По-прежнему не утихают разговоры о том, что после скачка цен в 2006 году, когда стоимость типовых столичных квартир сравнялась с ценой дома в коттеджном поселке, рынок загородной недвижимости ожидает настоящий бум. Не будем спорить с этим утверждением: сама тенденция переезда городских жителей в поселки неподалеку от мегаполиса является общемировой.
Вопрос заключается в том, что реально купить за $200-400 тыс., вырученные от продажи двух- трехкомнатной квартиры в панельном доме? Выбора у покупателей практически нет, поскольку сегмент коттеджей эконом-класса в Подмосковье еще не сформировался. Вероятно, не произойдет этого и в нынешнем году. И в следующем. Так когда же?
Несмотря на то, что все больше людей склоняются к приобретению загородного дома вместо квартиры в Москве, найти на подмосковном рынке подходящее предложение сегодня крайне сложно. По словам коммерческого директора компании "АСК" Анны Михайловой, сегмент коттеджей эконом-класса еще далек от насыщения: спрос удовлетворен всего на 25-30%.
Дорогая земля - не для дешевых коттеджей
Эконом-класс на рынке загородного коттеджного строительства - это объекты стоимостью до $300 тыс. (вместе со стоимостью земли и коммуникаций
Дефицит возник из-за того, что застройщикам невыгодно возводить поселки эконом-класса. Все: земля, коммуникации, строительные материалы, стоимость рабочей силы, - только дорожает, и в обозримом будущем принципиальных изменений не произойдет. Девелоперы продолжат строить то, что приносит большую прибыль. Таким образом, в 2007 году сохранится спрос на жилье эконом-класса, а общее количество подобных объектов составит порядка 17% общего количества предложений.
"В настоящее время на рынке подмосковной малоэтажной недвижимости 40% спроса приходится на дома стоимостью до $200 тыс., - уточняет директор по развитию холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. - Спрос в этом сегменте удовлетворен только на 15-30%, причем в большей части за счет "самостроя" - домов в старых садовых товариществах без удобств и охраны, на шести сотках".
Если говорить о загородном жилье для среднего класса, считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ" Владимир Яхонтов, то стоит задаться вопросом: а что такое средний класс? "Если использовать социологическое определение, то получается, что представитель может рассчитывать только на шалаш или палатку, - поясняет эксперт. - В нашей компании считается, что загородное жилье эконом-класса - это тот объект, который реально купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Правда, придется добавить еще около 25% ее стоимости. То есть коттедж эконом-класса обойдется в сумму от $250-300 тыс. до 470 тыс.".
По данным аналитика загородной недвижимости компании "ИНКОМ" Романа Попова, за $400 тыс. есть шанс приобрести как дом в поселке эконом-класса, так и квартиру в таунхаусе. Отметим, что при сопоставимой цене таунхаус обычно проигрывает коттеджу по площади, зато располагается ближе к МКАД.
На все четыре стороны
Несмотря на дефицит предложения найти дом по вкусу и средствам - задача выполнимая. Другой вопрос, где он будет располагаться. Тут мнения специалистов рынка несколько расходятся, хотя общая картина тоже ясна.
Недвижимость эконом-класса предлагается практически на всех направлениях, за исключением Рублево-Успенского, считает А. Михайлова. Как правило, объекты самого дешевого сегмента находятся на расстоянии от 60 км от МКАД. Среди поселков эконом-класса, по ее мнению, можно выделить "Залесье" (60 км по Ярославскому ш.), "Монастырское озеро" (60 км по Новорижскому), "Березовка" (120 км по Киевскому).
В настоящее время дома за сумму до $400 тыс. предлагаются примерно в 60 поселках, отмечает Р. Попов. Естественно, что чем престижнее направление, тем дальше от МКАД будет домовладение. За эти деньги покупатель может рассчитывать на дом площадью 200-300 кв. м с участком 10-15 соток.
В качестве примера поселков эконом-класса специалист приводит "Европейскую деревню-3" (24 км по Калужскому ш., от 180 кв. м, от $240 тыс.); "Калужские дачи" (65 км по Калужскому ш., 150-290 кв. м, $170-310 тыс.); "Славенку" (63 км по Новой Риге, 200-300 м, от $260 тыс.); "Родные просторы" (63 км по Новой Риге, 200-300 кв. м, $200-425 тыс.); "Мещерское полесье" (45 км Симферопольского ш., от 200 кв. м, от $260 тыс.).
В таунхаусах за сумму в пределах $400 тыс. реально приобрести квартиру примерно в 20 поселках. Большинство из них расположено на Ленинградском, Новорижском, Дмитровском и Калужском направлениях. Удаленность от МКАД таких поселков составляет в среднем 10-15 км. Площадь квартиры в таунхаусе - 150-250 кв. м, участка - 1-4 сотки. В этой категории эксперты выделяют поселки "Барселона" (15 км Новорижского ш., площадь - от 180-280 кв. м, цена - от $350 тыс.); "Западный стиль" (8 км по Варшавскому ш., 180-250 кв. м, $280-400 тыс.); "Мечта" (23 км по Ленинградке, от 160 кв. м, от $220 тыс.,); "Юлия-1" и "Юлия-2" (11 км по Пятницкому ш., 235-270 кв. м, возможно приобретение секции в таунхаусе или в дуплексе по цене от $350 тыс.).
На ПМЖ в Подмосковье
В отличие от коттеджей для сезонного отдыха загородный дом для постоянного проживания стоимостью до $400 тыс. на сегодняшний день действительно большая редкость. Доступное по цене домовладение можно найти по еще пока не раскрученным направлениям, таким, как Ярославское, Горьковское, Егорьевское и Новорязанское, в пределах от 10 до 40 км от МКАД.
В. Мищенко выделяет "Аистово" (98 домов, цена дома с участком стартовала от $88 тыс., в настоящее время полностью распродан), "Славенку" (200 домов) и "Маяк" (245 домов).
Об одном из подводных камней, который ждет покупателей недорогого загородного жилья, упоминает В. Яхонтов. Он замечает, что за $200-300 тыс. предлагаются дома в поселках, достаточно удаленных - не ближе 50 км от Москвы, что для работающего в столице человека не слишком удобно.
Кроме того, новоиспеченному собственнику коттеджа придется выложить внушительную сумму, чтобы дом "довести до ума". А если речь идет о доме вне организованного поселка, придется столкнуться с немалым количеством трудностей. Проблемы возникают со скважиной, протекающими подвалом и кровлей, с котлом и его обслуживанием и т. п. Владельцу придется самому организовывать вывоз мусора, обеспечивать охрану своего загородного жилища и решать проблему сорняков.
Значительная часть недорогого загородного жилья, если оценивать реализуемые на рынке дома, действительно находится вне организованных поселков. Дело в том, что девелоперам нет смысла планировать поселки эконом-класса, особенно если они будут располагаться недалеко от Москвы. Высокая стоимость земли, дорогостоящая процедура подводки коммуникаций, затраты на различного рода административные согласования и другие сложности так удорожают проект, что отнести его к эконом-классу уже не получится.
Таким образом, у потенциальных покупателей есть два варианта: купить хороший дом с участком земли в организованном поселке, но до 60 км от МКАД либо выбрать таунхаус на расстоянии до 15 км от Москвы.
Вид снаружи и внутри
Теперь о самом доме, вернее, о том, что предлагает покупателям рынок. Новые коттеджи продаются по $200-400 тыс., а на вторичном рынке стоимость отдельно стоящего дома в населенном пункте, например, на юго-востоке Московской области, начинается от $150-170 тыс. Площадь объекта в среднем 100-150 кв. м; земельного участка - до 15 соток. Материалы, используемые при строительстве коттеджей эконом-класса, - пеноблоки, "сэндвич"-панели, дерево. По словам В. Яхонтова, пеноблоки с облицовкой из кирпича или штукатурки распространены достаточно широко, съемная опалубка и "сэндвичи" встречаются гораздо реже. Мировой опыт показывает, что на рынке загородной недвижимости развитие сегмента эконом-класса связано с появлением технологически легких и недорогих строительных материалов (те же "сэндвичи"-панели). Но для этого необходимо мощное и хорошо налаженное производство арматуры, металла, цемента, бетона и т. д. На Западе, кстати, при возведении поселков эконом-класса активно используется дерево, у нас это пока не очень распространено.
Из архитектурных стилей предпочтение отдается классике и модерну, без особых изысков. Внутренняя отделка обойдется в 10-50% стоимости объекта, что в абсолютных показателях, по данным Р. Попова, составляет от $300 до 500 за 1 кв. м. Требования к инфраструктуре поселка эконом-класса минимальны и, как правило, ограничиваются охраной, уборкой территории и вывозом мусора. Реже встречаются такие элементы, как магазины и кафе (ресторан). Чаще всего покупателю предлагается пользоваться магазинами в соседних деревнях и поселках. В то же время существуют и редкие исключения - поселки, обладающие более развитой инфраструктурой, включающей спортивно-развлекательные заведения, аптеки, детсады и пр. Обычно это крупные поселки, в которых предлагаются на продажу и коттеджи, и таунхаусы.
По данным А. Михайловой, в эконом-классе сумма коммунальных платежей начинается от $100 в месяц, а максимальное их значение составляет $300 плюс коммунальные расходы (вода, электричество, газ). Поселок эконом-класса должен быть большим: в таком случае издержки на строительство инфраструктуры и оплата сервиса не станут обременительными для жильцов.
У желающих расстаться с городским жильем и переехать на постоянное проживание за город такая возможность теоретически есть. Однако им придется помнить о таких нюансах, как удаленность от МКАД, необходимость потратить существенную сумму на внутреннюю отделку и большие, чем в городе, ежемесячные платежи за обслуживание. Если ни одно из перечисленных обстоятельств вас не пугает, смело перебирайтесь из Москвы на лоно природы.
Мнения экспертов:
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентства недвижимости":
- Эконом-класс на рынке загородного коттеджного строительства - это объекты стоимостью до $300 тыс. (вместе со стоимостью земли и коммуникаций), выполненные под чистовую отделку.
Поселки эконом-класса можно разделить на две категории.
К первой относятся объекты, максимально приближенные по параметрам к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания. Покупатели рассматривают такое приобретение как альтернативу городской квартире. Основные характеристики таких домов - небольшая удаленность от МКАД, центральные коммуникации, необходимая инфраструктура, расположение в непосредственной близости от крупных районных центров либо в черте подмосковных городов. В эту группу входят таунхаусы (120-200 кв. м на участке от 2 до 6 соток) и коттеджи (до 250 кв. м, участок - 10-15 соток). Строительные материалы - блоки или "сэндвич" с различными вариантами внешней отделки.
Ко второй категории относятся объекты в организованных дачных поселках, предназначенные для сезонного отдыха, хотя жить там можно не только летом. В основном новые организованные дачные поселки предназначены для круглогодичного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути позволяют использовать их постоянно.
Такие дачные поселки обычно удалены от МКАД на 50 км и далее, имеют усеченный пакет коммуникаций (наличие газа необязательно, мощности средние, коммуникации не центральные), инфраструктура отсутствует либо минимальна. Материалы для таких домов - дерево, пеноблок, "сэндвич". Одно из главных требований - максимальная привязка к автомагистралям. В среднем количество домов в подобных дачных поселках равняется 30-50.
Дачные организованные поселки - это возрождение темы садовых товариществ в условиях современного рынка: только 6 соток меняются на 10-15.
Оксана Тремсина, заместитель начальника отдела маркетинга компании "Комстрин":
- До сих пор только велись разговоры о перспективности загородного эконом-класса с последующими оправдательными комментариями, почему же девелопер никак не выходит в этот перспективный сегмент рынка, в котором сосредоточено около 50% всего спроса на загородную недвижимость. Но в последнее время прозвучало несколько громких заявлений крупных компаний, которые начали реализовывать проекты эконом-класса.
Львиную долю себестоимости занимает цена земли и коммуникаций. Для обеспечения экономической целесообразности проектов необходимы компромиссы. Соответственно, покупателю приходится жертвовать одним из важных параметров: транспортной доступностью (поселки эконом-класса пока строятся не ближе 50 км от МКАД), площадями участков (поселки такого уровня включают, как правило, таунхаусы с собственным участком порядка 2-3 соток).
Существует еще один вариант нового формата - квартиры в новых современных малоэтажных микрорайонах за МКАД. Замечу, что цена трехкомнатной квартиры в пригородном малоэтажном комплексе будет соответствовать стоимости "двушки" в Москве.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
