Продавец недвижимости при удачной продаже в лучшем случае возвращает вложенные средства
31 июля 2017
Специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY проанализировали, как преобразовался термин "ликвидность" в сегодняшних реалиях премиального рынка, и составили список характеристик, которым должен руководствоваться покупатель, желающий сохранить свой капитал в недвижимости и иметь возможность конвертировать его в "живые деньги".
Сегодня ликвидность загородного дома - это возможность быть проданным в принципе
Инвестиции и инвестиции
Ключевая характеристика объекта, которую передает термин "ликвидность", - это его потенциал быть быстро проданным по рыночной цене. При этом ситуация на рынке складывалась так, что сначала изменился характер самих инвестиций, а затем трансформировался привычный для всех термин "ликвидность". Если в докризисные годы инвестор имел возможность приобрести в премиальном сегменте участок земли или дом в строящемся поселке и уже в течение года перепродать его со 100% прибылью, то теперь инвестиция является совершенно другим процессом.
Теперь инвестор на загородном рынке - это покупатель участка в обжитом поселке, обладающий опытом и строительными мощностями, который возводит на нем объект и продает его с доходностью от 10 до 40%. Продавец недвижимости при удачной продаже в лучшем случае возвращает вложенные в объект средства.
Ликвидность вчера и сегодня
В условиях формирующегося рынка, на фоне дефицита предложений и высокой покупательской способности ликвидность всех загородных продуктов была выше по определению. По мере расширения ассортимента, снижения покупательской способности, растущей требовательности покупателей, критериев, формирующих ликвидность продукта, становилось все больше. Так, в 2000-х годах достаточно было совокупности трех факторов: престижности локации, концепции и статуса поселка, соответствующего окружения. К 2010 году список этих критериев в отношении премиального рынка расширился до 10 пунктов:
- Удаленность от МКАД;
- Транспортная доступность;
- Экологическая ситуация;
- Наличие внутренней и внешней инфраструктуры;
- Юридическая чистота объекта;
- Архитектурные решения;
- Именитые соседи (звезды);
- Качество услуг и репутация Управляющей компании;
- Соотношение цены и качества объекта;
- Репутация застройщика.
Срок экспозиции - потенция объектов
К 2017 году рынок претерпел еще большие изменения, и в первую очередь они отразились на сроках экспозиции, иными словами - на ликвидности загородных объектов в целом. Если до кризиса дома в том или ином ценовом сегменте продавались в прогнозируемые и примерно одинаковые сроки, то теперь произошло расслоение на продукты, которые продаются значительно быстрее, чем раньше, и те, что не продадутся в ближайшем обозримом будущем. Так, срок экспозиции объектов, соответствующих современным требованиям, по привлекательной цене может быть меньше месяца. При этом срок экспозиции морально-устаревших объектов, переоцененных, с изъянами, которые не компенсируются ценой, вырос в два, а то и в три раза. В целом по рынку, более 50% домов продаются уже более двух лет.
Совершаем покупку - думаем о продаже
Таким образом, даже не являясь инвестором, приобретая недвижимость для себя, покупатель должен уметь планировать свое будущее. Если дом необходим на относительно короткий период жизни (пока ребенок не пойдет в школу, что спровоцирует переезд семьи в город), то о продаже загородного жилья необходимо задуматься на этапе покупки.
Чтобы вернуть вложенные в покупку средства, проект должен быть ликвидным. Но сегодня ликвидность загородного дома - это уже не способность быть проданным в короткий срок, а возможность быть проданным в принципе. При этом критерии, обеспечивающие эту ликвидность, снова были скорректированы. Итак, для того, чтобы продать дом завтра, сегодня при покупке следует обратить внимание на следующие характеристики:
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
