На недавней пресс-конференции Любовь Оборкина, глава Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекции по недвижимости) рассказала о многочисленных нарушениях в сфере офисной недвижимости, принадлежащей городу. Город владеет 50 млн. кв. метров "нежилья", из них половина сдается в аренду. Госинспекция по недвижимости за год выявила 4,7 тысячи нарушений в использовании нежилых помещений. Одно из самых распространенных — незаконная "сдача" городских помещений в субаренду, из-за чего городской бюджет недополучил 200 млн. рублей.
Сотрудники аналитического центра IRN полагают, что во многом это — следствие нехватки офисов категории "C" и "D", на которые ощущается большой спрос. Помещения, которыми владеет город, в основном, соответствуют этим категориям. В поисках доступной офисной недвижимости компании сознательно идут на нарушения и берут в запрещенную субаренду городские метры.
По данным исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближайшего Подмосковья проведенного аналитическим центром IRN, рынок объектов коммерческой недвижимости (класс "А" и "В") проходящих госкомиссию в течение 2006-2009 гг. составляет около 2,5 млн. кв. метров. Для сравнения: город, по словам Л.Оборкиной, сдает в аренду 25 млн. кв. метров своих помещений. Получается, город — самый крупный собственник и арендодатель дефицитной недвижимости. Арендаторов не смущает, что городские офисы далеко не всегда отвечают требованиям современной коммерческой недвижимости. А новых, современных офисов класса "С" и "D" в столице практически не строится. По сути, рынок современной офисной недвижимости состоит из объектов категории "А" и "В".
Инвесторов интересует только высший класс
Коммерческие компании стараются позиционировать свой офисный новострой в Москве, как офисы класса "А". Стремление объяснимо: современное здание обычно отвечает большинству новых технологических требований и чем выше класс, тем больше арендная плата, а значит, проект быстрее окупается.
Так, по результатам исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближнего Подмосковья, проведенного аналитическим центром IRN, в 2005 году доля офисных центров класса "А" среди новых объектов составляла 60% от общего объема предложения и только к 2007 году соотношение офисов "А" и "В" несколько выровнялось (53,3% и 46,7% соответственно).
Причем класс "В" в большинстве случаев составляют реконструированные здания и другие отремонтированные объекты, а класс "А", в основном, представляет собой новое строительство.
Учитывая увеличение предложения в сегменте "В", логично было бы предположить, что самый востребованный класс современной офисной недвижимости — "С" — также найдет свое место на столичном рынке. К сожалению, этого не произошло и вряд ли произойдет в ближайшем будущем.
Где искать класс "С"
Сегодня офисы класса "С" и ниже представлены морально устаревшими помещениями бывших НИИ, административных зданий и предприятий.
При большом спросе, количество и качество предложений в этом сегменте оставляет желать лучшего. Из-за дороговизны московской земли строить на ней новые офисные объекты эконом-класса попросту нерентабельно. Себестоимость строительства между классами "А" и "С" невелика. К тому же застройщику выгоднее сдавать офисные площади не комнатами, а этажами, то есть выбирать арендаторов из числа успешных и крупных компаний. Чем солиднее арендатор, тем меньше риска неполучения платежа по аренде.
Вероятнее всего, строительство современных офисов класса "С" возможно только за чертой МКАД, а также в ближнем и среднем Подмосковье. Здесь напрашивается аналогия со строительством жилья — панельное жилье эконом-класса постепенно вытесняется из Москвы, а столица большей частью застраивается бизнес-классом (за исключением строительства жилья по городскому заказу).
Офисы класса "С" на окраинах Москвы и в Подмосковье, скорее всего, в основной массе будут представлены "бизнес-инкубаторами", техно-парками и бизнес-парками. Вполне возможно, что многие из новых объектов будут отвечать даже требованиям столичного класса "В" и иметь дополнительные опции: больше рекреационных территорий и парковочных мест. Это станет возможным за счет более дешевой и доступной, по сравнению с Москвой, земли. В тоже время удаленность этих объектов от столицы автоматически наложит на них ярлык "С" класса.
Если учесть общую тенденцию к децентрализации бизнеса и открытию бэк-офисов крупных компаний у МКАД - в этом положении дел нет ничего необычного. Тем не менее, если у компаний, снимающих офисы "А" и "В", есть свобода выбора, то более скромным фирмам, рассчитывающим свой бюджет на достойный класс "С", придется выезжать из Москвы.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
