Новостройки Северо-Запада как пример мировой глобализации
16 марта 2007
Северо-Западный административный округ - самый маленький в столице по площади. При этом на его территории строится наибольшее количество объектов - более 70. Нонсенс? Вовсе нет. Просто здесь получается почти без хлопот и при этом с хорошей прибылью возводить жилье, а свободных земельных участков на Северо-Западе, как это ни удивительно, более чем достаточно.
Впрочем, нельзя не отметить тот факт, что лидерство СЗАО по количеству строящихся объектов во многом предопределено принадлежностью к этому округу нового жилого района под звучным именем Куркино. Несмотря на ежегодные обещания московских властей закончить возведение последних тысяч квадратных метров в этом году (те же заверения звучали и в прошлом), раньше конца 2007 года строители из этого района вряд ли уйдут. Это означает, что хитрая статистика по-прежнему будет выводить Северо-Запад на первые места по такому показателю, как объемы жилищного строительства.
Хотя своя правда в этом есть. Судя по неофициальным заявлениям девелоперов не для печати, они любят СЗАО за его адекватное и понятное руководство, готовое идти на компромиссы с девелоперами и оказывать реальную помощь в разрешении различных проблем, которые неминуемо возникают на любой стройке. Кстати говоря, практически единственным конкурентом в этом плане у СЗАО является Северо-Восток, который также всегда фигурировал в числе наиболее любимых строителями районов.
Второй значимый плюс северо-запада столицы: тут довольно места для строительства. В наличии имеется большое количество абсолютно не освоенных территорий, не обремененных проблемами, связанными с расселением пятиэтажек либо с выводом промышленных предприятий. Это участки чистые, значит, позволяющие строить быстро, и выгодные по размеру необходимых инвестиций.
Причем большей частью площадки в СЗАО еще и очень интересные - рядом с "большой водой" (набережными Москвы-реки) или с зелеными массивами, которых на Северо-Западе множество. Таким образом, выигрышные видовые характеристики обеспечены практически любому объекту.
Отсюда следует и третье немаловажное преимущество - хорошая, если не сказать отличная, ликвидность квартир в строящихся домах. Это утверждение верно, только если не принимать в расчет злополучное Куркино, продажи в котором идут, мягко говоря, не ахти. Зато со своей низкой стоимостью 1 кв. м оно "положительно" влияет на средний уровень цен на рынке новостроек СЗАО, что благотворно сказывается на восприятии потребителями округа как недорогого, но очень комфортного.
Но вернемся к ликвидности: квартиры практически во всех возводимых домах действительно пользуются высоким и, самое главное, стабильным спросом. Журналисты М2 не любят говорить о том, что жилье в Москве пользуется ажиотажным спросом, и не употребляют выражение "расходятся, как горячие пирожки" применительно к продаже квартир, поскольку считают его абсолютно неверным и надуманным. Но в отношении новостроек СЗАО вынуждены признать, что покупатели любят этот район и активно покупают здесь квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке.
Конечно, не все - есть, например, три проблемных дома в Строгине, которые были выведены на рынок по неадекватным ценам и провалили планы по продажам. Да и ряд домов в большом жилом квартале в конце просп. Маршала Жукова продавались явно не бешеными темпами. О Куркине и вспоминать не будем. Но это скорее исключения, без которых не работает ни одно правило, в том числе и касающееся новостроек северо-запада столицы. Звучит оно приблизительно так: "Тут нет неудачных проектов". Хотя и это правило потребовало бы целого ряда доказательств, если бы многочисленные застройщики, работающие в этом районе, не проводили на редкость грамотную и, что не менее немаловажно, единую политику цен.
Все делалось и делается по алгоритму: объект выводится на рынок по ценам на 10-15% ниже, чем на вторичном рынке в этом районе, в процессе строительства средняя стоимость квартир в новостройке планомерно растет, к моменту сдачи дома в эксплуатацию опережая "вторичку" приблизительно на те же 10-15%.
Подобная схема апробирована и принята как наиболее разумная практически на всех рынках недвижимости крупнейших мировых держав. Прекрасно работает она и на новых объектах в СЗАО. Застройщики не допускают главной ошибки: не выставляют новостройки на продажу по ценам, которые превышали бы средние по рынку. То есть попросту не переоценивают объекты в попытках извлечь максимум прибыли и только выигрывают от этой позиции.
В конце хотелось бы упомянуть о еще одном факторе, выигрышно отличающем рынок строящихся домов на Северо-Западе. На его территории не зафиксировано ни одного случая появления обманутых соинвесторов строящихся домов. Да и сами объекты в большинстве своем сдаются госкомиссии практически в срок.
Казалось бы, это довод из области психологии, но он очень сильно влияет на покупателей, принявших решение приобрести жилье в строящемся доме. Люди сегодня напуганы ростом цен и возможными проблемами с получением в собственность купленной квартиры в новостройке. Все они собирают всевозможные слухи и ищут информацию. И когда убеждаются, что СЗАО практически чист на фоне других округов и тем более новостроек Подмосковья, то не сомневаются в том, где приобретать квартиру.
Мнения экспертов:
Алексей Кобяков, маркетолог-аналитик исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Северо-Западный административный округ - один из самых молодых в Москве, но по праву считается и одним из самых привлекательных для жизни. За последние десять лет в округе сдано в эксплуатацию более 4,5 млн кв. м. жилья, введено в строй 28 школ, 34 детских сада, 8 поликлиник, 5 отделений связи и ряд других объектов социальной сферы. Ведется большая работа по благоустройству лесопарковых зон и водоемов. В последние годы построены и реконструированы Ледовый дворец "Серебряный", бассейн "Жемчужина", стадионы "Октябрь", "Салют" и другие спортивные объекты.
Значительные средства в СЗАО выделяются для улучшения транспортной ситуации. В недалеком будущем в Строгино и Митино придет метро. До 2008 года намечено соорудить транспортную развязку на пересечении Пятницкого шоссе и МКАД, эстакады на пересечении Пятницкого шоссе с 1-м Митинским проездом.
В настоящее время активно застраиваются районы Южное Тушино, Митино, Строгино и др. Среди них заслуживают внимания такие объекты, как микрорайон Митинский парк, жилые комплексы "Доминанта", "Эльсинор", новая очередь "Алых парусов" и др. Уровень цен на квартиры в СЗАО зависит от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки и составляет от $2,5 тыс. до $7 тыс. за 1 кв. м.
В январе этого года средняя цена предложения новостроек на Северо-Западе ($3960 за 1 кв. м) была относительно невысокой по Москве. Этот показатель в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, САО и СВАО был значительно выше. Объем предложений новостроек в СЗАО оставался также небольшим - на уровне 9,5% их общего количества по городу.
В 2007 году запланировано к сдаче около 580 тыс. кв. м, в том числе в Куркине, мкр. 1а, б, в, 8 (70,6 тыс. кв. м); Митине, мкр. 1а (117,6 тыс. кв. м), Северном Тушине, мкр. 4 (34,5 тыс. кв. м), Строгине, мкр. 14а (148,4 тыс. кв. м), на ул. Щукинской, вл. 2/4 (82,1 тыс. кв. м).
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентства недвижимости":
- Сегодня в Северо-Западном округе заявлено 26 новостроек, находящихся на разной стадии строительства. Еще недавно этот округ был лидером по вводу нового жилья, но сейчас возведение домов затормозилось из-за дефицита подстанций, вырабатывающих электроэнергию, и транспортных проблем.
Возможно, что постепенно ситуация улучшится. Дефицит электроэнергии в районах Северное и Южное Тушино и на Хорошевском шоссе планируется "снять" в 2007 году, когда появятся две новые подстанции. Транспортные проблемы решит строительство Краснопресненского проспекта, второго выезда из Куркина, транспортной развязки на МКАД, станции метро в Строгине и первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе. Кроме того, в округе ожидается активный снос ветхого жилья, что, естественно, отразится на объемах нового жилья.
Средняя стоимость 1 кв. м в СЗАО по итогам февраля равняется $3890.
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век":
- Стоимость новостроек на северо-западе столицы растет опережающими темпами, чем в среднем по рынку. И это не случайно. Природный ландшафт Северо-Запада уникален: жилые кварталы перемежаются красивыми природными пейзажами. Вся территория округа - в сети водных артерий: рек Москвы и Сходни, канала им. Москвы, Химкинского водохранилища.
Кроме благоприятной экологии на увеличение стоимости недвижимости влияет и активное развитие инфраструктуры. В этом году планируется проложить новую дорогу в Куркине с выездом на МКАД. В декабре должна открыться станция метро в районе Строгино. Недолго осталось ждать и ввода в эксплуатацию Звенигородского проспекта.
В итоге престиж и популярность Северо-Запада как комфортного места проживания еще больше повысится. В округе появятся и новые мощности по электроэнергетике, что позволит строить больше жилья. Но даже дополнительные объемы предложения вряд ли позволят удовлетворить высокий спрос, который существует на рынке. Сейчас в сегменте новостроек бизнес-класса средняя стоимость 1 кв. м приближается к $5 тыс.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
