Мультиформатные проекты оказались более устойчивыми к падению темпов продаж
10 августа 2016
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали такое явление на рынке, как мультиформатные поселки. Исходя из данных аналитического отчета, чаще всего - в 45% случаев - "мультиформаты" представлены проектами, сочетающими коттеджи и участки без подряда, а среди классов больше всего таких поселков насчитывается в сегменте "эконом" - 37%. При этом мультиформатные проекты оказались более устойчивыми к падению темпов продаж за последний год: их показатель равен минус 12,2% при минус 22,2% у моноформатных поселков.
Почти четверть предложения на загородке - мультиформатные поселки
Почти четверть предложения на "загородке" представлена мультиформатными поселками
Мультиформатные поселки появились на рынке еще в начале 2000-х гг., однако популярность среди девелоперов они обрели после кризиса 2008 года, когда вопрос диверсификации рисков и расширения продуктовой линейки встал особенно остро. Впрочем, доля "мультиформатов" на рынке загородного жилья Подмосковья пока невелика - порядка 22%. Из них 75% составляют поселки, застроенные двумя форматами, 20% - проекты, сочетающие в себе три формата, 5% - четыре формата.
Коттеджи + УБП = 45%
По статистике ИНКОМ-Недвижимость, самой распространенной конфигурацией является сочетание коттеджей и участков без подряда - на него приходится 45% всех "мультиформатов". 12% занимают коттеджи и дуплексы, по 7% у коттеджей с дуплексами и участками, а также у коттеджей с таунхаусами. 5% рынка мультиформатных поселков представлено сочетанием "коттеджи+таунхаусы+дуплексы". Таунхаусы с "малоэтажкой", равно как дуплексы с участками, встречаются в 4% случаев. 3% у варианта "коттеджи+таунхаусы+дуплексы+МЖД". Остальные конфигурации представлены в меньшем числе случаев (по 1-2%).
Значительная часть мультиформатных поселков относится к эконом- и комфорт-классам - 37% и 32% соответственно. Сегмент "бизнес" представляют 15% проектов, "премиум" и "де люкс" - 16%.
УБП - драйвер продаж в мультиформатных поселках экономкласса (70% сделок)
По данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в общем объеме продаж на загородном рынке на "мультиформаты" приходится 21% сделок. В мультиформатных поселках экономкласса лучше всего продаются участки без подряда - 70% реализованного спроса, в сегменте "комфорт" - малоэтажные дома (35% сделок), в "бизнесе" - участки без подряда (33%) и таунхаусы (27%), в "премиуме" и "де люксе" - коттеджи (48% и 39% соответственно).
К+УБП = да, К + МЖД = нет
"Грамотное сочетание форматов - очень важный момент в создании мультиформатных поселков, - отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Так, например, удачным считается соседство коттеджей с участками без подряда или таунхаусов - с малоэтажными домами. А вот строительство коттеджей в непосредственной близости с "малоэтажкой" скорее ухудшит показатели продаж: мало кто из приобретающих дом хочет, чтобы за его жизнью наблюдали из соседних окон". Если говорить о поселках высшего ценового сегмента, там не приветствуется даже смешение коттеджей с таунхаусами. Все-таки покупатели такого уровня хотят жить в единой социальной среде".
Чаще всего земельный участок сам диктует девелоперу формат застройки. Если он небольшой и однородный, на нем чаще возводятся поселки моноформата. Если же надел обширный, сложный по конфигурации, то без диверсификации бывает не обойтись. Здесь тоже существуют определенные правила: так, при соседстве с трассой вдоль нее строятся малоэтажные дома или инфраструктурные объекты, отгораживая тем самым остальной жилой массив от шума, а коттеджи и таунхаусы располагают в более выигрышных локациях - например, ближе к лесу или реке.
"Помимо продуктивного освоения земли мультиформатная застройка помогает девелоперу повысить ликвидность поселка и привлечь клиентов с разной платежеспособностью, - добавляет Дмитрий Таганов. - Также она позволяет увеличить плотность застройки, а значит, получить больше прибыли".
Темпы продаж: минус 12,2% у "мультиформатов" против минус 22,2% у "моноформатов"
Если сравнивать второй квартал 2016 года с аналогичным периодом 2014-го, то спрос на "мультиформаты" понизился на 10,7%, в то время как в моноформатных поселках он вырос на 9%. Однако если сопоставить свежие данные с цифрами второго квартала прошлого года, то показатели спроса на оба типа поселков демонстрируют схожий спад: минус 14,1% в случае с "моноформатами" и минус 15,5% у "мультиформатов".
Аналогичную картину можно увидеть и в темпах продаж. По сравнению с 2014 годом, скорость реализации "мультиформатов" уменьшилась на 7,7%, а "моноформатов" - только на 1,8%. Но при соотношении 2016 и 2015 годов мультиформатные поселки, напротив, оказываются более устойчивыми к падению темпов реализации: минус 12,2% при минус 22,2% у моноформатных поселков.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
