Определены главные факторы влияния на "вторичку" в 2019 году
27 марта 2019
Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать "на сниженных оборотах" в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов - прогнозируют в "ИНКОМ-Недвижимость".
Очевидным конкурентным преимуществом вторички является стабильность и прогнозируемость.
В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15% в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен. При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное - не менее 30% - сокращение количества сделок купли-продажи на "вторичке".
Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота - снижение цен (до 15%). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15%).
Директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома систематизировал главные факторы влияния на "вторичку" в 2019 году и объяснил, в чем движущая сила каждого из них.
Прогнозируя развитие рынка в нынешнем году, в компании исходят из стабильности фундаментального фактора - экономической ситуации в стране, которая, как ожидается, не претерпит глобальных изменений. Рыночную конъюнктуру, как и в прошлые несколько лет, будет определять сниженный платежеспособный спрос, сформированный в неблагоприятных условиях ограниченных возможностей российской экономики. При неизменности этой базовой основы 2018 год надо рассматривать в перспективе нескольких лет как пиковый по уровню покупательской активности на московской "вторичке" массовых сегментов (объекты по цене до 15 млн рублей).
В минувшем году спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15%, показав максимальный прирост за трехлетний период. В "ИНКОМ-Недвижимость" положительная динамика по этому показателю наблюдалась в 2018-м каждый месяц, за исключением июля. Максимальный наплыв покупателей был отмечен в компании в октябре и ноябре: эти два месяца стали поворотными - впервые с декабря 2014 года возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность "диктовать условия". Продажная цена самых востребованных объектов - квартир до 10 млн рублей - возросла с октября по декабрь на 20%. Как следствие мощной волны покупательской активности на рынке при одновременном развитии другой определяющей тенденции - сокращения предложения лотов бюджетных категорий ("эконом" и "комфорт") - сложилась крайне неблагоприятная ситуация для проведения альтернативных сделок. Условно: внесенный сегодня аванс за квартиру завтра становился неактуальным, потому что жилье подорожало и продавец, который, в свою очередь, ищет новую жилплощадь, уже не мог подобрать "альтернативу" по цене, на которую рассчитывал, а значит, был вынужден продавать дороже собственную недвижимость. В таких обстоятельствах придерживаться договоренностей сторонам было сложно.
К началу 2019-го ажиотаж спал, а "рынок продавца" перестал быть таковым: "соотношение сил" желающих реализовать и приобрести недвижимость сравнялось. Такой паритет сохранится в течение всего года, и это отвечает интересам всех сторон сделки купли-продажи жилья, позволяя планомерно вести работу, четко рассчитывать финансовые возможности и гарантировать исполнение договорных обязательств.
По итогам года в компании ожидают суммарно на 15% меньше сделок, чем в 2018-м, при отсутствии сколь-либо значимой ценовой динамики. Основными регуляторами спроса и цен будут следующие факторы:
1. Крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса
Следствием развития тенденции к сокращению количества выставляемого на продажу жилья (одной из ключевых характеристик "вторички" в прошлом году) стали крайне низкие показатели объема предложения, особенно в максимально востребованных бюджетных категориях. По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", с февраля 2018-го по настоящее время численность экспонируемых объектов, представленных в общем объеме рынка, снизилась на 42%. Учет лотов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночный тренд: динамика за указанный период составила минус 38%.
Аналитики отмечают: объекты массового спроса (до 15 млн рублей) составляют в совокупной экспозиции 50%, а самые востребованные из них (до 10 млн рублей) - 28% общего объема предложения. В этой категории отмечено наибольшее сокращение количества выставленного на продажу жилья: за год минус 53% и минус 62% соответственно.
Определяющим в данном случае является то, что именно в масс-маркете сосредоточен основной спрос на московскую "вторичку": около 75% всех сделок по приобретению жилья - это покупки до 15 млн рублей.
При повышенном спросе сложившийся сегодня дефицит бюджетного предложения стал бы мощным стимулом роста цен. Именно так произошло в 2018 году: высокая активность покупателей при одновременном уменьшении количества экспонируемых объектов привела (впервые с начала 2015-го) к последовательному удорожанию столичных квартир и - в итоге - к увеличению стоимости предложения на 13% в годовом выражении.
Однако теоретически возможный при сильно ограниченном предложении рост цен на московскую "вторичку" исключен в реальных условиях сегодняшнего рынка в силу действия другого важнейшего фактора - изменения конъюнктуры ипотечного рынка.
2. Увеличение процентных ставок по ипотеке
По данным Банка России, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях для физических лиц на начало текущего года составила 9,66%. Для сравнения: в сентябре и октябре 2018-го этот показатель был равен 9,41% и являлся историческим минимумом. На первый взгляд, незначительная коррекция, тем не менее, иллюстрирует устойчивую тенденцию роста ипотечных ставок, возникшую в конце прошлого года. Надо понимать, что средневзвешенная ставка - "средняя температура по больнице": системоообразующие банки к настоящему времени повысили проценты по ипотеке на вторичном рынке до 10,5-11%.
Удорожание кредитов почти сразу привело к замедлению динамики прироста их количества в годовом выражении, а в конце года этот показатель и вовсе оказался фактически номинальным. Если в январе 2018-го он был равен 94,9%, то в декабре рухнул до 4%. Изменение числа выданных ипотечных кредитов в 2017 и 2018 гг. представлено ниже.
Уменьшение активности граждан на ипотечном рынке - следствие двух основных факторов. Во-первых, ограниченной платежеспособности (реальные денежные доходы населения падают: по данным Росстата, в январе 2019 года они сократились на 1,3% по сравнению с тем же месяцем годом ранее) - из-за этого повышение ставок по ипотеке даже на 1% часто является критичным для выхода потенциального покупателя жилья на рынок. Во-вторых, в обществе сформировались ожидания дешевых кредитов. На высшем государственном уровне как прямое руководство к действию ставится задача снижения ставок до 8%. Это четко фиксируется в сознании людей и воспринимается ими как обязательное "светлое будущее" - "надо только немного подождать".
"Цель публично озвучивается и становится желаннее, чем "коммунизм", а потенциальные участники ипотечного рынка и сделок купли-продажи переходят в категорию "ждунов", откладывающих покупку до обещанных 8%. При этом рынок жилья в настоящее время крайне зависим от ипотеки. В 2018 году доля ипотечных сделок на "вторичке" в портфеле компании достигла максимального показателя - 42%. Но фактически зависимость выше, я оцениваю ее на уровне 75%. Ведь ипотечный покупатель за редким исключением сейчас - начальное звено цепочки альтернативной сделки, и его деньги будут, условно, "передаваться" до конечного продавца. Не будет покупателя-ипотечника - под большим вопросом окажется само существование цепочки "альтернатив". Но рекорды прошлого года по количеству ипотечных сделок - прямое следствие низких ставок. Теперь, когда кредиты стали дорожать, люди, твердо верящие в аксиому "президент сказал - кому сказал, тот сделал", займут выжидательную позицию. Однако исполнение их желания - дело не завтрашнего дня. В ближайшей перспективе нет предпосылок к экономически обоснованному снижению процентов по кредитам: рубль - под сильным давлением, инфляция ускоряется, соответственно, об уменьшении ключевой ставки, а за ней и ставок по кредитам говорить рано. По нашим оценкам, в 2019 году из-за удорожания кредитов при одновременно противоположных ожиданиях населения московский вторичный рынок недосчитается не менее 50% ипотечных покупателей и в целом недополучит 30% сделок. Само по себе такое сокращение спроса могло бы привести к падению цен на 10-15%. Но такого не случится: эффект ослабления покупательской активности будет нейтрализован минимальным объемом предложения", - объясняет ситуацию Сергей Шлома.
В свою очередь, частично компенсировать 30%-ное уменьшение количества сделок из-за оттока ипотечных покупателей позволит их приток из смежной отрасли - с рынка новостроек.
3. Перераспределение спроса на рынке недвижимости из-за изменения финансовой модели продаж квартир в новостройках
Переход с 1 июля 2019 года на финансирование строительства и продажу объектов через эскроу-счета поставит застройщиков перед серьезными рисками: крупные представители отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, мелкие - с перспективой прекратить свою деятельность на рынке или быть поглощенными конкурентами, если не найдут площадку с подходящей финансовой моделью. Из-за перехода могут затянуться старты продаж, вероятны банкротства. В перспективе ожидается снижение объема предложения первичного жилья - вследствие уменьшения количества новых проектов, а также сокращения платежеспособного спроса.
Кредитная нагрузка на застройщиков неизбежно отразится на конечном потребителе посредством подорожания квартир в новостройках, особенно в домах на ранних этапах строительства. В то же время цены на "первичке" уже сейчас упираются в потолок покупательной способности. Дальнейшее их увеличение естественным образом приведет к тому, что существенная часть покупателей перейдет на "вторичку", где нет предпосылок к росту ценовых показателей, а также отсутствуют риски, связанные с неопределенностью ситуации в сегменте новостроек.
"По нашим прогнозам, в 2019 году в связи с изменением конъюнктуры на "первичке" вторичный рынок получит дополнительные 15% спроса. Очевидным конкурентным преимуществом "вторички" сейчас является стабильность и прогнозируемость. Единственно, что нужно продавцам, - не поддаться соблазну увеличивать цены, решив "не отставать" от новостроек, которые будут дорожать. Не допустить эту ошибку - значит не упустить нового покупателя", - отмечает Сергей Шлома.
ВЫВОДЫ
1. Московский вторичный рынок жилья в 2019 году будет характеризоваться относительным равновесием спроса и предложения - образно говоря, это будет рынок "дружбы народов", без очевидного количественного превосходства на нем покупателей или продавцов. Такое равновесное соотношение - наилучшая конъюнктура для проведения альтернативных сделок.
2. Общее количество операций купли-продажи на "вторичке" уменьшится по сравнению с 2018 годом на 15%. Отрицательный тренд будет определяться ограниченным спросом и низкой платежеспособностью большей части населения, которые сформировались в условиях санкционной экономики. Экономическая ситуация пока стагнирует, а значит, не ожидается и фундаментальных изменений на рынке жилья.
3. Основным регулятором цен на вторичное жилье в 2019 году станут два фактора: дефицит предложения наиболее востребованных объектов и рост ипотечных ставок. Сам по себе каждый из них мог бы стать причиной существенных ценовых колебаний на рынке. При этом снижение числа ипотечных покупателей к тому же будет стоить "вторичке" 30% сделок. Однако действовать указанные факторы будут одновременно и фактически нейтрализуют друг друга в отношении влияния на цену: она останется стабильной.
4. Изменение финансовой модели продаж жилья в новостройках приведет к увеличению доли "вторички" в структуре спроса на недвижимость в Москве. Часть потенциальных покупателей "первички" в 2019 году пересмотрит свои приоритеты и приобретет квартиры на вторичном рынке. Прирост спроса на "вторичку" по этой причине составит 15%.
5. Если при текущей конъюнктуре рынка рассматривать его развитие в среднесрочной перспективе, то возможны следующие сценарии. При условии сохранения высоких ставок по ипотеке (в среднем 11%) будет наблюдаться плавное - в течение примерно двух лет - накопление предложения из-за сокращения спроса, после чего последует отрицательная коррекция цены. Однако более высока вероятность развития событий, при котором кредиты будут постепенно (также на протяжении нескольких лет) дешеветь, а спрос - плавно увеличиваться. Рост платежеспособности покупателей спровоцирует активность застройщиков на рынке новостроек и - как следствие - очередное перераспределение спроса. Ослабление покупательской активности на "вторичке", в свою очередь, не позволит существенно вырасти ценам.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
