Вторичное жилье Московской области продолжает дешеветь
19 января 2016
По данным экспертов Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис", по итогам декабря цены на недвижимость на вторичном рынке Московской области снизились на 1,96%. Таким образом, по состоянию на 1 января 2016 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке подмосковного региона составила 77160 руб., что на 1516 руб. меньше, чем месяцем ранее.
С января 2015 г. стоимость кв. м вторички Подмосковья упала почти на 6%
Декабрь 2015 года запомнится подмосковным риэлторам как месяц, в течение которого фиксировался самый высокий уровень спроса за год. Так, количество сделок превысило ноябрьские показатели более чем на треть (+32,1%). Однако в сравнении с ажиотажным декабрем 2014 года уровень спроса за год сократился на 45,4%. В то же время количество внесенных покупателями квартир авансов, по сравнению с ноябрем, в декабре снизилось на 8,7%.
На 4,2% меньше, чем в прошлом месяце, вышло на рынок и новых объектов вторичной недвижимости. В то же время общее количество объектов на рынке по сравнению с ноябрем увеличилось на 3% и теперь находится на рекордном уровне с декабря прошлого года. Ранее наметившиеся тенденции относительно затоваривания рынка и снижения стоимости квадратного метра жилья к концу года сохранились.
Кстати, с января 2015 года стоимость "квадрата" подмосковной вторички снизилась на 5,82%. Однако не стоит забывать, что речь идет о цене предложения. А относительно реальных сделок, заключенных в течение 12 месяцев, можно отметить, что вторичное жилье в Московской области за год подешевело практически на 10%. При этом на протяжении пяти месяцев в течение прошедшего года средняя цена "квадрата" оказывалась "в плюсе". Наибольший рост был зафиксирован в январе (+1,39%) и в августе (+1,03%). Больше всего вторичное жилье дешевело в мае (на 3,11%) и апреле (на 2,43%).
- В приведенных цифрах нет ничего удивительного, - считает президент НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис" Сергей Власенко. - В декабре начал стремительно дешеветь российский рубль, и в этой ситуации продавцы с меньшей охотой соглашались на большой дисконт, который в этом месяце не превышал 10%. Покупатели, в свою очередь, относились к ситуации с пониманием и не требовали скидок в 15-20%, что можно было наблюдать ранее. Однако главное, о чем можно говорить по итогам 2015 года, это то, что рынок адаптировался к жизни в новых реалиях. Его игроки перестали витать в виртуальной реальности, и уже к январю 2016 года от ожиданий покупателей купить жилье за бесценок "после обвала цен" не осталось и следа. Продавцы недвижимости, в свою очередь, убедились в том, что даже разумный дисконт от цены рынка не всегда позволяет реализовать недвижимость в короткие сроки. Таким образом, можно говорить о том, что в 2016 году вторичное жилье в Московской области продолжит дешеветь. И при отсутствии сколь-либо значимых катаклизмов в социальной, экономической и политической жизни страны, квартиры на "вторичке" Подмосковья станут дешевле к 2017 году еще на 10-15 %, но не более. Несмотря на значительное снижение покупательной способности населения, без форс-мажора рублевые цены за этот год больше не потеряют. А вот что касается долларовых цен, то здесь что-то предполагать сложно. К примеру, проседание в валюте за 2015 год было весьма существенным. Так, стоимость 1-комнатной "хрущевки" в среднем Подмосковье в долларовом эквиваленте снизилась весьма значительно - с 40 до менее чем 30 тыс. долларов.
Можно предположить, что в ближайшей перспективе, то есть январе и феврале текущего года, уровень спроса на вторичное жилье окажется меньше декабрьских показателей. Многие из тех, кому нужно было приобрести недвижимость, уже сделали это, а часть отложивших покупку недвижимости на конец года предпочли встретить Новый год с валютой на руках. Многие потенциальные покупатели, безусловно, предпочтут перенести покупку жилья на более поздний срок. Отмечу и еще одну интересную вещь: ослабление рубля в декабре 2014 года вызвало колоссальный ажиотаж и подстегнуло спрос на рынке. В декабре же 2015 года подобной ситуации уже не наблюдалось. Виной тому, в первую очередь, низкая платежеспособностью населения. В этой связи многое будет зависеть от доступности ставок по ипотеке, хотя уже очевидно, что "палочкой-выручалочкой" для рынка, как это в 2015 году, ипотечные займы уже не станут.
К слову, об ипотеке. В декабре 2015 года доля реализованных на вторичном рынке недвижимости Московской области квартир с привлечением ипотечных средств составила 30,5%. Это на 2,1% меньше, чем было зафиксировано в ноябре, но на 0,1% больше, чем год назад - в декабре 2014 года. Самым "провальным" месяцем по количеству сделок с привлечением заемных средств в 2015 году стал июль, когда доля подобных сделок опустилась до уровня в 17,4%.
Чем еще нам запомнится 2015 год? Доля альтернативных сделок на вторичном рынке недвижимости Подмосковья составила чуть более 50%. С учетом того, что количество приобретенного жилья на "вторичке" в инвестиционных целях составило менее 5%, то оставшаяся часть приобреталась за наличные деньги. Несмотря на падение долларовых цен на жилье и ослабление рубля, к концу года, в отличие от столицы, участники сделок на вторичном рынке так и не вспомнили о привычке привязывать конечную цену объекта к долларовому эквиваленту по курсу ЦБ на день продажи.
Относительно структуры спроса можно отметить, что в декабре безусловными лидерами вновь стали 1-комнатные квартиры ("хрущевки" и улучшенной планировки), совокупная доля продаж которых составила 45%. Это на 2,3% больше, чем было в ноябре. Доля проданных двухкомнатных квартир в декабре увеличилась незначительно и составила 37,4% (+0,3% к ноябрю). Трехкомнатные квартиры, по сравнению с ноябрьскими значениями, "упали" на 2,7% - их совокупная доля на рынке 10,7%. В последний месяц ушедшего года продажи комнат составили 6,9% (+0,1% к ноябрю).
По словам исполнительного директора АН "Мегаполис-Сервис" г. Электросталь Натальи Шориной, лидерами продаж в течение 2015 года действительно являлись 1-комнатные квартиры. Чуть хуже реализовывались на "вторичке" "двушки". Больше всего спрос упал на 3-комнатные квартиры и комнаты.
- 2015 год вообще стал не годом, удачным для реализации комнат. Клиенты либо копили недостающую сумму до 1-комнатной квартиры, либо старались оформить нужные средства в ипотеку, перенеся свой интерес на объекты первичного рынка. С другой стороны, если посмотреть, что в конце года в Электростали на той же "первичке" появилось интересное предложение в виде покупки апартаментов по цене от 1 млн. руб., удивляться тому, что люди не стремятся приобрести комнату к коммуналке, не стоит. Клиенты на вторичном рынке стали не просто считать деньги, их платежеспособность значительно упала, зарплата снизилась, а банки зачастую соглашались выдавать ипотечные кредиты в сумме гораздо меньшей, чем было предварительно одобрено. В конце декабря и в начале января резко возросло количество клиентов, желающих приобрести жилье на "вторичке" по программе "Военная ипотека". У одного из наших агентов таких клиентов в работе 5 человек, но оказалось, что даже в условиях затоваривания рынка подобрать жилье с требуемыми параметрами оказалось не простым делом. Так что сюрпризов и сложностей на вторичном рынке в новом году можно ожидать немало, - считает Наталья Шорина.
Но, несмотря на все сложности, вторичный рынок жив. Благодаря ли альтернативным сделкам, снизившимся к концу года до более-менее приемлемых значений ставок по ипотеке, покупателям с наличными средствами, - не важно. Кстати, какими ипотечные ставки будут после 29 января, если ЦБ вновь поднимет ключевую ставку, предсказать нетрудно - они вырастут. Однако это вряд ли помешает рынку вторичной недвижимости приспособиться к новым условиям, как это он уже с успехом продемонстрировал в прошлом году.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
