Покупательский бум в конце апреля "взорвал" московский вторичный рынок жилья
15 мая 2018
По итогам апреля 2018 года в "ИНКОМ-Недвижимость" отмечают: показатели активности покупателей на московском вторичном рынке жилья в последнюю неделю прошедшего месяца оказались абсолютным недельным рекордом с 2014 года, обновив максимумы в указанный период и по количеству звонков (потенциальный спрос), и по количеству авансов, внесенных за предполагаемую к покупке жилплощадь (актуальный спрос).
Сроки экспозиции уменьшаются, объекты по незавышенной стоимости продаются очень быстро.
Такой покупательский бум в течение буквально нескольких дней позволил апрелю не только наверстать "отставание" первой половины и стать лучшим месяцем по спросу на столичную "вторичку" с начала года, но и впервые в истории рынка обойти по этому параметру март (+10% по количеству авансов), который до сих пор традиционно являлся самым "урожайным" за весь год по количеству звонков и финансовых обязательств о проведении сделок.
По оценкам специалистов компании, такая резкая динамика - реализация краткосрочного отложенного спроса, сформировавшегося в марте и первой половине апреля в ответ на негативную внешнеполитическую конъюнктуру и скачки курсов валют. При этом основной "ударной силой", обеспечившей резкий рост показателей, стали покупатели высокобюджетного жилья: по сравнению с первым месяцем весны количество авансовых соглашений о покупке квартир категории "15+ млн рублей" увеличилось на 20%. Таким образом, стабилизация рубля успокоила участников рынка недвижимости, вернувшихся к осуществлению своих планов по приобретению жилья. Нынешняя активность покупателей обеспечивается рядом факторов общеэкономического и внутрирыночного характера, которые в комплексе стимулируют спрос в сегменте столичной "вторички". В ИНКОМ-Недвижимость ожидают, что в течение 2018 года при сохранении относительной стабильности в политике и экономике он возрастет на 50%.
Ранее в "ИНКОМ-Недвижимость" отмечали, что обострение внешнеполитической ситуации (очередной виток военного конфликта в Сирии, усугубивший напряженность между Россией и Западом) и последовавшие негативные изменения в российской экономике (введение США новых санкций, резкое ослабление рубля, падение котировок отечественных компаний) опосредованно "стоили" вторичному рынку жилья Москвы в марте - первой половине апреля 15% будущих сделок. "Негативные события в политике и экономике в какой-то момент, как холодная вода, были выплеснуты на потенциальных покупателей, значительная часть которых поступила согласно традиционной модели поведения преимущественного большинства физических лиц на жилищном рынке: в любой непонятной ситуации - замри. В данном случае паузу взяли, прежде всего, потребители, чей интерес сосредоточен в сегменте рынка жилья "15+ млн рублей", - как правило, обладатели валютных вкладов, отложившие покупку жилплощади в расчете на дальнейшее ослабление российской валюты и, как следствие, увеличение их покупательской способности", - объясняет временное снижение спроса на московскую "вторичку" директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Стабилизация ситуации, прежде всего на российском валютном и фондовом рынках, оказалась для "насторожившихся" потенциальных покупателей столичных квартир своего рода успокоительным, которое ускорило переход потребителей из режима ожидания к конкретным действиям. Скопившийся спрос выплеснулся на московский вторичный рынок жилья в последнюю неделю апреля, ставшую рекордной с докризисного 2014 года с наивысшими за это время показателями количества звонков и авансовых соглашений о покупке недвижимости. В итоге удалось не только компенсировать полуторамесячные "потери", но и зафиксировать уникальное явление: впервые в сегменте столичной "вторички" апрель опередил март по показателям спроса.
Исключительность ситуации еще и в том, что, согласно статистике компании за 12 лет систематических наблюдений, именно март являлся до сих пор лучшим месяцем года по уровню спроса. Так, по данным Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", в марте среднее количество звонков в компанию по вопросам купли-продажи жилья в 2005-2017 гг. превышало аналогичный показатель апреля на 9,4%, а второй по "урожайности" месяц - февраль - на 6,8%. В 2018 году потенциальный спрос в апреле на 2,8% выше, чем в марте, а актуальный спрос превышает мартовский показатель уже на 10%. Относительно апреля 2017-го нынешний второй месяц весны лучше на 6,4% по количеству звонков и на 15% - по количеству авансов.
"Из 27 лет, которые компания работает на рынке недвижимости, 26 раз - каждый апрель - мы наблюдали одинаковый сценарий: три четверти месяца показатели спроса были практически равны мартовским значениям, в последнюю неделю - резко падали: люди постепенно разъезжались в преддверии майских праздников, переносили решение жилищных вопросов на окончание длинных выходных. В этом году все с точностью до наоборот: отложенные в марте и начале апреля авансы и сделки "выстрелили" в самом конце месяца. И дело, конечно, не в том, что первомайские шашлыки показались менее аппетитными, - очевидно, что покупатели сегодня уже мотивированы рыночной конъюнктурой, подталкивающей их действовать четко и решительно, если есть задача приобрести качественный ликвидный объект. Два года мы говорили о том, что на рынке - время покупателей: объем и разнообразие предложения жилья различных категорий позволяют не торопиться - выбирать и торговаться. Сейчас констатируем, что этот "курортный сезон" закрыт: сроки экспозиции уменьшаются, объекты по незавышенной стоимости продаются очень быстро - буквально за неделю-две. Если, скажем, еще в конце прошлого года трехкомнатную квартиру в современном доме в Митино можно было, не напрягаясь, купить за 9,7 млн рублей, то сегодня надо очень постараться, чтобы найти ее здесь по такой цене", - описывает текущую ситуацию Сергей Шлома.
Сказанное подтверждается статистикой: объем предложения самого бюджетного жилья последовательно и динамично сокращается (так, если в конце 2016 года доля наиболее дешевых - до 5 млн рублей - квартир в общем объеме экспонируемых объектов на "вторичке" составляла 7%, то в настоящее время - 3%); средний срок экспозиции уменьшается (для сравнения: в апреле 2017 года он составлял 83 дня, в апреле 2018-го - 70 дней); средний размер скидок за год снизился с 8,3% до 6,8%.
Вымывание с рынка наиболее дешевых объектов и, как следствие, увеличение среднего бюджета сделки на "вторичке" в последние два месяца (с 7,35 млн рублей в феврале до 7,55 млн рублей в апреле) свидетельствует о нарастающем спросе, однако, по утверждению специалистов, не грозит (как минимум в среднесрочной перспективе) подорожанием столичного жилья. В "ИНКОМ-Недвижимость" подчеркивают: переоцененные лоты по-прежнему остаются в базе "мертвым грузом", а попытки продавцов поднять стоимость своей квартиры выше средней продажной заканчиваются потерей интереса к объекту со стороны потенциальных покупателей.
Отдельно стоит отметить еще одну тенденцию конца апреля (как частный случай общего увеличения спроса) - ощутимая активизация покупателей квартир сегмента "премиум", главным образом - в центральных районах Москвы. По оценкам Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость", относительно марта количество авансовых соглашений о приобретении высокобюджетных объектов - "15+ млн рублей" - увеличилось на 20%. "Именно эта категория клиентов стала основной "ударной силой", обеспечившей прорыв к недосягаемым ранее в апреле рыночным показателям. Обладатели накоплений в долларах и евро, нацеленные на покупку жилплощади, но отложившие ее на волне курсовых колебаний в ожидании развития ситуации, к концу месяца поверили в стабилизацию на валютном рынке, поняли, что 100 рублей за доллар не дождутся, и поспешили воспользоваться и без того увеличившимися возможностями. Условный пример: с 30 марта по 30 апреля человек, предполагавший потратить на приобретение квартиры $ 300 тысяч, за счет одной только курсовой разницы (57,7 рублей/USD против 62,1 рублей/USD соответственно) получил дополнительно 1,32 млн рублей", - уточняет Сергей Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
