Занижение стоимости квартиры вызывает недоверие к продавцу
27 февраля 2019
В "ИНКОМ-Недвижимость" исследовали структуру предложения наиболее бюджетных лотов - стоимостью до 5 млн рублей, - выставленных на продажу на вторичном рынке жилья старой Москвы.
Наиболее экономичные объекты считаются самым ходовым товаром на вторичном рынке недвижимости.
Анализ проводился по таким параметрам, как комнатность, география распределения по округам, сроки экспозиции и востребованность рассматриваемых объектов. Также были выявлены две ключевые причины, по которым даже самое экономичное жилье не пользуется спросом у покупателей: это завышенные ценовые ожидания продавцов и проблемы правового характера.
При этом в Юридической службе "ИНКОМ-Недвижимость" подчеркивают, что и явное занижение стоимости жилплощади вызывает у покупателей недоверие к продавцу из-за опасений стать жертвой мошенничества. Кроме того, специалисты рассказали о юридических пороках, наличие которых приводит к тому, что самое доступное жилье остается невостребованным, а также привели конкретные примеры из практики риэлторов. По статистике аналитиков компании, наиболее качественные вторичные объекты стоимостью до 5 млн рублей реализуются в среднем за две недели, в то время как рекордный срок экспозиции в этой ценовой категории на данный момент равен 28 месяцам.
По данным Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", на вторичном рынке жилья старой Москвы (с учетом территорий, расположенных за МКАД) по цене до 5 млн рублей сейчас представлены 962 объекта, это 5% от совокупной экспозиции в сегменте. Среди лотов, выставленных на продажу по такой стоимости, лишь 14% - полноценные квартиры. Еще 18% - доли в праве собственности, а оставшиеся объекты - комнаты, 68%.
Если проанализировать структуру предложения исключительно квартир, то 88% из них - однокомнатные, а 12% - "двушки". Большинство из них относится к эконом-классу - 55%, доля лотов комфорт-класса составляет 43%, 2% - бизнес-класс. Наибольшее количество квартир стоимостью до 5 млн рублей расположено в ЮАО (34 объекта), ВАО (21 объект) и ЮВАО (21 объект). Меньше всего подобных лотов в ЗелАО (1 объект), ЦАО (4 объекта) и ЗАО (7 объектов). Среди материалов домов, где экспонируются самые бюджетные квартиры, лидирует панель - в таких зданиях расположены 62% объектов по цене до 5 млн рублей.
Традиционно наиболее экономичные объекты считаются самым ходовым товаром на вторичном рынке недвижимости, а в условиях нынешней невысокой платежеспособности населения спрос на них особенно высок. Тем не менее, сегодня весомая часть таких лотов на московской "вторичке" находится в экспозиции весьма продолжительное время. По статистике Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", наиболее качественное жилье в ценовом сегменте до 5 млн рублей реализуется в среднем за две недели. Однако, как выявило исследование, 703 из представленных сейчас на рынке 962 самых доступных объектов находятся в продаже значительно больше месяца - таким образом, их можно отнести к категории малоликвидных. На данный момент рекордный срок экспозиции для недвижимости рассматриваемой категории - 28 месяцев. В среднем собственники вторичных объектов (квартир, комнат, долей) в ценовом диапазоне до 5 млн рублей завышают стоимость предложения на 30%, однако есть отдельные лоты, экспонируемые по цене в два раза больше среднерыночных показателей.
Кроме того, сегменту комнат приходится конкурировать с объектами, приближенными к ним по стоимости, - студиями, расположенными как в столице, так и, большей частью, в Подмосковье. Согласно исследованию, проведенному специалистами "ИНКОМ-Недвижимость", студии, даже расположенные в Подмосковье, пользуются у покупателей преимущественным спросом (соотношение сделок в сегментах студий и комнат составляет 95% против 5% в пользу первых): стоят они в среднем немного меньше, чем комнаты в столице, при этом являются отдельным жильем, а не частью общей квартиры.
Директор Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Куликов комментирует: "Есть две основные причины, отпугивающие потенциальных покупателей от самых экономичных объектов на "вторичке", которые, казалось бы, должны уходить с рынка в первую очередь, - это неадекватное ценообразование со стороны продавцов (особенно в случае квартир с низкими качественными характеристиками) и проблемы правового характера. Если рассматривать первый фактор, то некоторые владельцы переоценивают свою собственность, например, из-за желания продать ее по цене "как у соседа", при этом они даже не удосуживаются принять во внимание разницу в качественных характеристиках жилья. Кроме того, злую шутку с собственниками может сыграть сильная эмоциональная привязанность к квартире, с которой у них обычно связаны особенные личные переживания и воспоминания. И пусть даже их жилье расположено на последнем этаже старой панельной пятиэтажки без лифта и мусоропровода в Капотне, рядом с нефтеперерабатывающим заводом, продавцы все равно будут закрывать глаза на эти, с их точки зрения, незначительные минусы. В результате такие собственники не могут адекватно оценить свою жилплощадь, более того, даже пользуясь услугами риэлтора, они отказываются соглашаться с озвученной специалистами профессиональной рекомендацией, возражая: "Почему так дешево, это же отличная квартира, я так ее люблю!". Здесь надо понимать, что в сегменте наиболее дешевого жилья ценовая чувствительность покупателей крайне велика, и завышение стоимости предложения даже на 100-200 тысяч рублей может привести к их отказу от сделки. Отмечу, что, с другой стороны, сильное занижение цены и без того бюджетной квартиры тоже может вызвать у покупателей недоверие к продавцу и опасения стать жертвой мошенничества. Что же касается юридических проблем, то даже качественный экономичный объект не будет востребован, если имеет запутанную историю перехода прав собственности. Также сложности могут возникнуть в случае, когда помимо собственников, продающих жилплощадь, есть еще какие-то претенденты на владение недвижимостью, готовые добиваться своих прав через суд".
Руководитель Юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Краснова рассказывает: "Действительно, квартира, выставленная на продажу дешевле ее аналогов, как правило, вызывает опасения и сомнения, хотя не всегда обосновано. Ведь бывают ситуации, когда людям требуется срочно продать жилье (например, неотложно нужны деньги на дорогостоящее лечение, или предстоит переезд в другой регион, или нужно расплатиться с долгами и т.п.), поэтому продавец готов предложить выгодную цену в целях скорейшего заключения сделки, и ничего общего с мошенниками такие люди не имеют. Однако, к сожалению, участники рынка недвижимости все равно вынуждены рассматривать эти объекты "через лупу", подозревая неладное.
Причина такого отношения - огромное количество негативных историй и криминальных случаев, связанных с совершением сделок продажи объектов по заниженной цене. Чаще всего заниженная стоимость квартиры - свидетельство ее пороков, среди которых, в частности, неучтенные наследники, обманутые продавцы по предыдущим сделкам с этим лотом, поддельные документы, подставные собственники вместо реальных, нездоровые продавцы (не всегда даже состоящие на учете в ПНД или НД) и др.
Юридические пороки делятся на влекущие оспоримость или ничтожность. Оспоримые - такие сделки, которые могут быть признаны недействительными только судом при наличии на то оснований, предусмотренных ГК РФ; ничтожные - такие сделки, которые недействительны уже в силу прямого указания закона, независимо от наличия судебного решения. Последняя категория практически "неизлечима", однако это не означает, что квартира, приобретенная по такой сделке, обязательно будет изъята у покупателя. Бывают случаи, когда порок "не выстреливает" и покупателю просто везет. Но рассчитывать на это, конечно же, не стоит. Например, если квартира была продана по доверенности после смерти ее владельца, такая сделка ничтожна, при отсутствии у умершего наследников имущество становится выморочным и должно отойти государству. Однако ввиду слабого контроля за выморочным имуществом со стороны компетентных органов такая сделка не всегда попадает в их поле зрения и может сохранить силу. Или, например, ничтожной будет сделка с криминальным аспектом, когда квартира продана по поддельным документам или от подставного собственника. Если обманутый владелец такого жилья по каким-то причинам не захочет (например, ввиду отсутствия денег на адвоката) или не сможет (скажем, по причине смерти) обратиться в суд, квартира может остаться во владении покупателя.
Приведу реальные случаи из практики. Продавалась квартира, расположенная в центре Москвы, с некоторым ценовым дисконтом. Показывал жилплощадь и общался с потенциальными покупателями мужчина, действовавший по генеральной доверенности от собственника. Как оказалось, собственником была его супруга, которая в результате страшной аварии получила тяжелую травму головы и оказалась прикована к постели. В какой-то момент, по словам мужа, она смогла выдать нотариальную доверенность, но потом состояние ее ухудшилось, и супруг вынужден был отправить жену к родственникам в другой город, чтобы там за ней осуществлялся постоянный уход. Потенциальные покупатели на квартиру были, но, несмотря на предлагавшуюся им скидку в цене, приобретать ее побаивались. В ходе общения с доверенным лицом выяснилось, что у собственницы был еще несовершеннолетний ребенок, и связанные с этим риски также отталкивали покупателей, опасавшихся оспаривания сделки в случае возникновения конфликта между родственниками.
Другой пример. Продавалась квартира, принадлежащая молодому человеку по праву собственности на основании решения суда, которое вступило в законную силу всего пару месяцев назад. На показе жилплощади вместо владельца была его знакомая. Она сообщила, что недвижимость продается дешевле, т.к. молодому человеку необходимо быстрее переехать в Московскую область, где для него будет приобретена другая квартира. Из решения суда следовало, что нынешний собственник ранее пострадал в результате мошенничества с его жилплощадью. Так, пару лет назад он решил уехать на заработки в Крым и перед этим сдал свою квартиру. Вернувшись, обнаружил, что она продана подставным лицом по поддельным документам. Молодой человек вернул себе недвижимость через суд, а теперь она вновь выставлена на продажу. В этой истории настораживает срочность реализации жилья. Молодой человек, только недавно восстановивший свои права на квартиру, принимается за ее продажу. При этом, ранее уже столкнувшись с обманом, он снова устраняется от участия в показах объекта и все действия доверяет постороннему лицу. Возникает ощущение, что собственником манипулируют третьи лица либо он сам в сговоре с преступниками.
Еще один пример, когда недвижимость продавалась дешевле. Семья из трех человек (родители и взрослый сын) проживала в однокомнатной квартире. В целях улучшения своих жилищных условий все собственники приняли решение о ее продаже и покупке другого жилья большей площади. Финансовые возможности у них для этого были, т.к. незадолго до этого они продали свою дачу. Однако покупатели не спешили приобрести такую квартиру, поскольку все три собственника состояли на учете в психоневрологическом диспансере".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
