На вторичном рынке жилья Москвы наблюдается увеличение показателей спроса
31 мая 2018
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, ранее на вторичном рынке жилья старой Москвы отмечался неуклонный рост числа лотов в новых домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад. Так, в аналогичный период 2014 года таких объектов насчитывалось 988, в 2017-м - 2 174, в начале текущего года - 3 642.
В марте количество внесенных авансов было на 5% больше, чем годом ранее, а прошлый месяц обогнал апрель 2017-го на 15%
На данный момент на "вторичке" столицы экспонируется 2 603 подобных лота, их доля в общем объеме предложения равна 8,2%. Проанализировав текущие тренды на рынке жилья, специалисты ИНКОМ-Недвижимость выявили две основные разнохарактерные причины существенного сокращения экспозиции: это активизация спроса на "вторичке" в целом как усиливающаяся тенденция, а также переход части предложения в новых домах в сегмент аренды - собственники, отложив продажу, планируют сдавать их болельщикам, приехавшим в Москву на финальную часть Чемпионата мира по футболу-2018. Помимо заметного сокращения числа лотов в новых домах, экспонируемых на "вторичке", наблюдается изменение одной из ключевых характеристик такого жилья - среднего метража квартир эконом- и комфорт-класса. В Аналитическом центре компании подсчитали, что данный показатель за три года сократился на 8 кв. м, с 68 до 60 кв. м. В более высоких ценовых категориях данная тенденция практически не наблюдается: покупатели дорогостоящих объектов не экономят на метражах даже в кризисный период. Также аналитики ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что тенденция к сокращению жилых площадей на "первичке" имеет предпосылки к ослаблению, и, как следствие, число малогабаритных объектов на "вторичке" будет постепенно сокращаться.
Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: "Согласно наблюдениям риэлторов нашей компании, на вторичном рынке жилья столицы на данный момент наблюдается увеличение показателей спроса по сравнению с прошлогодними значениями - так, в нынешнем марте количество внесенных авансов было на 5% больше, чем годом ранее, а прошлый месяц обогнал апрель 2017-го на 15%. Качественные объекты, выставленные на продажу в новых домах, особо востребованы у покупателей, поэтому они довольно быстро вымываются из экспозиции. Вторая тенденция, которая привела к уменьшению предложения таких лотов, носит, так сказать, локальный характер - ее действие по времени ограничено сроками проведения домашнего Чемпионата мира по футболу. В условиях мощного наплыва в столицу иногородних и иностранных гостей этого мероприятия часть собственников, купивших первичное жилье в инвестиционных целях (т.е. не для проживания в нем), решила воспользоваться появившейся возможностью и неплохо подзаработать - снять свою квартиру с продажи для сдачи болельщикам. Особенно если учесть, что в сегменте аренды объекты нового жилфонда гораздо более конкурентоспособны, чем, скажем, предложение в устаревших панельных и блочных домах. Многие владельцы таких лотов, переквалифицировавшиеся из продавцов в наймодателей, поспешили заблаговременно сдать свою недвижимость на наиболее выгодных условиях - тем, кто приезжает в столицу на продолжительное время (вплоть до конца июля) и планирует как посещать футбольные матчи, так и знакомиться с городом. Однако после окончания Чемпионата мира определенная доля подобных объектов вновь появится в экспозиции на "вторичке"".
Таким образом, благодаря постоянному притоку с первичного рынка недвижимости новых объектов в столице постепенно улучшается качественный состав жилищного фонда в сегментах вторичного жилья и аренды квартир. Вместе с тем, проанализировав предложение в новостройках на "вторичке", специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают изменение одной из важных характеристик этих объектов - среднего метража. Кризис 2008 года, когда материальное положение большей части населения ухудшилось, заставил покупателей недвижимости пересмотреть свои взгляды на площади приобретаемых квартир, отказаться от лишних квадратных метров и более рационально использовать жилое пространство. Эта тенденция только усилилась во время второй волны кризисных явлений, начавшейся в конце 2014-го. Подстраиваясь под финансовые возможности и запросы покупателей, девелоперы начали предлагать им, во-первых, новые форматы: студии (в рамках Московского региона бо̀льшая часть таких лотов экспонируется в новостройках Подмосковья), а также квартиры евроформата, пик популярности которых наблюдался 2-3 года назад. Во-вторых, во многих проектах появились малогабаритные объекты - с уменьшенными площадями по сравнению с типовым жильем. Причем на "первичке" эти лоты пользовались повышенным спросом не только у обычных покупателей, но и у инвесторов - в связи с сокращением бюджета сделки. А так как для объектов, купленных до 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью, после которого полученная за ее продажу сумма не облагается налогом, составляет 3 года, то именно сейчас эти квартиры массово переходят на вторичный рынок жилья.
Поясняет Дмитрий Таганов: "Тенденция к уменьшению метражей в наибольшей степени коснулась категорий "эконом" и "комфорт" (именно этот ценовой сегмент на данный момент занимает основную долю на "первичке" столицы), т.е. преимущественно 1- и 2-комнатных квартир, 3-комнатных - в меньшей степени. По нашим наблюдениям, за три года площадь квартир средних ценовых сегментов, экспонируемых на вторичном рынке жилья в новых домах, сократилась на 8 кв. м, с 68 до 60 кв. м. Что же касается лотов премиальных категорий, то здесь не наблюдалось значительного сокращения площадей: обычно если застройщики ради снижения цены и урезали жилое пространство, то не более чем на пару квадратных метров. Объяснение этому простое: люди, которые могут позволить себе такую покупку в кризисный период, точно не будут сильно экономить. Отмечу, что в основном объем предложения квартир с сокращенными метражами представлен в жилых комплексах, расположенных в не самых престижных районах столицы, где как раз и предлагаются объекты средних ценовых сегментов".
В то же время специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что из-за весьма небольшой доли квартир в новых домах в общем объеме экспозиции на "вторичке" старой Москвы - немногим более 8% - изменения, связанные с метражами этих объектов, не оказали заметного влияния на усредненный размер площади в указанном сегменте в целом.
Тенденция сокращения площадей на первичном рынке недвижимости носит волнообразный характер: наивысших значений она достигает во время кризисных изменений в экономике, однако по мере улучшения платежеспособности населения идет на спад (что через некоторое время в той или иной степени отражается и на вторичном сегменте жилья). На данный момент минимизация жилых площадей на "первичке" постепенно сходит на нет, более того, наблюдается заметное повышение покупательского интереса к многокомнатным лотам, по большей части стандартных размеров: к примеру, спрос на новые 3-комнатные квартиры за последние два года вырос в среднем в 2,3 раза, по отношению к аналогичному периоду прошлого года - на треть. На увеличение востребованности многокомнатных объектов на "первичке" повлияли следующие факторы: снижение ставок по ипотеке, возможность воспользоваться программой субсидирования ипотеки при рождении второго или третьего ребенка, а также накопившийся отложенный спрос на подобные квартиры со стороны семейных покупателей или молодых пар, планирующих пополнение. В результате, по мнению аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, девелоперы сейчас берут курс на отказ от существенного сокращения жилых площадей, таким образом, в среднесрочной перспективе число малогабаритных квартир в новых домах на "вторичке" сократится до минимальных значений, а средняя площадь таких лотов эконом- и комфорт-класса увеличится.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
