На "загородке" Московского региона в ближайшие два года останется не более полутора десятков застройщиков
12 апреля 2017
В департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость продолжают анализировать состояние первичного рынка загородного жилья в Московском регионе и рассматривать вероятные сценарии его развития. В этот раз специалисты компании классифицировали игроков рынка, оценили возможные масштабы его монополизации, а также исследовали вопрос переформатирования, которое может помочь пережить кризис ряду застройщиков. Однако, по прогнозам экспертов, лишь 30% девелоперов смогут найти средства для переформатирования своих объектов в этом году, а на рынке в среднесрочной перспективе останется не более полутора десятков крупных игроков.
В условиях резкого сокращения платежеспособности люди хотели бы покупать коттеджи за 2,5-3 млн рублей
Действующие лица
На современном рынке загородной недвижимости представлено несколько основных типов девелоперов. Самая малочисленная группа - это физические лица: некрупные инвесторы, которые хорошо ориентируются на рынке и мобильны с точки зрения управления финансовыми потоками. Таких игроков сейчас насчитывается не более 3-4%. Обычно они выводят совсем незначительные объемы жилья, но делают это на собственные средства и держат под контролем весь процесс. Благодаря возможности оперативно реагировать на происходящие изменения такие застройщики отличаются жизнестойкостью даже в кризисных условиях.
Чуть больше на рынке юридических лиц, которые специализируются на строительной отрасли, но для которых загородный девелопмент не является основным видом деятельности (4-5%). Это небольшие строительные организации, решившие в благополучные годы освоить еще один сегмент рынка. Именно такие игроки рискуют испытать в кризис серьезные проблемы. Если "загородка" в портфеле их проектов не имеет значительного веса, скорее всего они избавятся от сомнительного "актива", обойдясь минимальными потерями.
Доля банков как игроков рынка, т.е. юридических лиц, для которых строительство не относится к профильным видам деятельности, куда значительнее - порядка 20%. Чаще всего они получают землю и недострой в качестве залога. Однако такие объекты приносят банкам больше проблем, чем прибыли, поэтому их тоже стремятся перепродать ведущим участникам рынка.
Наконец, около 70% загородных застройщиков - это юридические лица, для которых "загородка" является профильной специализацией. Их характеризует большой запас прочности и внушительный объем проектов, который к тому же увеличивается за счет притока объектов со стороны мелких строительных организаций, а также банков. При грамотном управлении собственным инвестиционным портфелем игроки именно этой группы имеют шансы не только выйти из кризиса победителями, но и извлечь из него выгоду.
При этом не все так просто: резко меняющаяся конъюнктура рынка порой вынуждает даже крупных девелоперов прибегать к переформатированию либо части своего проекта (если он сочетает в себе несколько форматов), либо поселка целиком (если тот является моноформатным).
"Чаще всего переформатированию подвергается часть поселка - например, участок земли, где было запланировано строительство коттеджей, отдают под таунхаусы или участки без подряда (УБП), - рассказывает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Полные переделки встречаются реже, они означают, что вся экономика проекта оказалась нежизнеспособна. Однако независимо от масштаба переформатирование - это всегда признак плохого планирования. Другой вопрос, что планировать что-либо в новой экономической реальности бывает непросто".
Ключевые инструменты в переформатировании на "загородке" - это уплотнение застройки (т.е. увеличение числа квадратных метров строительства) и более мелкая нарезка УБП.
"На возведение коттеджа требуется в среднем 10 соток, а на строительство таунхауса - 2-3 сотки, - приводит пример директор департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. - Соответственно, на участке земли, отведенном под коттедж, можно построить 2-3 блокированных дома. В этом случае мы убиваем одним выстрелом двух зайцев: предлагаем покупателю более доступный по цене таунхаус и строим большее количество квадратных метров".
Лишь у 30% застройщиков есть деньги для перемен
Любое переформатирование требует вложения дополнительных ресурсов, которыми обладают далеко не все застройщики. По мнению специалистов аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, не более 30% девелоперов удастся изыскать средства для переформатирования своих проектов в этом году.
О других сложностях рассказывает руководитель офиса "Сретенское" департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов: "Из-за неясных рыночных перспектив процесс принятия решения о переформатировании идет сейчас очень медленно. Если проводить параллели с кризисной ситуацией 2008 года, то тогда произошли резкие очевидные изменения, и было более-менее понятно, как на них реагировать.
Платежеспособный спрос упал, загородная недвижимость из места для летнего отдыха превратилась в место для постоянного проживания. Чтобы сделать загородное жилье конкурентоспособным на фоне городских квартир, застройщики всеми способами снижали стоимость входного билета на этот рынок: уменьшали площади участков и домов, меняли типы застройки. Тогда все происходило весьма динамично, и уже через год-два были видны результаты этого процесса".
"В прошлый кризис одним из основных алгоритмов действия со стороны девелоперов стало переформатирование всех форматов в УБП, - дополняет коллегу Дмитрий Таганов. - Как раз с того момента на рынке и началась эра лидерства земельных участков. После прохождения острой фазы кризиса, в конце 2010 года, появился другой крайне популярный сегодня формат - малоэтажное строительство (МЖД). Нынешний же кризис характерен тем, что на рынок не выведено ни одного нового формата или решения. С 2008-го доля УБП в предложении выросла в десятки раз, и вводить новые объемы на затоваренный рынок просто бессмысленно. С МЖД тоже все непросто: муниципалитеты выступают против перевода земель под малоэтажную застройку, т.к. считают это излишней нагрузкой на городские сети и инфраструктуру. А такая ситуация очень сильно ограничивает возможности девелоперов".
На шаг позади
Для того, чтобы адаптировать загородные проекты под требования современного покупателя в аспектах метражей, материалов, инфраструктуры и прочего, застройщикам, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, потребуется не менее пяти лет.
"Из-за инертности своей отрасли девелоперы на "загородке" всегда находятся на шаг позади актуальных трендов, - замечает Андрей Кройтор. - Самые прогрессивные подсматривают чужой опыт, чаще всего за границей: например, в Скандинавии".
"Застройщики не могут идти в ногу со временем, потому что они ограничены себестоимостью объекта, - развивает тему Дмитрий Таганов. - В условиях резкого сокращения платежеспособности люди хотели бы покупать коттеджи за 2,5-3 млн руб., но такие ценники нереальны. Поэтому привести ситуацию к относительному балансу могут только глобальные макроэкономические улучшения".
Последние герои
"Сейчас на загородном рынке остаются те игроки, которые не могут с него уйти, - говорит Антон Архипов. - Либо это их единственная специализация и они не хотят бросать свой бизнес, либо эти люди связаны большим количеством активов. Добровольцев, которые бы стремились на проблемный рынок, нет, потому что все понимают, что рынок сложный и работать на нем тяжело".
Мысль продолжает Андрей Кройтор: "Только бесстрашные девелоперы берутся сегодня за проблемные проекты. Но помимо решимости для этого необходимо обладать четкой концепцией и "длинными" деньгами, т.е. не надеяться на скорую выгоду. Впрочем, массового "исхода" застройщиков с загородного рынка я тоже не ожидаю - скорее, его оптимизацию. Правда, ее масштабы будут весьма велики, и при сохранении нынешних тенденций спроса в среднесрочной перспективе на рынке может остаться не более полутора десятков значимых игроков".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
