Основная масса лотов на подмосковной "загородке" переоценена на 30-40% и более
20 июля 2018
В разгар летнего сезона специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ключевые характеристики самого традиционного формата на подмосковной "загородке" - дач - и выяснили главные факторы его ценообразования.
Средняя цена дачи сейчас составляет 3,8 млн рублей
Так, осуществить мечту о "домике в деревне" можно за 250 тыс. рублей, но если вы не согласны ездить за 100 км от Москвы, эта цифра возрастет минимум в два раза. Надо быть готовым к тому, что основная масса лотов переоценена на 30-40% и более: средняя цена дачи сейчас составляет 3,8 млн рублей. Наличие рядом леса или водоема может повысить стоимость домовладения на 10-15%, а негативное соседство, как свалка или магистральная ЛЭП, - снизить его на пятую часть. А еще большой участок не всегда является плюсом, а старый дом - минусом.
Ценник пригодной для проживания дачи в Подмосковье начинается примерно от 250 тыс. рублей - за такие деньги можно найти участок на расстоянии 100-150 км от МКАД с небольшим домом.
"Чаще всего самые бюджетные варианты - это щитовые домики в возрасте тридцати и более лет, с газом в баллонах и удобствами на улице, - рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Размеры таких участков не превышают 4-6 соток, иногда на них растут старые плодовые деревья, иногда - просто бурьян".
Средняя стоимость дачи на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья сегодня достигает 3,8 млн рублей, при этом у 80% объектов цены завышены на 30-40% и более. Покупатели же в основном стараются уложиться в бюджет до 1 млн рублей. И хотя это нелегко, найти дачу в таком ценовом диапазоне можно даже в радиусе 50 км от столицы. Традиционно север и запад считаются более престижными направлениями, чем юг и восток.
"Это разделение объясняется транспортной доступностью, инфраструктурой, экологией, наличием рек, лесов и т.д., - комментирует Дмитрий Таганов. - Территория нынешней Новой Москвы раньше тоже была востребованным дачным местом, однако сейчас она находится под прессингом строящихся многоэтажек. Как следствие - увеличение плотности населения, рост трафика, ухудшение экологической обстановки".
Впрочем, хотя локация и оказывает влияние на цену и спрос, она редко становится решающим фактором. Намного весомее такие аспекты, как площади дома и участка, их состояние, наличие коммуникаций. По данным специалистов ИНКОМ-Недвижимость, средний метраж дачного участка сегодня равен 10 соткам, дома - 105 кв. м.
"Несмотря на то, что чаще встречаются участки площадью 8-12 соток, традиционные "шесть соток" по-прежнему здравствуют, - говорит Дмитрий Таганов. - Большой участок требует серьезного ухода, а современный покупатель смотрит на дачу скорее как на место отдыха, а не постоянных садовых работ. Пара деревьев или кустарников, цветник, место для мангала - этого вполне достаточно".
Самый дорогой материал для строительства дачи - кирпич, а если говорить о технологиях деревянного домостроения, то клееный брус. Наиболее доступный вариант - каркасный дом, эту технологию проще других вписать в бюджет до миллиона рублей.
"О влиянии возраста постройки на цену однозначно сказать нельзя, - считает Дмитрий Таганов. - Так, дореволюционный, но крепкий деревянный дом с коньками на крыше и резными наличниками может стоить намного дороже, чем современный. Аналогично - с хозяйственными пристройками, здесь многое зависит от их состояния. Если это обветшалый сарай, который придется сносить, он, конечно, пойдет в минус. А если новая баня - в хороший плюс".
Электричество сейчас имеется почти во всех СНТ, и его отсутствие способно серьезно снизить спрос на участок. Что касается водоснабжения, то на дачах чаще встречается так называемый летний водопровод, нередко на участках роют колодцы. Если колодца нет, а с водой случаются перебои, это может понизить цену лота на 50-70 тыс. рублей, что, по сути, является стоимостью бурения скважины. Удобства на улице и отсутствие септика - тоже минус 50 тыс. рублей. Самая редкая опция в дачных товариществах - это магистральный газ. В газифицированном поселке участок стоит на 200-300 тыс. дороже, а то и больше.
Важна и окружающая территория: если неподалеку от дачи находится большой лес или пригодный для купания водоем, ее цена может возрасти на 10-15%. Негативные факторы способны снизить стоимость дачи на 15-20%, в зависимости от конкретного случая. Например, наличие рядом ЛЭП уменьшает ее цену на 5-10%, свалки - на 10-20%.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
