Сбор налогов за аренду квартир: стоит ли игра свеч?
26 июня 2007
Как известно значительная часть столичных квартир сдается гражданами под честное слово, без заключения каких либо договоров аренды, а, следовательно, и без уплаты сопутствующих налогов в государственную казну. Однако недавно Федеральная налоговая служба объявила о намерении ужесточить контроль над съемными квартирами, чтобы заставить арендодателей платить 13%-й налог на доход.
Аналитический центр IRN попробовал разобраться в плюсах и минусах этого шага со стороны налоговиков. В основу разбора полетов легли тезисы, которые наиболее часто выражались стороной поддерживающей ужесточения контроля над арендными квартирами.
1. Безопасность жильцов. Если арендаторы станут заключать договоры с хозяевами и регистрироваться, как и положено, то среди них появится больше законопослушных граждан, будет меньше преступников. К сожалению, однозначной связи между гражданской безопасностью и налогом на прибыль от сдачи квартир не прослеживается. Плата налогов и вопросы безопасности населения лежат в разных плоскостях. Хотя надо отметить, что рождение этих логических построений вполне понятно и не лишено смысла. Если все схемы аренды жилья станут легальны, то государству будет ясно, кто и где живет. Появится возможность для создания баз данных и ведения учета временных жильцов. Однако эффект от этой деятельности не совсем очевиден, потому что если человек живет без договора аренды, это не значит что он террорист. Более того, криминальные элементы вполне могут заключить договор аренды, чтобы не привлекать к себе внимания, в то время как обычные люди будут проживать нелегально. Вместе с тем, для жильцов любого дома, человек, снимающий там квартиру, независимо от того оформлен ли у него договор аренды или нет, всегда будет чужим и вызывать беспокойство особенно у пожилых людей. Поэтому, хотя во взаимосвязи вопроса безопасности и легализации арендных взаимоотношений и есть логика, это все равно не панацея от преступности. Удастся или нет увязать вместе уплату налогов и безопасность граждан, вопрос открытый.
2. Закон один для всех. Налоги надо платить. Так делают во всем цивилизованном мире. С этим аргументом поспорить нельзя. Вместе с тем, в России, в силу экономической и политической нестабильности 90-х, есть своя специфика. Из-за недоверия к банкам, многие люди рассматривают квартиры как средство сбережений, а арендной плате отводят роль банковских процентов. Интересно, что доходность от аренды квартир (5%-6% годовых) ниже, чем от банковских депозитов (7%-9%годовых). Причем во всем мире банковский депозит рассматривается как минимальный с точки зрения доходности финансовый инструмент. Проценты по депозиту в большинстве Российских банков, ниже ставки рефинансирования (10,5%) и по закону не облагаются налогом. Причем, положив деньги в банк а, не сдавая квартиру, гражданин избегает таких рисков, как простой квартиры, порча имущества, неполучение арендных платежей. В России в большинстве случаев, граждане сдают жилье не от хорошей жизни и не в целях получения сверхприбыли, а скорее из-за недоверия к нашей банковской системе. Арендное жилье, видимо, правильнее рассматривать не в качестве бизнеса, а как один из самых распространенных народных способов хранения денег. Поэтому ставить в пример нашим арендодателям законопослушных налогоплательщиков из западноевропейских стран, где банковская система и экономическая ситуация более стабильны, не совсем корректно. Вместе с тем, остается вопрос: пришло ли время закручивать гайки и оказывать давление на людей или стоит подождать, пока граждане сами не понесут свои сбережения в банки, убедившись в их надежности?
3. На арендном рынке присутствуют и профессиональные инвесторы (квартирные рантье), которые должны делиться. На самом деле, из-за низкой рентабельности, крупным инвестиционным компаниям не интересен арендный рынок квартир. То, что эта область не особо перспективна, показывает и отсутствие в Москве доходных домов, как класса. Пока что в столице есть только один экспериментальный доходный дом, построенный на бюджетные деньги правительства Москвы, а крупные инвесторы не спешат осваивать эту нишу. В итоге, практически все профессиональные инвесторы на рынке арендного жилья - это физические лица. Пожалуй, их можно сравнить с французскими рантье, которые живут на проценты от сдачи своих домов, а, учитывая нашу экономическую ситуацию и неуверенность в завтрашнем дне, к старости это может стать для наших инвесторов своеобразной пенсией и единственным источником дохода. В основном эти люди сосредоточены в элитном сегменте, справедливо считая его самой выгодной частью квартирного рынка. Поэтому их клиентами, как правило, являются иностранцы и различные компании. Причем и первой и второй категории этих съемщиков крайне важны официальная проплата аренды и юридическая чистота сделки. Таким образом, в наиболее доходном элитном сегменте рынка аренды владельцы квартир в большинстве случаев уже платят налоги. Надо понимать, что квартиры эконом-класса часто сдаются от безденежья. Родственники съезжаются порой в одну квартиру, а вторую сдают. Жилье достается людям и по наследству, и наличие у семьи двух квартир вовсе не свидетельствует о ее богатстве и больших доходах В итоге, массовый налоговый контроль в первую очередь коснется не богатых, а наоборот бедных и социально незащищенных слоев населения. Много ли денег в бюджет можно с них собрать и насколько необходимо этим заниматься именно сейчас, вопрос сложный.
4. Если со всех квартир собрать налог, то получится значительная для бюджета сумма. Более того, эту сумму можно даже прикинуть на глаз. Сегодня в Москве, по мнению экспертов, сдается около 100 тыс. квартир. Если считать среднюю стоимость аренды жилья $700 в месяц, то московский бюджет недополучает около $100 млн. в год. Теоретически это действительно так. Практически эта сумма получается не от пяти или десяти крупных налогоплательщиков, а от сотни тысяч арендных квартир по всей Москве. Надо понимать, что процесс выведения арендодателей на чистую воду длинный и скандальный. Он отнимет у налоговиков много рабочего времени и в целом создаст дополнительную нагрузку на судебный и налоговый институты. Ведь для получения налога надо отправить повестку, застать человека дома, доказать, что квартира именно сдается. Очень вероятно, что на получение платы с отдельно взятой квартиры у налоговых инспекторов может уйти до нескольких месяцев. Учитывая, что с каждой квартиры в бюджет пойдет всего лишь $50-$100 встает вопрос, а соберут ли налоговики достаточно денег хотя бы на покрытие расходов по содержанию своего аппарата? Вместе с тем, доказать факт коммерческой аренды довольно сложно. Достаточно часто арендаторами являются дальние родственники или друзья и знакомые хозяев, которые могут заключить договор безвозмездного пользования жилой площадью. Поэтому насколько именно сейчас целесообразно увеличивать налоговое давление - вопрос сложный. Особенно принимая во внимание, что в бюджете присутствует достаточное количество денег из нефтяного сектора, а по мнению нашего Президента, в нефтяной стране люди должны жить достойно.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
