Объем предложения на вторичном рынке в ЦАО увеличивается даже при растущем спросе
11 октября 2018
Специалисты аналитического центра и департамента вторичного рынка компании "ИНКОМ-Недвижимость" проанализировали объем предложения на рынке вторичного жилья ЦАО - как в целом, так и с точки зрения разделения по комнатности в частности.
На вторичном рынке недвижимости ЦАО наравне с экспозицией значительно выросла и покупательская активность.
Наибольшую долю экспозиции здесь занимают сейчас 3-комнатные лоты - 32%, а наименьшую - 1-комнатные объекты, 8%. При этом за последние 5 лет число вторичных квартир, выставленных на продажу в ЦАО, выросло в два раза - с 2 533 до 5 096, лидеры по объему предложения - районы Пресненский (960 объектов) и Хамовники (869 объектов).
Столь существенное увеличение экспозиции аналитики компании объясняют значительными объемами строительства в ЦАО, в результате чего с "первички" на "вторичку" постоянно поступают новые лоты. Кроме того, специалисты отмечают особенность жилищного фонда ЦАО - большинство объектов (60% малокомнатных и такой же объем многокомнатных лотов) здесь представлено в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, в то время как в общем объеме предложения на "вторичке" столицы доминирует доля жилья в панельных строениях.
При анализе изменения покупательской активности в сегменте вторичной недвижимости ЦАО за 5 лет аналитики компании подсчитали, что спрос на "однушки" и "двушки" вырос на 27%, а на многокомнатные лоты (3, 4 и более комнат) - на 15%. К этому привело снижение ипотечных ставок, появление в экспозиции новых качественных лотов с "первички" и относительная стабилизация рынка жилья после начала кризиса в 2014 году.
При этом покупательская потребность в многокомнатных объектах значительно ниже, чем приток таких лотов в экспозицию: как следствие - общий объем предложения на "вторичке" ЦАО увеличивается даже при растущем спросе. Средний размер скидок на "однушки" и "двушки" в ЦАО сейчас варьирует от 3% до 4%, на многокомнатные объекты - от 8% до 10%.
Преимущественная доля спроса на 1- и 2-комнатные вторичные квартиры в границах одного района зафиксирована в Таганском (59%), на многокомнатные - в Хамовниках (72%). Аналитики компании также отмечают сокращение оттока спроса из ЦАО в граничащие с ним районы других округов. Так, если в марте нынешнего года число покупателей, интересовавшихся недвижимостью в центре, но отдавших в итоге предпочтение соседним локациям, выросло на 10% в сравнении с мартом 2017-го, то к сентябрю тенденция оттока ослабла - по отношению к прошлогодним показателям он составил уже 7%. Снижение темпов миграции в соседние районы объясняется главным образом расширением покупательских возможностей за счет уменьшения за полгода ипотечных ставок.
По данным аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость", в данный момент на вторичном рынке жилья Центрального административного округа экспонируется 5 096 квартир. Для сравнения, в аналогичный период 2013 года объем предложения здесь был в два раза меньше - 2 533 лота. Максимальную долю экспозиции на "вторичке" в ЦАО сейчас занимают, как и 5 лет назад, 3-комнатные квартиры - 32%, а минимальную - 1-комнатные объекты, 8%.
Заметное увеличение экспозиции вторичного жилья в ЦАО за 5-летний срок аналитики компании объясняют главным образом значительными объемами строительства в округе за отчетный период, в результате чего с "первички" на "вторичку" постоянно переходят новые объекты разной комнатности. Лидерами по числу выставленных на продажу лотов на вторичном рынке жилья ЦАО сейчас являются районы Пресненский и Хамовники: 960 и 869 квартир соответственно.
Аналитики компании "ИНКОМ-Недвижимость" выяснили, что наибольшая доля экспонируемого в ЦАО вторичного жилья (60% "однушек" и "двушек" и аналогичный объем многокомнатных объектов) расположена в кирпичных и монолитно-кирпичных зданиях, тогда как в целом по столице доминирует "панель". Об этой особенности жилищного фонда ЦАО рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость": "На "вторичке" ЦАО превалируют квартиры, представленные к продаже в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, - из-за постоянного притока в этот сегмент лотов с первичного рынка. В ЦАО практически нет многоэтажных новостроек (как на окраине столицы): чаще всего новое жилье появляется здесь, когда возводятся компактные ЖК - кирпичные и монолитно-кирпичные дома высотой в несколько этажей, или реконструируются особняки, построенные из кирпича. Объекты в таких строениях пользуются на "вторичке" ЦАО повышенным спросом, и риэлторы, зная об этом, в объявлениях о продаже особо акцентируют внимание на материале дома".
На вторичном рынке недвижимости ЦАО наравне с экспозицией значительно выросла и покупательская активность. Согласно статистике аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость", за последние 5 лет спрос на "однушки" и "двушки" здесь увеличился на 27%, а на многокомнатные квартиры - на 15%.
Основные факторы роста спроса - существенное снижение за это время ставок по ипотечным займам, пополнение экспозиции новыми лотами с "первички", а также относительная стабилизация рынка недвижимости после очередного витка кризиса в 2014 году. Спрос на "однушки" и "двушки" увеличился заметнее, так как объем предложения таких квартир в ЦАО гораздо меньше, чем многокомнатных объектов, поэтому первые довольно быстро уходят из экспозиции (при условии, что выставляются на продажу по незавышенной стоимости).
В случае же с многокомнатными квартирами, наоборот, наблюдается их накопление - поступление в экспозицию на "вторичке" ЦАО новых многокомнатных лотов опережает потребность покупателей в таком жилье. И это является основной причиной того, почему предложение на вторичном рынке недвижимости ЦАО увеличивается даже при растущем спросе. Средний размер скидки на вторичные "однушки" и "двушки" в ЦАО сейчас варьирует от 3 до 4%, на многокомнатные - от 8 до 10%.
Аналитики компании отмечают, что на "вторичке" ЦАО максимальный спрос на 3-, 4- и более комнатные квартиры зафиксирован в Хамовниках (72% от общего объема спроса в данной локации), этот же район занимает в границах округа второе место по количеству выставленных на реализацию многокомнатных квартир. На втором и третьем местах по востребованности многокомнатных лотов - районы Арбат (70%) и Тверской (69%).
В случае с 1- и 2-комнатными объектами наибольшее их число экспонируется в районах Пресненский (306 лотов), Хамовники (238 лотов) и Замоскворечье (201 лот). А самая высокая доля спроса на них наблюдается в более бюджетных локациях ЦАО - районах Таганский (59% от общего объема спроса в отдельной локации), Мещанский (47%) и Красносельский (47%). Именно там максимально активны потребители, стремящиеся приобрести вторичную недвижимость в центре, но располагающие ограниченным бюджетом для этого.
Вместе с тем полгода назад аналитики компании зафиксировали отток спроса с вторичного рынка жилья ЦАО в соседние с этим округом районы, особенно в те из них, где на "первичку" выходило большое количество новых качественных лотов. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость": "По нашим подсчетам, в нынешнем марте число покупателей, которые интересовались вторичным жильем в ЦАО, но выбрали в итоге квартиру в соседней локации, увеличилось по отношению к марту 2017-го на 10%. Однако по итогам сентября отток замедлился - в сравнении с прошлогодними значениями коррекция составила уже 7%. Дешевеющая ипотека как драйвер спроса благотворно повлияла и на покупательскую активность в престижном ЦАО: потребители, которые всегда мечтали жить в центре, но не могли позволить себе приобрести здесь даже самое скромное жилье, в итоге смогли выйти на сделку".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
