63% покупателей вторичной недвижимости в Подмосковье - "локалы"
16 июля 2018
Отмечая рост спроса на вторичном рынке жилья Подмосковья (на 5% по итогам первых шести месяцев 2018-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года), специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали целевые группы покупателей в Московской области, а также по возможности сравнили их с аналогичными группами в столице. Так, 63% людей, приобретающих "вторичку" в Подмосковье, - это "локалы", 5% переезжают в другой район или город области, 22% перебираются сюда из других регионов России, а порой и из-за рубежа, 10% - из Москвы. В столице "локалов" меньше - 40%, а доля потребителей, меняющих район или округ проживания, составляет 20%. Также в Москве из-за более высоких, чем в области, цен на недвижимость ниже доля покупателей-провинциалов или людей, приехавших из-за рубежа, - 15%.
В столице доля покупателей-локалов, остающихся после приобретения недвижимости жить в том же районе или округе, меньше - 40%
Проанализировав отдельно целевую группу покупателей, переезжающих из Москвы, аналитики компании подсчитали, что за последние 5 лет их число сократилось на 20% из-за увеличения доступности жилья в столице (на это повлияли появление бюджетного предложения в новостройках и долгий период снижения цен на "вторичку"). 65% таких покупателей оставляют недвижимость в столице детям или продают ее, чтобы получить средства на разъезд, и перебираются в пригород; 25% - это семьи с детьми или ожидающие скорое пополнение; 10% - молодые люди, которые хотят жить отдельно от родителей. Также специалисты компании отмечают, что доля молодежи (представителей генерации Y в возрасте 28-35 лет) на "вторичке" Подмосковья меньше, чем в Москве, - 35% против 40%. Это объясняется более острой конкуренцией с сегментом новостроек, особенно с учетом того, что в области на "первичке" превалирует экономкласс. А одним из основных отличий покупателей-Y в столице от молодых потребителей в Подмосковье является возможность приобретения "жилья на вырост": ввиду более высокой платежеспособности зачастую они покупают квартиру большего метража, чем им требуется на данный момент, чтобы в дальнейшем, при изменении жизненных обстоятельств, не тратиться на услуги риэлторов и переезд. Также руководители профильного Департамента компании отмечают, что наряду с ростом числа покупателей-Y на "вторичке" Московского региона "омолаживается" и состав риэлторов - в эту профессию все чаще приходят люди в возрасте 30-35 лет (в то время как раньше средний возраст сотрудников составлял 45-50 лет).
Увеличение спроса, фиксируемое на "вторичке" столицы (здесь по числу внесенных авансов каждый из месяцев 2018 года обгоняет аналогичный период 2017-го в диапазоне от 5% до 20%), отмечается и в Московской области. Так, по данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в совокупности за первые шесть месяцев 2018 года количество авансов, внесенных за покупку вторичного жилья, в Подмосковье увеличилось на 5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом стоимость предложения за год практически не изменилась - если в июне 2017 года цена 1 кв. м на "вторичке" здесь равнялась 74,1 тыс. рублей, то к текущему моменту она снизилась всего на 1,5%, до 73 тыс. рублей (для сравнения - в столице этот показатель равен сейчас 184,7 тыс. рублей).
Согласно наблюдениям аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, 63% покупателей вторичной недвижимости в Подмосковье - "локалы", приобретающие квартиру в тех же городах или районах Подмосковья, где они проживали ранее. 5% потребителей в большинстве своем также первоначально не собирались переезжать в другую локацию области, однако из-за ограниченного бюджета или, наоборот, получения дополнительных средств на покупку более дорогой недвижимости они все же меняют место жительства. Еще 10% покупателей по разным причинам перебираются в пригород из столицы. Оставшиеся 22% - это люди, переехавшие сюда из других регионов России, а иногда даже из-за рубежа. К примеру, ранее аналитики компании зафиксировали, что в дальнем Подмосковье (территории за пределами Московского малого кольца) рост спроса за последние четыре года составил 15%, что они объясняли, среди прочего, активностью покупателей с Украины, которые вследствие ограниченного бюджета приобретали наиболее дешевые вторичные объекты Московского региона. При этом в столице таких потребителей меньше - 15%. "Из-за большей ценовой доступности жилья в Подмосковье доля приезжих из других регионов или стран здесь выше, чем в столице. Традиционный портрет, так сказать, провинциального покупателя - это человек, продавший квартиру в своем родном городе, чтобы перебраться поближе к столице, например, в поисках более высокооплачиваемой работы. При этом даже если ранее он владел 2- или 3-комнатной квартирой, суммы от ее продажи в другом городе зачастую оказывается недостаточно для того, чтобы приобрести подходящий вариант в Москве. В таком случае, особенно если у человека пока нет возможности оформить ипотеку, он покупает жилье в Подмосковье", - поясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
В столице доля покупателей-"локалов", остающихся после приобретения недвижимости жить в том же районе или округе, меньше - 40%. А вот доля людей, которые не смогли осуществить это желание и переехали в иную локацию, в столице больше, чем в Подмосковье - 20% - в том числе из-за весьма значительного разрыва в стоимости жилья между районами, относящимися к разным округами Москвы. В результате из-за необходимости приобрести бо̀льшую по площади недвижимость покупатели выбирают квартиру в менее дорогих локациях столицы.
Также аналитики компании отмечают, что за последние пять лет число покупателей, переезжающих из столицы в Подмосковье, сократилось на 20%. К этому привело постепенное увеличение доступности жилья в столице: появление бюджетного предложения в сегменте новостроек, а также долгий период снижения цен на вторичную недвижимость. Если более подробно рассмотреть целевые группы потребителей, переезжающих из Москвы, то можно отметить, что 25% - это семьи с детьми или ожидающие скорое пополнение, в связи с чем они решают заняться расширением жилплощади. Еще 10% - это молодые люди, еще не обзаведшиеся семьей, которые хотят жить отдельно от родителей. Оставшиеся 65% покупателей, переезжающих из Москвы, - это люди, которые оставляют недвижимость в столице детям, либо при неимении накоплений продают ее с расчетом на дальнейшую покупку двух квартир: для детей - в Москве, а для себя - в Подмосковье, зачастую поближе к дачному участку. Одна из основных причин переезда покупателей из Москвы в Подмосковье - возможность приобрести здесь более бюджетное жилье, чем в столице (ценовой разрыв между этими локациями продолжает оставаться весьма значительным).
Если говорить о представителях поколения-Y, приобретающих недвижимость в области, то обычно уровень дохода у них меньше, чем у молодых покупателей жилья в Москве, - чаще всего из-за меньшего размера зарплаты, вследствие чего они не могут позволить себе столичную квартиру. При этом даже если им приходится перебираться в область из Москвы, они не всегда рассматривают переезд как большое неудобство - благодаря развитию современных технологий растет число людей, которые работают удаленно или приезжают в офис, расположенный в столице, 2-3 раза в неделю. Однако молодые потребители могут отдать предпочтение Московской области не только из-за ограниченного бюджета. Например, даже тогда, когда у них достаточно средств для приобретения вторичной недвижимости в Москве, люди могут выбрать квартиру в ближнем Подмосковье, если хотят, чтобы после заключения сделки у них на руках осталась значительная сумма (необходимая, скажем, для покупки автомобиля).
Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на подмосковной "вторичке" соотношение потребителей из т.н. поколений X и Y отличается от ситуации в Москве. Если в столице, как было указано в предыдущем исследовании, доля покупателей-Y (28-35 лет) доходит на данный момент до 40%, а покупателей-X (36-60 лет) - до 60%, то в Подмосковье соотношение клиентов из поколений X и Y составляет сейчас 35% и 65% соответственно. Объяснить меньшую, чем в столице, долю более молодых покупателей можно тем, что в области конкуренция между первичным и вторичным рынками жилья острее из-за большего объема предложения в сегменте новостроек (особенно экономкласса). И если на московской "вторичке", по мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, доля покупателей-Y дорастет до 50% в течение следующих 10 лет, то в области эта отметка будет достигнута в более растянутые сроки - через 13-15 лет.
О важном различии между молодыми покупателями в Москве и Подмосковье рассуждает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "Типичный портрет покупателя из поколения Y на "вторичке" столицы - это человек с высшим образованием, владеющий одним или двумя иностранными языками, весьма продвинутый в плане новых технологий, зачастую молодой специалист, делающий карьеру в сфере IT и уже получающий зарплату выше средней по Москве. Он уверен в завтрашнем дне и в своей профессиональной востребованности, при этом тщательно планирует жизнь на много лет вперед, откладывая вступление в брак и появление детей до того момента, когда, так сказать, встанет на ноги и накопит достаточно средств. Ввиду большей платежеспособности среди молодых покупателей в столице нагляднее, чем в Подмосковье, прослеживается следующая тенденция: жилье они стараются покупать, образно говоря, на вырост, то есть учитывая те жизненные изменения, которые могут произойти с ними как минимум в ближайшие несколько лет. И пусть им нужно будет занять крупную сумму у родственников или увеличить размер ипотечного кредита, но зато они приобретут квартиру большего метража, в которой, скорее всего, будут жить весьма продолжительное время. И им не придется через 3-5 лет - к примеру, после рождения ребенка - искать новую жилплощадь и заново тратиться на услуги риэлторов и переезд. Этим, среди прочего, можно объяснить тот факт, что если ранее, в начале кризиса 2014 года, наибольшей популярностью у ипотечных покупателей (как из поколения X, так и Y) пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас риэлторы нашей компании отмечают заметное увеличение ипотечного спроса на "двушки". Причем приобретают их не только семейные, но и еще не состоящие в браке молодые покупатели, которые уже планируют создание семьи и рождение ребенка".
"Возрастные изменения" на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья - т.е. увеличение доли более молодых покупателей - отразились и на составе риэлторов, работающих в компании ИНКОМ-Недвижимость: руководители профильного Департамента отмечают, что если ранее средний возраст сотрудников составлял 45-50 лет, то сейчас среди риэлторов появляется все больше молодых людей (30-35 лет), способных быстро найти общий язык с покупателями из поколения Y.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
