Владельцы дорогих квартир предоставляют дисконт, ориентируясь на конкретного покупателя
29 августа 2017
При анализе сегмента наиболее дорогого жилья (стоимостью от 100 млн рублей) в ЦАО специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выявили районы-лидеры по количеству и средней стоимости предложения подобных объектов - 290 лотов в р-не Хамовники и 171,6 млн рублей в р-не Якиманка соответственно.
В среднем размер скидки в данном сегменте составляет 10-15% от заявленной продавцом стоимости
Кроме того, они выяснили, с какими трудностями сталкиваются продавцы вторичных квартир, расположенных в новых жилых комплексах и относящихся к исследуемой ценовой категории, - доля таких объектов от общего объема дорогостоящего предложения в этом округе составляет 30%. Также специалисты отмечают, что в настоящее время самый высокобюджетный лот на "вторичке" в ЦАО оценивается продавцом почти в 884 млн рублей.
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость указывают, что к сегменту самого дорогого жилья в Центральном административном округе столицы относятся лоты стоимостью от 100 млн рублей - в указанный ценовой диапазон попадает 986 объектов, экспонируемых на вторичном рынке жилья в данной локации.
Наибольший объем предложения лотов из указанной категории в пределах ЦАО на данный момент зафиксирован в районе Хамовники - 290 объектов (26% от общего числа выставленной здесь на продажу вторичной недвижимости). На втором месте по этому показателю - Арбат, где экспонируется 175 лотов стоимостью от 100 млн рублей, при этом их доля по отношению к общему объему предложения "вторички" в указанной локации достигает максимального значения - 30%. По средней стоимости подобных объектов среди всех административно-территориальных единиц ЦАО лидирует Якиманка - 171,6 млн рублей. "Аутсайдером" по данному показателю стал Красносельский - 138,9 млн рублей. Наибольший средний метраж самых дорогих квартир в ЦАО был зафиксирован в районе Басманный - 280 кв. м. А самая "маленькая" средняя площадь подобных объектов наблюдается в Тверском и Таганском районах - 200 кв. м.
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 57% наиболее дорогих объектов, экспонируемых в Центральном административном округе, расположены в кирпичных домах, 39% - в монолитных строениях, а оставшиеся 4% - в "сталинках". Если рассматривать параметр комнатности, то 80% от общего объема предложения подобных объектов в ЦАО представлено лотами с количеством комнат от 4 до 6.
Согласно наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, если в сегменте наиболее дешевого жилья покупатели обращают внимание на удаленность объекта от станции метро, то в категории самого дорогого - на транспортную доступность определенной локации и количество парковочных мест. При выборе объекта помимо качественных характеристик квартиры они ориентируются в большей степени еще и на количество спален. Кроме того, для покупателей дорогостоящего жилья важно наличие огороженной придомовой территории, а также не только "начинка" дома, но и его внешний вид, особенно отделка фасада и входной группы. Что же касается расположения в пределах округа, то, по словам риэлторов компании, среди покупателей самого дорогого жилья в ЦАО наиболее востребованы лоты, выставленные на продажу в районах Хамовники и Замоскворечье, а также в непосредственной близости от Патриарших прудов.
При этом, согласно подсчетам специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 30% от общего объема предложения высокобюджетных лотов в ЦАО - квартиры, расположенные в современных жилых комплексах и перешедшие после перепродажи во вторичный сегмент жилья. Об особенностях экспозиции подобных объектов рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов: "При продаже квартир без отделки собственникам наиболее дорогих лотов, расположенных в новых жилых домах, приходится конкурировать с застройщиками - в том случае, когда в данной конкретной новостройке имеется пул нереализованных объектов со схожими характеристиками. И если девелоперы нацелены на проведение более гибкой ценовой политики, то они могут предлагать потенциальным покупателям скидки на эти лоты. В то время как собственники перепродаваемых квартир, надеясь как минимум „отыграть" потраченные на покупку недвижимости средства (особенно в том случае, когда сделка была заключена в долларах при более высоком, чем сейчас, его курсе), не хотят соглашаться на дисконт, поэтому в борьбе за покупателя они обычно не выдерживают конкуренции с застройщиками.
Некоторые собственники других подобных лотов, потратившиеся на проведение дизайнерского ремонта, порой сильно переоценивают свою "эксклюзивную" жилплощадь, полностью или частично включая в ее продажную стоимость потраченную на ремонтные работы сумму. Однако покупатели наиболее дорогих объектов зачастую предпочитают подбирать обстановку „под себя" и отдают предпочтение, соответственно, жилым площадям без отделки, поскольку ремонт, проведенный в продаваемой квартире, может не соответствовать их вкусам или даже представляться им морально устаревшим. И если покупатели все-таки останавливают свой выбор на подобном лоте, то они, точно понимая конъюнктуру падающего рынка, приобретут его только при уменьшении цены предложения".
При этом разница в поведении продавцов недвижимости, относящейся к более демократичным ценовым сегментам, и собственников наиболее дорогого жилья заключается в том, что первые обычно снижают цену ступенчато, в попытках нащупать то "дно", после достижения которого появятся потенциальные покупатели, интересующиеся их собственностью. Вторые же - весьма состоятельные люди, и они могут подождать с продажей жилья, в отличие от собственников более дешевых объектов, чаще всего участвующих в альтернативных сделках, т. е. продающих жилплощадь и сразу же приобретающих новую квартиру. Владельцы дорогостоящих лотов не видят смысла в том, чтобы постоянно снижать цену, и предоставляют дисконт, ориентируясь на предложение конкретного покупателя. В среднем размер скидки в данном сегменте составляет 10-15% от первоначально заявленной продавцом стоимости. При этом нередки случаи, когда покупатели настаивают на дисконте размером до 30%, однако настолько сильное снижение цены продавцов, как правило, не устраивает. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что если сроки экспозиции наиболее дешевого жилья в ЦАО - выставленного на продажу по стоимости, соответствующей нынешней конъюнктуре рынка, - чаще всего укладываются в период до трех месяцев, то сроки экспозиции высокобюджетных объектов в данной локации при тех же условиях составляют в среднем от 9 месяцев до года.
Кроме того, некоторые собственники наиболее дорогих квартир, не сумев за определенный срок реализовать свою жилплощадь, нередко принимают решение сдавать ее в аренду (не прекращая при этом поиск покупателя), чтобы получать дополнительный доход, который будет покрывать содержание этой недвижимости.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наиболее дорогим предложением на вторичном рынке жилья в ЦАО на данный момент является трехуровневая квартира общей площадью 1040 кв. м в пятиэтажном доме на Большой Татарской улице (район Замоскворечье). Территория вокруг дома огорожена, имеются наземная и подземная парковки. Квартира состоит из двух зеркальных половин (могут быть проданы по отдельности), в каждой из которых на первом этаже расположены кухня, столовая и гостиная с камином, на втором этаже - кабинет с балконом. На третьем этаже квартиры также есть жилые помещения. Ближайшая станция метро - "Новокузнецкая". Цена лота: 883 989 000 рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
