипотечного кредитования, недавно с таким предложением на рынок вышли новые банки - "Райффайзен банк" и Городской ипотечный банк), и специальные программы для тех, кто хочет поменяться с доплатой ("На улучшение жилищных условий", "Новые метры"), и все более либеральный подход к тому, как оценивать платежеспособность заемщика. И конечно, постоянно снижающаяся ставка процентов по кредиту. Это говорит как о дальнейшей стабилизации российской экономики (без этого уменьшение процентов было бы просто невозможно), так и о растущей конкуренции между банками.
С другой стороны, на развитие ипотеки работают и наши цены на недвижимость. Они, мягко говоря, высоковаты, и очень немногие наши сограждане в состоянии самостоятельно накопить полную сумму, необходимую для покупки. Кроме того, ипотечный кредит хорош еще и тем, что это - раз и навсегда зафиксированная сумма, которая не будет увеличиваться, как бы там ни росли цены на рынке недвижимости.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
