Рынок московской недвижимости сегодня предлагает покупателям жилье на выбор практически в любом ценовом диапазоне, начиная от $100 тыс. и заканчивая $10 млн. Но при этом не стоит забывать, что основная масса клиентов риэлторских компаний все же ищет варианты в пределах $100-300 тыс. за квартиру. Жилье именно данной ценовой категории является самым востребованным на рынке и первичного, и вторичного жилья. Что может приобрести потенциальный клиент, располагающий суммой в этих пределах?
Более детальный обзор стоит начать со вторичного рынка, так как принципы ценообразования на нем более или менее понятны, а выставленные на продажу квартиры располагаются в уже построенных домах. Впрочем, тот факт, что покупатель приобретает не "кота в мешке", а готовое к заселению жилье за четко оговоренную сумму, позволяет продавцам завышать цены по сравнению с первичным рынком.
Капризная "вторичка"
Стоимость московского жилья в данный момент стартует со $100 тыс. На эти деньги реально купить стандартную однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м в "хрущевке". Еще около $10 тыс. прибавляются к общей стоимости объекта или вычитаются из нее в зависимости от района, общего состояния дома и этажа. Если говорить о географии этого типа жилья, можно отметить, что такие квартиры располагаются в достаточно удаленных от центра Москвы районах, таких, например, как Новопеределкино, Кузьминки или около Щелковского шоссе.
Заметим при этом, что при относительно скромной абсолютной стоимости квартиры цена 1 кв. м в ней составляет более $3 тыс., что достаточно много. Для сравнения: "квадрат" в строящихся домах на тех же окраинах равняется $2-2,5 тыс. То есть если у покупателя есть в запасе год-другой, за которые дом будет возведен и сдан госкомиссии, он может приобрести "двушку" площадью около 60 кв. м за $120-150 тыс.
Клиент, располагающий средствами от $150 тыс., способен купить московскую квартиру практически в любой части города. В районах, приближенных к центру, это будет "однушка", а на окраине реально найти и трехкомнатное жилье площадью 70-80 кв. м. Цена 1 кв. м примерно равняется $3,5-4 тыс.
Как правило, такие квартиры располагаются в старых домах, построенных 20, а то и 30 лет назад. Это означает, что покупателю достается жилье с морально устаревшей планировкой, часто без возможности переделать все на свой вкус, старыми коммуникациями и проводкой и пр. Если при покупке квартиры в старом доме реально разглядеть недостатки будущего жилья еще до совершения сделки, то, приобретая новую квартиру, придется полностью положиться на репутацию застройщика и ждать сдачи дома в эксплуатацию.
Верхи, которые могут
К эконом-классу относятся и более дорогие и просторные квартиры стоимостью до $300 тыс. Теоретически в эту сумму вписываются еще и "однушки" бизнес-класса, но таких предложений на рынке мало, да и большим спросом они не пользуются. Некоторые компании специально корректируют свои проекты в сторону уменьшения площади однокомнатных квартир, чтобы обеспечить спрос.
Отдельную категорию составляют так называемые инвестиционные квартиры: они расположены в новостройках, но продаются уже на вторичном рынке. Таких предложений не слишком много, а их цена достаточно высока по сравнению со стоимостью квартир в домах, которые находятся на ранних стадиях строительства. Обычно разница составляет до 10-20%, причем инвесторы стараются продать квартиры до сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности, чтобы не потерять на налогах и не ждать до полугода, пока многочисленные инстанции подготовят все необходимые документы. Таким образом, формально сделка проходит на первичном рынке.
Дешевые новостройки становятся экзотикой
Объекты первичного рынка сегодня занимают около 20% общего объема предложений. При этом доля квартир эконом-класса среди них неуклонно сокращается. Согласно заявлениям московского правительства, в 2007 году планируется построить 4,8 млн кв. м жилья, из которых 2,2 млн кв. м пойдет на реализацию социальных программ, т. е. фактически не выйдет на рынок. Львиную долю из оставшихся 2,6 млн кв. м занимают новостройки бизнес-класса.
Происходит это из-за невыгодности массового строительства недорогих домов. Несмотря на то что потенциальных покупателей очень много, застройщику выгоднее возводить дома бизнес-класса с квартирами абсолютной стоимостью от $500 тыс. Таким образом, типовые панельные дома появляются только там, где по определению нельзя построить жилые комплексы бизнес-класса, т. е. около МКАД и за ее пределами.
Где искать?
Отметим, что за последние годы застройщики несколько увеличили средние площади квартир. В результате на рынке первичной недвижимости образовался дефицит жилья небольших размеров. Тем не менее проекты, учитывающие интересы покупателей с ограниченным бюджетом, все же встречаются. Так, по словам пресс-секретаря компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, "в проекте "Лазурный блюз" предусмотрено много сравнительно небольших квартир. Большинство из них однокомнатные (39 кв. м), двухкомнатные имеют площадь 62 кв. м, трехкомнатные - 82 кв. м. Такие квартиры подойдут тем, кто не нуждается в больших площадях, часто предлагаемых в сегменте бизнес-класса, а предпочитает оптимальное использование пространства. Размеры квартир позволяют применить различные варианты планировок и в то же время выдержать цену на приемлемом уровне".
К слову, стоимость квартир в строящемся жилом квартале "Лазурный блюз", который компания позиционирует как бизнес-класс, составляет $158- 185 тыс. для "однушки" (цена колеблется в зависимости от видовых характеристик и этажа), $256-318 тыс. - для "двушки" и $307-381 тыс. - для "трешки". При этом наибольшим спросом у покупателей пользуются именно однокомнатные квартиры.
Руководитель отдела продаж управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергей Туляков тоже замечает, что в категории эконом-класса первыми распродаются наиболее дешевые предложения площадью от 36 кв. м. В качестве примера он приводит микрорайон Новопеределкино, застраиваемый домами серии П-3М. Квартиры здесь имеют улучшенную планировку с удобными кухнями и просторными холлами.
В районе Кузьминки ведется масштабное возведение микрорайона Волжский. Помимо большого выбора квартир район привлекателен тем, что на прилегающих территориях нет ветхих пятиэтажек. Волжский окружен жилыми кварталами с развитой инфраструктурой. Рядом расположена главная достопримечательность района - усадьба "Кузьминки".
Есть ли причины для оптимизма?
С конца прошлого года специалисты рынка официально признали тот факт, что число сделок по покупке квартир падает. В этой связи началась переориентация рынка с продавца на покупателя. Это дает шанс человеку, располагающему суммой около $200 тыс., спокойно определиться со своими желаниями и возможностями и выбрать именно то, что нужно, а не пытаться догнать постоянно растущие цены. Трудности сегодня ожидают в основном тех покупателей, которые ищут предложения в пределах $100 тыс. Из-за низкой абсолютной стоимости подобные объекты не задерживаются на рынке. Они продолжают пользоваться устойчивым спросом - утверждать, что положение дел изменилось с прошлого года, нельзя.
Мнения экспертов:
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":
- Ценовой диапазон $100-300 тыс. за квартиру можно назвать интервалом, в котором совершается наибольшая доля покупок на рынке в настоящий момент. Но надо оговориться, что, по нашим данным, средняя стоимость сделок практически приблизилась к верхней границе интервала - $280 тыс. за квартиру на первичном рынке. Средняя площадь, которую реально приобрести покупателю, обладающему такой суммой, - около 65 кв. м (хорошая "двушка" с кухней средних размеров), причем такая квартира с равной долей вероятности может находиться как в панельном, так и в монолитно-кирпичном доме. При этом среди объектов первичного рынка, появляющихся в свободной продаже, доля монолитно-кирпичных домов явно растет. Другой вариант для указанного бюджета - однокомнатная квартира меньшей площади, но расположенная в более престижном районе и/или доме бизнес-класса.
Покупателям, располагающим такой суммой, мы советуем обратить внимание на предложения в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах, где за эти деньги реально приобрести жилье большей площади, чем в среднем по Москве. Но это является лишь временным стечением обстоятельств, обусловленных относительной статичностью предложения.
Сергей Лушкин, директор департамента по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":
- Ввиду того что на рынке недвижимости не существует единой классификации жилья, при отнесении квартиры к тому или иному сегменту зачастую возникают трудности. Что касается эконом-класса и его отличия от жилой недвижимости бизнес-класса, то здесь мнения большинства специалистов сходятся. Больше споров возникает при делении жилья на бизнес- и элитный классы.
К жилью эконом-класса однозначно относится все строящееся типовое панельное жилье вне зависимости от дополнительных опций, а также отдельные монолитные дома. Жилье эконом-класса может располагаться в любом районе. Отделка мест общего пользования (подъездов, межквартирных и лифтовых коридоров) в таких домах обычно весьма аскетична. Подземной автостоянки, как правило, не имеется, да и с наземными парковками большие проблемы. Лифтовое оборудование производства КМЗ или МосОтис. Придомовые территории не огорожены, а охрана и прочие системы безопасности в лучшем случае сводятся к консьержке на первом этаже.
Площади квартир находятся в следующем диапазоне: однокомнатные - 35-50 кв. м, двухкомнатные - 50-70 кв. м, трехкомнатные - 70-100 кв. м, четырехкомнатные - 100-130 кв. м. Высота потолков в квартирах - от 2,6 м.
Цена подобного жилья очень сильно зависит от местоположения объекта. Престижность направления и близость к метро способны повысить цену 1 кв. м жилья эконом-класса до стоимости "квадрата" квартиры бизнес-класса. Например, в конце 2006 года ОАО "Квартал" покупало квартиры в панельных новостройках под расселение жителей пятиэтажек в районе станций метро "Проспект Вернадского" и "Юго-Западная" по цене не менее $5 тыс. за 1 кв. м. При этом стоимость "однушек" (38 кв. м) составляла около $200 тыс., "двушек" (60 кв. м) - около $300 тыс., а "трешки" (80 кв. м) по цене 1 кв. м были дешевле, но их абсолютная стоимость уже зашкаливала за $320 тыс.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
