Лишь каждая пятая сделка на вторичном рынке происходит c использованием ипотеки
30 июля 2015
По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только каждая пятая сделка на вторичном рынке жилья происходит c использованием ипотеки - это почти вдвое меньше, чем средний показатель прошлого года. При этом банки в борьбе за наиболее надежную категорию заемщиков - ипотечных "обменщиков" - продолжают политику повышения доступности жилищного кредитования. В июне-июле все крупнейшие игроки финансового рынка, включая банки с государственным участием, снизили ставки по кредитам и расширили линейку предлагаемых программ для покупки вторичного жилья.
Количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья не превышает 20%
Изменившиеся условия в разных случаях предполагают: общее снижение ставок (в среднем от 0,5 до 1%), снижение суммы первоначального взноса, возможность выдачи кредита по минимальному комплекту документов, введение опций, предусматривающих существенное уменьшение ставки по кредиту (до 1,5% от базовой) при внесении определенной фиксированной суммы (продукты типа "Назначь свою ставку"), возвращение преференций клиентам крупных риэлторских компаний (уменьшение процентов по кредиту от 0,25 до 1 п. п.). Кроме того, эксперты отмечают возвращение ипотеки на загородный рынок недвижимости: в этом сегменте она фактически исчезла зимой, на пике кризиса в системе жилищного кредитования. Однако наибольшее разнообразие программ лояльности в настоящее время характерно для вторичного рынка городского жилья.
"Расширение линейки кредитных предложений для потенциальных покупателей вторичного жилья свидетельствует о том, что банки хотят улучшить свой портфель за счет наиболее надежной категории заемщиков - так называемых обменщиков. Риски кредитора на вторичном рынке жилья существенно ниже, чем в сегменте новостроек. Кроме того, по нашим оценкам, не менее 50% ипотечного спроса сосредоточено на "вторичке" и на текущий момент остается нереализованным", - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В отдельных случаях ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в настоящее время оказалась максимально близка к значению субсидированной ставки по программе государственной поддержки ипотеки на первичном рынке (12%). Здесь, однако, надо оговориться, что на "вторичке" такой показатель возможен только при соблюдении определенных условий (первоначальный взнос не менее 50%, единовременная доплата за снижение ставки, специальные преференции от банка) - таким образом, неверно говорить о фактическом уравнивании условий ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья. Тем не менее, основные ипотечные банки сегодня предлагают базовые ипотечные продукты на "вторичке" от 13,5% годовых (для сравнения: в начале 2015 года - 16-17%). Такое значение ставки уже сопоставимо с психологически комфортным для покупателя 12-12,5%, однако, по оценкам экспертов, возвращению жилищного кредитования на докризисный уровень мешает ряд факторов - как объективных, обусловленных проблемами в экономике, так и субъективных, сложившихся под влиянием психологических установок участников рынка.
"На фоне систематического снижения ЦБ ключевой ставки, а следом - ответных действий коммерческих банков по либерализации кредитной политики, у участников рынка сформировались понятные ожидания дальнейшего снижения ставок. Одновременно покупатели продолжают ждать общего падения цен на жилье, что, по сути, является сегодня ключевой причиной резкого сокращения спроса. Но главное - ипотека "любит тишину": брать на себя долгосрочные миллионные обязательства целесообразно, когда есть уверенность в стабильности своего материального положения. В настоящее время этой уверенности нет у большинства потенциальных покупателей, поэтому ожидаемо, что система жилищного кредитования в этом году демонстрирует отрицательную динамику - даже несмотря на ее мощную государственную поддержку в сегменте новостроек", - комментирует Сергей Шлома.
По данным Росреестра, в нынешнем июне на московском рынке жилья (без разделения его на сегменты) зарегистрировано 2 790 ипотечных сделок (1 960 - ипотека в силу закона, 830 - ипотека в силу договора) - это на 20% меньше, чем год назад. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья не более 20 % сделок проходит сегодня с привлечением ипотеки (в 2014 году этот показатель в разные месяцы равнялся 35-45%). Средний размер кредита в данном сегменте в настоящее время составляет 3,2 млн рублей - на 13,6 % меньше, чем год назад. Это значение примерно соответствует уровню коррекции средней цены сделки за указанный период, и специалисты не прогнозируют его существенного снижения. Почти во всех случаях ипотечный кредит используется в обменных операциях, является доплатой и не может быть меньше той суммы, которая позволит заемщику решить его жилищную проблему с учетом существующих цен на жилье.
Вместе с тем, специалисты отмечают постепенное увеличение отложенного ипотечного спроса в сегменте вторичного жилья: потенциальные покупатели регулярно мониторят ситуацию в стремлении не упустить переломный момент и выйти на рынок, когда ставки по кредитам и цены на недвижимость будут находиться на минимальном уровне. При этом одномоментное оживление реального спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для этой категории клиентов: уменьшением объема предложения наиболее ликвидных объектов и возможностей для торга, увеличением конкуренции среди заемщиков в условиях ограниченных планов банков по выдаче ипотеки.
Одновременно со снижением ставок по кредитам и предложением определенных программ лояльности банки в целом сохраняют жесткие требования к заемщикам и залоговой недвижимости. Одним из ключевых критериев при принятии решения о выдаче кредита является оценка конкурентоспособности потенциального клиента на рынке труда. Наиболее предпочтительной категорией заемщиков являются представители востребованных профессий, держатели зарплатных карт, покупатели с высоким (от 50% от стоимости залогового имущества) первоначальным взносом, клиенты крупных риэлторских компаний (в данном случае значимым фактором является высокая вероятность решения людьми жилищного вопроса, а значит, и предоставления кредита).
По оценкам экспертов, в настоящее время банки достигли определенного оптимального диапазона показателей ипотечных ставок в условиях сложившихся финансово-экономических реалий. "Ожидания участников финансового рынка относительно возможного изменения ЦБ РФ ключевой ставки 31 июля не превышают - 0,5%. При этом показательно, что на решение Центробанка от 15 июня коммерческие банки отреагировали только в июле. Кроме того, вопреки потребительским ожиданиям, коррекция ими ставок не происходит прямо пропорционально снижению ключевой ставки. С высокой долей вероятности можно предположить, что в ближайшей перспективе при отсутствии резко негативных изменений в экономике базовые ставки по ипотечным программам на вторичном рынке жилья в крупнейших банках составят порядка 13%", - резюмирует Сергей Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
