Самых дешевых квартир в общем предложении на рынке московской "вторички" - 7,8%
7 февраля 2017
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с января 2013 года общий объем наиболее доступных по цене предложений на московском вторичном рынке жилья (без учета Новой Москвы) - объектов стоимостью до 5 млн рублей - увеличился в 2,8 раза. При этом более всего в указанном ценовом сегменте - в 4,3 раза - возросло количество выставленных на продажу квартир (для сравнения: предложение комнат (долей) увеличилось в 2,2 раза).
До 90 % предложения дешевых квартир - с низкими потребительскими характеристиками
Данная динамика объясняется снижением цен на рынке - наибольшим для категории низколиквидных объектов, составляющих преимущественную долю объема представленного сегодня к реализации самого дешевого столичного жилья. По оценкам специалистов компании, очевидная тенденция к накоплению такого предложения свидетельствует, в частности, о повышении лояльности продавцов рассматриваемых квартир, осознающих, что единственным преимуществом их объектов в нынешних условиях является привлекательная для покупателя цена.
В настоящее время на московском вторичном рынке жилья выставлены на продажу 7259 объектов стоимостью до 5 млн рублей, что составляет 16,3 % общего объема предложения на столичной "вторичке". 56,5 % представленных к реализации наиболее доступных вариантов жилплощади - это комнаты и доли. Соответственно, 43,5 % - квартиры, их количество в абсолютном выражении равно 3159. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент в Москве продается 40 404 "вторичные" квартиры, таким образом, доля самых дешевых из них оценивается в 7,8 %. В этой статистике наиболее примечательным является тот факт, что объем жилья низшей ценовой категории в указанном сегменте рынка сегодня - максимальный за последние несколько лет. В частности, по сравнению с январем 2013 года доля таких объектов в предложении на "вторичке" возросла с 5,7 % до 16,3 %; в абсолютном выражении их количество увеличилось в 2,8 раза - с 2573 до 7259 объектов. При этом за тот же период резко - в 4,3 раза - возросло количество выставленных на продажу квартир по цене до 5 млн рублей: в начале 2013 года в продаже находилось 737 таких объектов, сегодня на вторичном рынке жилья столицы предлагаются 3159 квартир рассматриваемой ценовой категории.
Существенное увеличение в Москве предложения наиболее дешевого жилья было отмечено специалистами ИНКОМ-Недвижимость в 2016-м, и это стало яркой характеристикой прошлогоднего рынка. При этом накопление такого рода объектов в базах данных началось еще осенью 2015 года. В январе-декабре 2016-го доля квартир стоимостью до 5 млн рублей в общем объеме экспонируемого жилья той же категории стабильно находилась на уровне 6-7 % (против 4 % в 2014-м и 3 % в первой половине 2015-го). Одним из наиболее существенных факторов, повлиявших на данную динамику, стала фактическая отрицательная коррекция цен в прошлом году (в среднем с учетом торга - 15 % в годовом выражении). В настоящее время тенденция к увеличению предложения самых дешевых объектов продолжает укрепляться: в январе 2017 года доля и количество квартир с заявленной ценой до 5 млн рублей достигли рекордных с начала 2013 года показателей.
При этом до 90 % предложения дешевых квартир составляют слаболиквидные объекты с низкими потребительскими характеристиками: прежде всего, это жилье в устаревшем жилищном фонде пяти-, девятиэтажных домов в окраинных районах столицы.
"Низкокачественное жилье продолжает дешеветь, остается невостребованным у сегодняшнего покупателя и "всухую проигрывает" в борьбе с "наступающими" новостройками и качественными объектами вторичного рынка, предложение которых в полной мере удовлетворяет сегодняшний спрос. Уже дошло до того, что за 5,6-6 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру в "хрущевке", при том что привлекательная по своим характеристикам однокомнатная квартира в современном доме имеет все шансы быть проданной за 7 млн. Казалось бы, абсурд. Но даже при такой разнице в цене люди отказываются от "хрущоб" и привлечь внимание покупателя к этим объектам сегодня можно, по сути, только одним - еще снизив цену. "Трешка" за 6 млн в Капотне никому не нужна, но за 5 млн вид из окна на факел нефтеперерабатывающего завода, скорее всего, покажется уже не отталкивающим, а оригинальным", - комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В продолжение сказанного выше приведем показательную статистику: за четыре года объем предложения трехкомнатных "вторичных" квартир по цене до 5 млн рублей увеличился в Москве в 22 (!) раза - с 14 объектов в январе 2013 года до 308 в январе 2017-го.
Примечательно, что наибольшее количество квартир рассматриваемой ценовой категории представлено в Восточном, Юго-Восточном и Западном административных округах столицы - 17,2, 15,1 и 14,7 % соответственно, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Это закономерно с учетом структуры предложения таких объектов с точки зрения качества жилищного фонда: указанные территории характеризуются существенным объемом т. н. морально устаревшего жилья периодов индустриального домостроения - "хрущевок", "брежневок", 9-12-этажных "панелей". Соответственно, наименьшее количество квартир по минимальной цене продается в округах, где таких домов относительно немного и преобладает либо современная, либо статусная "сталинская" и историческая застройка: ЮЗАО (7,4 %), СЗАО (5,6 %), ЗелАО (3,4 %), ЦАО (2,8 %).
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость полагают, что в текущем году, в условиях крайне высокой конкуренции между первичным и вторичным сегментами рынка жилой недвижимости, при сохранении большого объема ликвидных вариантов на "вторичке" и в сочетании со сниженным спросом, на рынке продолжится накопление низкокачественного предложения, которое будет минимально востребовано потребителем. Фактически единственным конкурентным преимуществом для таких объектов станет цена - не менее чем на 10-15 % ниже стоимости сходных по параметрам объектов с высокими качественными характеристиками.
В сложившейся ситуации в ИНКОМ-Недвижимость отмечают также постепенное увеличение лояльности продавцов "морально устаревшего" жилья: все больше людей, осознавая реальную рыночную ситуацию, готовы адекватно оценивать перспективы своей квартиры на рынке и идти на уступки покупателю. Это обстоятельство в компании также считают одной из причин устойчивой тенденции по увеличению объема предложения жилья минимальной ценовой категории.
Сергей Шлома добавляет: "На самом деле в базах данных мы видим верхушку айсберга - 7,8 % самых дешевых квартир. Если заглянуть "под воду", т. е. оказаться в условиях реальных переговоров, выяснится, что таких объектов больше. Собственники указывают в объявлении цену 5,2 млн - следуя "железной логике" продавца: "А вдруг?..". Но в целом они готовы продавать за 4,8 млн. Таким образом, реальную долю квартир стоимостью до 5 млн рублей на сегодняшнем вторичном рынке жилья столицы я бы оценил на уровне 12 %".
Самая дешевая однокомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*
Однокомнатная квартира на 4-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Сталеваров (ст. м. "Новогориеево"). Общая площадь - 20 кв. м, жилая - 10 кв. м, кухня - 6 кв. м. Квартира пригодна к проживанию, подъезд - после капитального ремонта. Цена предложения: 3,4 млн рублей.
Самая дешевая двухкомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*
Двухкомнатная квартира на 9-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Бирюлевской (ст. м. "Орехово"). Общая площадь - 44,5 кв. м, жилая - 28 кв. м, кухня - 6 кв. м. В шаговой доступности - Царицынский лесопарк. Цена предложения: 4,3 млн рублей.
Самая дешевая трехкомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*
Трехкомнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома 1972 года постройки на ул. Авиаторов (ст. м. "Бунинская аллея"). Общая площадь - 60 кв. м, жилая - 35 кв. м, кухня - 5,5 кв. м. Квартира после косметического ремонта. Цена предложения: 4,8 млн рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
