Осенью 2016 года на вторичном рынке Москвы не было увеличения активности покупателей
7 ноября 2016
Итоги октября на вторичном рынке жилья Москвы подтвердили отсутствие в текущем году традиционного осеннего увеличения активности покупателей. По данным ИНКОМ-Недвижимость, соответствующие показатели потенциального и актуального спроса оказались минимальными в октябрьской статистике компании за всю историю систематических наблюдений с 2005 года. Отрицательная динамика покупательской активности наблюдается на фоне незначительного снижения средней цены предложения (при этом в прошедшем октябре отмечена наибольшая с начала года ежемесячная коррекция по этому показателю - минус 1 %) и по-прежнему крайне высокой доли продаж с дисконтом (83 % от общего количества реализованных объектов в октябре).
Средняя цена предложения составила по итогам октября $2912 за кв. м
Спрос
Статистика обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре. По количеству звонков и консультаций (среднему значению за указанный период) данный месяц уступает лишь "горячему" сезону на рынке жилой недвижимости, продолжающемуся с февраля по апрель включительно. Однако нынешний октябрь по этому показателю является пока одним из худших месяцев в 2016 году, отстав в том числе от "отпускных" июня-августа и незначительно (на 4 %) опередив только май с его изобилием праздничных дней и крайне ограниченной вследствие этого покупательской активностью.
Таким образом, в частности, был побит антирекорд 2015 года по уровню потенциального спроса: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем октябре снизилось в годовом выражении на 22,5 %. Число договоров о предоплате (финансовых обязательств о проведении сделок) сократилось за тот же период на 23 %. Парадокс ситуации состоит в том, что прошлый октябрь, отмеченный "печатью" кризиса, хоть и демонстрировал в среднем сниженную относительно стабильного и тем более растущего рынка покупательскую активность, оказался, тем не менее, одним из лучших в этом отношении месяцев 2015 года (именно тогда покупатели, в целом адаптировавшиеся к изменившимся условиям, массово перешли из "режима ожидания" к решению жилищных вопросов).
"К настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой московского вторичного рынка жилья в 2016 году является постепенное (важно отметить, что не резкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15-20 % в годовом выражении, то, чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2015 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников. В нынешнем октябре - никакого "адреналина": потенциальный спрос и количество фактических покупателей минимально изменились по сравнению с прошлыми месяцами (в частности, относительно сентября снизились на 1,2 и 2 % соответственно). Отсюда - разница показателей. Текущие ожидания связаны с тем, что гандикап начала 2016 года будет полностью нивелирован, и по итоговым суммарным значениям спроса рынок сравняется с уровнем 2015 года", - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Предложение
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября объем предложения на московском вторичном рынке жилья составил 43 422 объекта, увеличившись по сравнению с сентябрем на 5,8 %. Надо отметить, что на текущий момент это максимальный с начала 2016 года ежемесячный прирост по данному показателю, до сих пор коррекция не превышала 3,7 %. При этом за прошедшие десять месяцев количество представленных к продаже вариантов столичной "вторички" увеличилось всего 0,2 %.
"В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных "панелях") и отчасти "сталинках" в спальных районах - их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты - заведомо "аутсайдеры", и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой - около 10 % ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках", - комментирует Сергей Шлома.
По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в процессе купли-продажи фактически участвуют не более 20 % экспонируемых в сегменте вторичного жилья объектов. 4/5 общего количества лотов в централизованных базах данных - "балласт" из переоцененных предложений и виртуальных "дублей". По словам Сергея Шломы, реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации - в большинстве случаев те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. При этом данное количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом сократившейся покупательской аудитории и текущего снижения спроса.
В контексте анализа динамики предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре надо отметить, что на фоне общего прироста количества выставленных на продажу объектов объем "эксклюзивов" в ИНКОМ-Недвижимость снизился относительно сентября на 11,6 %. Это, в том числе, свидетельствует, об эффективности продаж в компании.
Цена
Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре составила 182,3 тыс. рублей за кв. м: минус 1 % относительно сентября (максимальный с начала года показатель месячной коррекции) и минус 2,3 % - за прошедшие десять месяцев. По сравнению с октябрем 2015 года средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 3,7 %.
Средняя цена предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам октября $ 2912 за кв. м, увеличившись на 2 % относительно сентября и на 8,7 % с начала 2016 года.
При этом фактическая коррекция цен осуществляется в рамках торга в процессе переговоров по конкретной сделке: абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. С июня прошлого года такая практика носит не просто массовый, а в определенном смысле аномальный характер. В октябре 2016-го доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья составила 83 %. Средний размер скидки - 8,6 %. Всего 6 % реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 11 % - в соответствии с изначальным запросом продавца.
"Статистика активных продаж при общем уровне предложения красноречиво говорит о том, что собственники по-прежнему сопротивляются необходимости выставлять свои объекты по актуальным, соответствующим ожиданиям покупателей, ценам. 20 % продавцов адаптировались к сегодняшней реальности. Подавляющее большинство - нет. Они "живут" вчерашними ценами, пытаются "переломить" рынок, их любимая фраза: "А давайте попробуем!". И вот это "давайте попробуем" как раз и является причиной тотального торга: изначально люди заявляют несовместимую с реальной сделкой цену, а после, расставшись с иллюзиями, начинают ее снижать. И так будет до тех пор, пока цены на рынке ползут - именно такое определение - вниз. Как только по этому показателю мы оттолкнемся от "дна", тренд изменится, и количество продаж с дисконтом вернется на нормальный среднерыночный уровень - 50-60 %", - объясняет одну из наиболее ярких особенностей кризисного вторичного рынка Сергей Шлома.
Экспозиция
Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в октябре составил 86 дней - на 3 дня больше (плюс 3,6 %), чем в сентябре. В целом этот показатель остается на крайне высоком уровне, характерном для нынешнего года. Так, средний срок экспозиции за десять прошедших месяцев выше среднего значения за период систематических наблюдений с 2012 по 2015 гг. включительно на 21 %.
При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают: сроки экспозиции резко различаются в зависимости от ликвидности объекта. "Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, неинтересные покупателю объекты без грамотной работы с ценой "зависают" в базе на долгие месяцы", - говорит Сергей Шлома.
Самая дешевая квартира
Самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД в октябре стала "однушка" общей площадью 20 кв. м на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Холмогорской (ст. м. "Бабушкинская"). Цена предложения: 3,2 млн рублей.
Самая дорогая квартира
Самым дорогим предложением прошедшего месяца является шестикомнатный трехуровневый пентхаус с отдельным входом и панорамными видами в 7-этажном "историческом" доме на Большой Никитской улице (ст. м. "Арбатская"). Общая площадь - 750 кв. м. В распоряжении собственника пентхауса - две открытые террасы. Примечательный своим архитектурным обликом дом с изысканной лепниной, эркерами и французскими балконами является частью ансамбля доходных домов, возведенного в начале прошлого века по проекту архитектора Н. Д. Струкова. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 569,2 млн рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
