Вне зависимости от стагнации на рынке купли-продажи, столичные квартиры в аренду - дефицит. Специалисты утверждают, что предосенний ажиотаж наступил раньше обычного - в июле. Кроме того, под недорогой квартирой все чаще подразумевается жилье, сдающееся по внушительным ценам.
Структура предложения квартир с различным количеством комнат на рынке аренды г. Москвы в июне 2007 года
Руководитель отдела аренды агентства недвижимости "ASTONS" Юлия Владимирцева считает, что такого арендаторского спроса в июле не было давно. Как правило, в это время арендаторы только собирались с мыслями и ожидали, что же будет дальше. Сейчас любая квартира до $3000 легко может найти своего арендатора, если, конечно, она расположена в ликвидном районе и находится в приличном состоянии. По мнению Юлии Владимирцевой, понять, какое жилье сейчас на рынке аренды считается недорогим, позволяет арендаторский спрос. А он велик на всю ликвидную недвижимость в ценовом диапазоне до $3000. Вот и получается, что границы "дешевизны" весьма условны.
"Сейчас кривая спроса пошла вверх. По нашим прогнозам в ближайшие два месяца эта тенденция будет сохраняться, - комментирует ситуацию заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Ведь на конец лета - начало осени приходится пик спроса на рынке аренды. Это связано со многими факторами. Во-первых, в город приезжают студенты. Общежитий на всех не хватает многим родители снимают жилье. Во-вторых, с приходом осени те, кто летом арендовал загородное жилье, вновь арендуют квартиры в городе. В-третьих, на работу в Москву возвращаются иногородние".
С тем, что предосенний ажиотаж начался раньше обычного, согласна и руководитель направления аренды агентства недвижимости МИАН Наталья Сивко. В то же время она отмечает, что стоимость аренды с начала года практически не изменилась. Хотя в течение года можно ожидать незначительный рост арендных ставок. Если экономическая ситуация в стране будет стабильна, то стоимость жилья эконом-класса может подрасти примерно на 10-12%, а жилье категории бизнес-класса на 5-8%.
Что будет происходить на рынке аренды в недалеком будущем - покажет время. Но специалисты сходятся во мнении, что одно явление рынку аренды не грозит - это падение спроса на аренду жилья в Москве. Следовательно, падения цен вне зависимости от того, как поведет себя столичный рынок купли-продажи, не произойдет.
"Конечно, пока что на рынке есть переоцененные квартиры, это в первую очередь расположенные в ветхом жилом фонде, нуждающиеся в ремонте и не оборудованные всем необходимым для нормального проживания, считает Наталья Сивко. - Но спрос превалирует над предложением, "развязывает" собственникам руки в отношении установления цен".
Шальных вариантов лучше не искать
Структура предложения квартир различных ценовых диапазонов на рынке аренды г. Москвы в июне 2007 года
Нижний ценовой предел квартиры, сдаваемой в аренду в Москве, сегодня - $650-700. По мнению Натальи Сивко, если квартира сдается дешевле, то это должно насторожить желающего арендовать жилье.
Конечно, вам могут рассказать историю про какого-нибудь знакомого, который снял квартиру у приятелей за оплату коммунальных платежей и полив цветочков. Но подобные варианты на рынке не представлены: люди, которые на время отъезда предпочитают у себя поселить друзей, объявлений не подают, арендным бизнесом они не занимаются. Поэтому всерьез заниматься поиском подобных предложений просто бессмысленно.
Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры, находящиеся в ценовом диапазоне до $1000 в месяц. По данным компании "МИЭЛЬ", предложение таких квартир по-прежнему значительно (в несколько раз!) ниже спроса. Лидируют по объему предложения квартиры стоимостью от $1000 до 3000 в месяц.
Вверх по ценовой лестнице
Какую же квартиру можно арендовать в столице за $700, $1000, $1500 и $3000? Выбранные суммы - некие ценовые границы на квартиры разных категорий в нижнем ценовом диапазоне.
За $650-700 по мнению специалистов сегодня можно снять однокомнатную квартиру в отдаленных от метро районах в весьма неприглядном состоянии. На языке риэлтеров: "сарай". Если такая квартира появляется в агентской базе, то, несмотря на состояние, желающих ее арендовать - десятки, если не сотни. Как правило, такие квартиры показывают одновременно нескольким клиентам. И владельцам "сарайчиков" удается даже поднять цену на свою неприглядную, но недешевую недвижимость.
Приблизительно за $1000 можно арендовать вполне комфортную однокомнатную квартиру с кое-какой бытовой техникой (например, со стиральной машиной) в современном доме недалеко от метро. Впрочем, для многих арендаторов удаленность от метро в последнее время не так важна, ведь практически все имеют машины. Если повезет, то за эту же цену можно арендовать небольшую, но ухоженную двухкомнатную квартиру.
Чуть ниже $1500 сегодня обойдется арендатору приличная двухкомнатная квартира недалеко от метро.
В диапазоне от $1500-3000 выбор довольно большой. Именно в этом ценовом диапазоне сдаются ухоженные двух - трехкомнатные квартиры в центре и пользующихся спросом районах станций метро "Аэропорт", "Сокол", "Университет", "Проспект Вернадского", "Фрунзенская", "Спортивная" и т.д. Правда, эта цена на квартиры не в новых домах бизнес - класса, а скорее, в "сталинских" зданиях. По мнению Юлии Владимирцевой, большинство специалистов из иностранных и наших крупных компаний предпочитают арендовать квартиры именно в этих районах и этом ценовом диапазоне. Может быть, поэтому верхняя граница цены массово арендуемого жилья несколько поднялась.
$3000 - своего рода граница между недорогим и элитным жильем. Действительно, в диапазоне чуть выше $3000, можно найти очень неплохую квартиру даже арендаторам с претензиями. Но все-таки сегодня средняя стоимость элитной аренды по рынку - от $6000 - 8000.
"Самое дорогое жилье, которое было сдано в последнее время нашей компанией - пентахаус в 500 кв.м за $40000 в месяц, - рассказывает Мария Жукова. - Последняя модная тенденция на рынке элитного жилья: квартиры или коттеджи снабженные системой "Умный Дом", то есть единой сетью компьютерной, телефонной и видеосвязи".
Риски арендаторов
При аренде квартиры особое внимание следует обратить на составление договора найма, основного документа, описывающего отношения арендатора и арендодателя, - советует Мария Жукова. В нем следует четко прописать все условия найма: стоимость одного месяца съема квартиры, а также время, в течение которого арендодатель не имеет права ее менять, условия оплаты и иные платежи: оплата электроэнергии, счетов за пользование городским телефоном и т.д. Отдельно нужно оговорить вопросы, связанные с износом квартиры и порчей имущества. Также необходимо отразить количество и порядок посещений квартиры хозяином (с предварительным уведомлением арендатора или без такового). В текст договора необходимо вписать паспортные данные двух сторон, указать адрес жилого помещения, документы, на основании которых арендодатель получил в собственность квартиру.
Помимо договора, обязательно нужно составить акт передачи квартиры и имущества в ней, если квартира сдается с мебелью. Подписание данного документа поможет избежать необоснованных претензий, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества.
Основной риск потенциального арендатора (особенно относительно недорогого жилья) - остаться без денег и без обещанной квартиры. На рынке действует немало мошенников, практикующих самые разные схемы обмана.
По мнению Марии Жуковой, самый распространенный пример обмана арендаторов, когда аферист заключает с арендатором договор найма, сразу вручает ему ключи, а перед заселением меняет замки в квартире и исчезает. Еще вариант: после заключения договора могут появиться "родственники" хозяина, якобы без ведома которых он сдал квартиру, и предъявить права на жилплощадь. Основные признаки мошенничества, на которое не следует попадаться, - явно заниженная, по сравнению с рыночной, цена. Также должно насторожить предложение заключить договор и внести деньги до того, как квартира будет показана. Так что не клюйте на приманки и помните, что столичная "съемная" квартира дешевой быть просто не может.
Таблица 1. Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 2 июля 2007 года, $
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
