В 2016 году рынок избежал критического переизбытка предложения
18 марта 2016
За прошедший год значительно увеличилось количество выставленных на продажу объектов низших ценовой и качественной категорий - следует из анализа структуры предложения на московском вторичном рынке жилья, проведенного компанией ИНКОМ-Недвижимость. Максимальный прирост продемонстрировали жилые помещения с заявленной стоимостью до 5 млн рублей (на 81,9 % относительно февраля 2015 года) и расположенные в блочных домах (в 2,2 раза по сравнению с аналогичным показателем год назад). По оценкам специалистов, существенная положительная динамика - не признак затоваривания рынка жильем с низкими потребительскими характеристиками, а следствие коррекции цен в течение года и восстановления предложения после его сокращения вследствие покупательского ажиотажа в конце 2014 года.
Количество недорогих объектов, выставленных на продажу, увеличилось за год почти на 82%
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения на московском вторичном рынке в феврале 2016 года составил 43 456 объектов - это на 8,9 % больше, чем в том же месяце 2015 года и лишь на 4,1 % выше аналогичного показателя в феврале 2014 года. В этой связи специалисты особо отмечают, что, несмотря на существенное сокращение спроса, в прошлом году рынок избежал критического переизбытка предложения даже в периоды наименьшей покупательской активности. Для сравнения: максимальный объем предложения в 2015 году был отмечен в октябре - 46 660 объектов. Это значение фактически соответствует аналогичному среднему показателю с начала 2009 года - 45 939 объектов.
"Ценовые ожидания продавцов в отношении своего жилья в 2015 году в целом противоречили реалиям рынка: люди не понимали, почему дешевеют их квартиры на фоне ослабления рубля, повсеместного подорожания товаров и услуг. Значительная часть собственников (как правило, не имеющих острой потребности в реализации недвижимости) пошла по пути наименьшего сопротивления своим принципам, отложив продажи до восстановления благоприятной для себя (по их мнению) рыночной конъюнктуры", - объясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Однако при сравнительно незначительном годовом приросте предложения в целом на рынке очевидна существенная коррекция этого показателя в отдельных категориях объектов: по классам, по цене и по материалу домов.
Таким образом, можно сделать следующие выводы о динамике объема предложения с февраля 2015 года по настоящее время:
- резко возросло количество лотов с заявленной стоимостью до 5 млн рублей - на 81,9 %;
- существенно увеличилось количество лотов с заявленной стоимостью от 5,1 млн рублей до 10 млн рублей - на 20 %;
- заметно возросло количество предлагаемых к продаже объектов эконом-класса - на 22,1 %;
- резко возрос объем предложения в блочных домах - на 117,4 %;
- при общем приросте предложения и его резкой положительной динамике в категории жилья низших ценовых категорий наблюдается сокращение количества выставленных на продажу объектов премиум-класса и квартир в домах, возведенных с использованием технологии монолитного домостроения.
Сокращение предложения объектов премиум-класса (большинство из них, согласно классификации "по материалу домов", относятся одновременно к категории "монолит") специалисты отчасти объясняют как раз нежеланием владельцев жилья с высокими потребительскими характеристиками идти на дисконт. "Часть собственников таких объектов отсрочила продажу. С одной стороны, люди осознают конкурентные преимущества своей жилплощади и не готовы их игнорировать в угоду сиюминутной рыночной конъюнктуре. С другой - понимают, что не могут в текущих условиях реализовать недвижимость в соответствии с собственными представлениями о ее стоимости. С учетом общей коррекции цен и ослабления курса рубля возможный компромисс по сумме сделки в данном случае - это, чаще всего, фиксация убытков. Поэтому, если у людей нет острой потребности в реализации имущества, они предпочитают не форсировать события - особенно сейчас, когда большинство участников рынка не ожидает в 2016 году резких ценовых колебаний", - отмечает Сергей Шлома.
Однако наиболее существенным фактором снижения числа предлагаемых объектов этой категории является резкий виток ослабления рубля в декабре 2015 года. Именно в этом месяце отмечено снижение в общем объеме выставленного на продажу жилья доли "монолитов" (до 12 %, при том, что в течение года данный показатель колебался в диапазоне 14-18 %) и объектов премиум-класса (до 21 % при показателях в течение года 23-25 %). Тогда же зафиксировано существенное увеличение спроса в сегменте "премиум". Оно было связано, в частности, с тем, что к активным действиям перешли обладатели валютных накоплений, планировавшие приобретение жилплощади. Ожидания дальнейшей девальвации российской валюты, а вслед за ней удешевления недвижимости в долларовом эквиваленте сменились представлениями о том, что рынок жилья достиг дна "в валюте". Как следствие, люди решили зафиксировать наиболее выгодные предложения.
При этом резкий рост с февраля 2015 года предложения объектов низших ценовых категорий специалисты призывают оценивать в сравнении со статистикой 2014 года и в контексте покупательского ажиотажа в ноябре-декабре'14 и не успевшего угаснуть в январе'15. "Это период аномального спроса, когда граждане в панике спасали свои сбережения от стремительного обесценивания рубля, вкладывая их в недвижимость - у кого, на какую хватало. Закономерный итог: прежде всего, с рынка "выбрали" самые доступные варианты - дешевые, маленьких площадей. К февралю 2015 года предложение этих объектов не успело восстановиться. Таким образом, мы наблюдаем эффект так называемой низкой базы: это не сейчас - переизбыток дешевых предложений, это год назад их количество резко сократилось. А к настоящему моменту стало сопоставимо с докризисными показателями", - комментирует ситуацию Сергей Шлома.
Подтверждением этих слов является соответствующая статистика по классам, по цене и по материалу домов.
Отрицательную коррекцию в данном сравнении демонстрирует, в частности, предложение объектов премиум-класса и в домах, возведенных по технологии монолитного домостроения. Это в целом подтверждает выводы о причинах сокращения количества соответствующих лотов в общем объеме выставленного на продажу жилья.
При этом распределение предложения в 2014-2016 гг. с точки зрения цены объясняется, в том числе, соответствующей коррекцией стоимости жилья в течение указанного периода: незначительным снижением в течение 2015 года и небольшим увеличением относительно начала 2014-го.
"За счет некоторого снижения цен в прошлом году произошло перераспределение предложения в ценовых категориях, которое, в том числе, привело к увеличению объема выставленного на продажу жилья эконом-класса. В настоящее время рынок избавлен от ажиотажа, и предложение в этом сегменте, восстановившись после спада, находится в достаточном количестве, сопоставимом с докризисными показателями", - резюмирует Сергей Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
