Доходность малогабаритных квартир при сдаче внаем в 1,4 раза выше, чем у типового жилья
15 июля 2015
По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, малогабаритные квартиры традиционно являются одной из самых востребованных категорий товара на рынке жилья. В текущих условиях общего кризиса в экономике и снижения платежеспособности населения эксперты отмечают инвестиционные преимущества этих объектов по сравнению с типовым жильем: доходность при сдаче внаем выше в 1,4 раза, срок окупаемости - ниже на такую же величину.
Доходность при сдаче малогабаритных квартир выше в 1,4 раза
"Не менее половины сегодняшних покупателей малогабаритных квартир приобретают эти объекты в качестве так называемой долгосрочной инвестиции - с прицелом на их использование для сдачи внаем и извлечения стабильного дохода. Экономические трудности последнего времени заставили многих участников рынка жилья понизить планку своих ожиданий в соответствии со снизившимися доходами и неопределенностью материального положения в перспективе. Люди стремятся сократить свои расходы: в сегменте жилой недвижимости - в первую очередь на аренду, и в этом случае квартиры малой площади - один из наиболее предпочтительных вариантов. Кроме того, мы отмечаем определенный рост интереса к объектам данного формата со стороны покупателей, находящихся в острых жизненных ситуациях: требующих скорейшего разъезда, получения крупной суммы денег и т. д.", - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена предложения современной типовой однокомнатной квартиры на московском вторичном рынке жилья составляет 7,2 млн рублей. При этом средняя стоимость найма столичных "однушек" - 30,4 тыс. рублей в месяц. Таким образом, уровень доходности данных объектов при сдаче внаем составит 5 % годовых, срок окупаемости - 19,7 лет.
Средняя стоимость предложения малогабаритной квартиры на вторичном рынке жилья - 4,3 млн рублей. По оценкам Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, сдать такую жилплощадь внаем можно в среднем за 25 тыс. рублей в месяц. Итого: прибыль собственника составит 6,9 % годовых, вложении окупятся за 14,3 года.
Вместе с тем, специалисты отмечают, что среди участников рынка жилья до сих пор нет однозначного понимания формата малогабаритных квартир. В ряде случаев таковыми считают, в том числе, квартиры в "хрущевках" и первых панельных девятиэтажных домах (например, серии II 18/9): общая площадь однокомнатных квартир в них начинается от 28,1 кв. м, двухкомнатных - от 41,1 кв. м, при этом в наличии обязательно имеется изолированная кухня общей площадью около 5 кв. м и санузел.
Однако большинство специалистов придерживается той точки зрения, что в настоящее время малогабаритные квартиры целесообразно разделять в зависимости от периода постройки дома:
- объекты старого жилого фонда: общая площадь однокомнатных квартир - до 27 кв. м, площадь кухни - не более 4 кв. м (может не быть), площадь санузла - не более 2 кв. м (может не быть). Такие квартиры сосредоточены преимущественно в старых границах Москвы, составляют порядка 2 % в общем объеме предложения.
- объекты современного жилого фонда: общая площадь "однушек" - 30-33 кв. м, полноценный санузел. Такие квартиры характерны для рынка новостроек ближайшего и среднего Подмосковья, мало распространены в сегменте вторичного жилья, преимущественно имеют формат "студий".
Малогабаритные квартиры появились на российском рынке жилья на первых этапах его развития - еще в начале 1990-х гг. - и почти сразу стали пользоваться повышенным спросом в силу своей относительной дешевизны. В то время одной из самых многочисленных категорий покупателей этих объектов являлись люди из так называемой маргинальной среды, которые намеренно стремились ухудшить имеющиеся жилищные условия с целью получения значительной доплаты. "Буквально вал таких переселений прошел в 1995-1998 гг. При этом, как правило, малогабаритное жилье в Москве становилось для этих людей "транзитным". Далее следовал переезд с доплатой в ближнее Подмосковье, следом - в дальнее, потом мы уже теряли таких клиентов из виду", - вспоминает Михаил Куликов.
Значительное количество покупателей "малогабариток" до 2000-х гг. составляли также владельцы комнат в коммунальных квартирах, расположенных в периферийных районах столицы. В отличие от жильцов "коммуналок" в центре и ближайших к нему территориях, получавших при расселении полноценные отдельные квартиры в обжитых районах, они могли рассчитывать только на малогабаритную изолированную жилплощадь - однако и такой вариант был очень популярным и востребованным потенциальными покупателями.
Обе эти группы и сегодня присутствуют на рынке жилья, проявляя интерес, в том числе, к квартирам малых площадей. Однако наибольшую долю покупателей "малогабариток" в настоящее время составляют долгосрочные инвесторы-"рантье". Малогабаритное жилье для постоянного проживания (в основном - объекты современного жилого фонда) с готовностью приобретают одинокие молодые люди. А также (последнее время все чаще) - пенсионеры: им не важен маленький метраж жилплощади, зато принципиальное значение имеет сокращение расходов на коммунальные платежи и доплата за прежнее жилье, которую можно использовать для поддержания достойного уровня жизни.
Самой дешевой сегодня малогабаритной квартирой в Москве является "однушка" на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома гостиничного типа на бул. Генерала Карбышева (ст. м. "Октябрьское поле"). Общая площадь - 12 кв. м, жилая - 8 кв. м, кухня - 3 кв. м. Цена предложения: 2,9 млн рублей.
Самая дорогая "малогабаритка" в границах МКАД расположена на 4-м этаже 7-этажного кирпичного дома на ул. Новослободской (ст. м. "Савеловская"). Общая площадь - 22 кв. м, жилая - 11 кв. м, кухни нет, совмещенный с/у, есть балкон. Цена предложения: 8,4 млн рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
