На московском вторичном рынке жилья сейчас продается 338 квартир стоимостью до 3,5 млн рублей
9 июня 2016
Объем предложения квартир стоимостью до 3,5 млн рублей на московском вторичном рынке жилья (цена соответствует средней заявленной стоимости комнат в указанном сегменте) за последние 4 года увеличился в 8 раз - за счет жилищного фонда округов "новой" Москвы, присоединенных к территории столицы с 1 июля 2012 года. В компании ИНКОМ-Недвижимость проанализировали структуру предложения квартир этой ценовой категории, а также конкретизировали особенности спроса и реализации таких объектов, опровергнув типичные заблуждения.
В границах МКАД подобные квартиры - это старый жилищный фонд
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на московском вторичном рынке жилья выставлено на продажу 338 квартир стоимостью до 3,5 млн рублей включительно. 89 % этих лотов (301 объект) находятся в Новой Москве и лишь 11 % (37 объектов) располагаются в ее "старых" границах. Для сравнения: в июне 2012 года (до присоединения к столице Новомосковского и Троицкого административных округов) вниманию покупателей предлагалось всего 42 таких квартиры. Сопоставив цифры, можно говорить о том, что фактически прирост - следствие увеличения жилищного фонда столицы (а значит, и объема предлагаемого к продаже жилья) за счет объектов низкой ценовой категории.
Наибольшее количество квартир стоимостью до 3,5 млн рублей в "старой" Москве сосредоточено в Восточном административном округе - 30 % общего объема предложения такого жилья. Ни одной квартиры указанной стоимости нет в Центральном административном округе (хотя в 2012 году один объект все-таки выделялся "белой вороной" в ценниках на рынке жилья ЦАО).
"Опытный риэлтор точно знает направление поиска таких квартир, если ему поступает соответствующий запрос. В границах МКАДа существует ограниченное количество районов, улиц и домов, где эти объекты продаются чаще всего, и найти там требуемый вариант наиболее вероятно. В данном случае мы говорим об условно "стандартном" объекте - отдельной жилплощади в "старой" Москве по цене до 3,5 млн рублей. Оборачиваемость этих квартир очень высокая - 2-3 года в отличие от 7-10 лет, которые проходят между покупкой и продажей обычного жилого объекта на вторичном рынке. Люди рассматривают такое жилье как временное пристанище, изначально не собираются долго здесь жить и улучшают свои жилищные условия сразу, как только возникнут соответствующие материальные возможности", - рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Под условно "стандартной" квартирой стоимостью до 3,5 млн рублей в границах МКАД надо понимать малогабаритную "однушку", чаще всего в доме с коридорной системой расположения квартир (т. н. дом гостиничного типа), общей площадью до 20 кв. м, возможным наличием кухни площадью до 3 кв. м и отдельного санузла. Таких объектов - большинство среди указанной ценовой категории в базах данных "старой" Москвы, и в отношении их реализации существует два типичных заблуждения:
- Это суперликвидные объекты, которые продаются быстрее остальных.
Срок экспозиции таких квартир крайне чувствителен даже к минимальным ценовым колебанием. 100 тысяч рублей в конечной стоимости могут сыграть роковую роль в том, чтобы объект на многие месяцы завис в продаже. Примечательно, что в настоящее время ситуацию существенно усугубили кризисные явления на рынке жилья - а именно снижение цен на недвижимость и как следствие сокращение ценовой разницы между типовым жильем и "малогабаритками".
Фактическая, с учетом дисконта, коррекция стоимости жилых объектов за последние полтора года привела к тому, что типовую однокомнатную квартиру в "хрущевке" в спальном окраинном районе столицы сегодня можно купить за 4-4,2 млн рублей. Полтора года назад такое было невозможно. ""Полноценные" квартиры оценивались от 5 млн рублей, и в этом случае разница в цене являлась безоговорочным конкурентным преимуществом малогабаритного жилья. Сейчас "хрущевки" заметно, на 15-20 %, подешевели, а "малогабаритки" опустились в цене несущественно (их собственники считают, что и так продают самые дешевые объекты на рынке и крайне неохотно идут на дисконт). Таким образом, разница в цене между жильем малой площади с минимумом удобств и комфорта и объектами с привычными для покупателя потребительскими характеристиками крайне сократилась. Человек рассуждает: "Зачем мне квартира за 3,5 млн рублей, в которой надо ходить боком, если до полноценного жилья не хватает всего 500 тысяч рублей?"", - отмечает Сергей Шлома. По оценкам специалистов, привлекательная цена малогабаритной квартиры гостиничного типа в настоящее время составляет 3,2-3,3 млн рублей - примерно на 20 % ниже стоимости "однушки" в "хрущевке" в окраинном районе столицы.
- Между "малогабариткой" и комнатой покупатель всегда выберет отдельную квартиру.
По опыту специалистов ИНКОМ-Недвижимость, ситуация, когда после просмотров малогабаритных квартир, клиент в итоге покупает комнату в коммунальной квартире - не редкость в риэлторской практике. Значительная часть клиентов, изначально ориентированных на покупку отдельной "мини-жилплощади", в итоге делает вывод, что не смогут жить "в условиях общежития" (коридорный тип расположения квартир - на лестничную клетку выходят двери 40-50 квартир - действительно характерен для общежитий и гостиниц). Многие понимают, что чувствуют себя дискомфортно в крайне ограниченном пространстве жилой площади.
При этом риэлторы отмечают, что такой выбор - решение, как правило, людей в возрасте. "Предпочесть "малогабаритке" комнату в "коммуналке" могут, как правило, покупатели с "психологией советского человека". Так почти никогда не делает молодежь: клиенты до 30-35 лет предпочитают снимать жилье до тех пор, пока их материальное положение не позволит приобрести квартиру требуемого ими уровня комфорта", - говорит Сергей Шлома.
Если рассмотреть весь объем предложения квартир стоимостью до 3,5 млн рублей на вторичном рынке жилья Москвы, можно выделить следующие группы объектов:
- малогабаритная квартира гостиничного типа в границах МКАД
Пример: Однокомнатная квартира на 5-м этаже 5-этажного кирпичного дома (бывшее общежитие) на ул. Маршала Рыбалко (ст. м. "Октябрьское поле"). Общая площадь - 10 кв. м, жилая - 9 кв. м, кухня - 1 кв. м. Цена предложения: 3 млн рублей.
- малогабаритная квартира в границах МКАД со стандартным расположением квартир на лестничной клетке
Пример: Однокомнатная квартира на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома на Севастопольском проспекте (ст. м. "Тульская"). Общая площадь - 24 кв. м, жилая - 16 кв. м, кухня - 3,5 кв. м. Цена предложения: 3,4 млн рублей.
- квартира со стандартными или повышенными потребительскими характеристиками в пределах МКАД, имеющая обременения
Пример: Однокомнатная квартира на 3-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Реутовской (ст. м. "Новогиреево"). Общая площадь - 30 кв. м, жилая - 20 кв. м, кухня - 7 кв. м. Покупка с отсрочкой заселения: в квартире остается проживать бывший собственник - пожилая женщина. Цена предложения: 3 млн рублей.
- квартира со стандартными потребительскими характеристиками в пределах МКАД, срочная продажа
Пример: Однокомнатная квартира на 2-м этаже 4-этажного кирпичного дома во 2-м квартале Капотни (ст. м. "Братиславская"). Общая площадь - 38 кв. м, жилая - 19 кв. м, кухня - 8 кв. м. Срочная продажа. Цена предложения: 2,8 млн рублей.
- квартира со стандартными или повышенными потребительскими характеристиками в Новой Москве
Пример: Однокомнатная квартира на 12-м этаже 19-этажного монолитного дома в г. Троицке. Общая площадь - 42 кв. м, жилая - 20 кв. м, кухня - 10 кв. м. Цена предложения: 3,5 млн рублей.
- квартира в новостройке со стандартными или повышенными потребительскими характеристиками в Новой Москве, переуступка прав
Пример (квартира в малоэтажном комплексе): Однокомнатная квартира на 2-м этаже 3-этажного корпуса ЖК "Спортивный квартал" (12 км от МКАД). Общая площадь - 30 кв. м, жилая - 20 кв. м, кухня - 10 кв. м. Цена предложения: 2,3 млн рублей.
Пример (квартира в многоэтажном доме): Однокомнатная квартира на 7-м этаже 18-этажного дома в г. Щербинка. Общая площадь - 43 кв. м, жилая - 20 кв. м, кухня - 13 кв. м. Цена предложения: 2,9 млн рублей.
"Предложение квартир стоимостью до 3,5 млн рублей в Новой Москве качественно отличается от тех объектов, которые продаются внутри МКАД. Во втором случае за редкими исключениями (которые являются обстоятельствами, усложняющими сделку) речь идет о старом жилищном фонде, жилье с крайне низкими потребительскими характеристиками. В Новомосковском и Троицком округах - это в значительной мере высококачественные современные объекты. В данном случае на качество предложения вторичного рынка существенное влияние оказывает колоссальный объем строительства, которое ведется на этих территориях и постепенно переходит на "вторичку". А стоимость определяет средний уровень цен в этой локации - в среднем на 43 % ниже, чем в "старых" границах Москвы", - заключает Сергей Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
