Жилье по столичным меркам: московские строители в регионах
16 октября 2007
Игроки рынка в тревожном ожидании - столичные власти непрозрачно намекают, что столица не резиновая и земля, в первую очередь, будет выделяться для строительства жилья из городского бюджета. Между тем, региональные рынки недвижимости активно растут, во многом за счет московских девелоперов. Что, где и в каком количестве строят москвичи в регионах, журнал о недвижимости Metrinfo.Ru узнал из первых рук.
Мы попросили наших экспертов - представителей строительных компаний порассуждать на тему: "Москвичи строят в регионах". А чтобы участникам нашего опроса было легче, журнал о недвижимости Metrinfo.Ru задал наводящие вопросы:
— Чем привлекательны регионы, в которых вы строите?
— Какой класс жилья возводят в регионах московские компании? Что пользуется повышенным спросом?
— Как отражается на работе строителей решение московских властей сделать акцент на строительстве социального жилья и распределять землю по городскому заказу? Не убегут ли компании в регионы?
— Как влияет "вторжение" москвичей на региональные рынки?
В России земли много
Сергей Канаев, генеральный директор Компании "ПИК-Регион":
Группа Компаний ПИК расширила девелоперскую деятельность во многих городах Подмосковья, а также в Ростовской области (города Ростов-на-Дону, Таганрог, Новочеркасск), в Краснодарском крае (г. Новороссийск), в Калининграде, Ярославле, Нижнем Новгороде, Омске, Перми и Калуге.
Мы приобрели с начала 2007 года земельные участки в Центральном, Северо-Западном и Южном федеральных округах Российской Федерации под строительство 2 млн. квадратных метров жилья. В нашей долгосрочной стратегии — активное расширение земельного банка. Земельный банк Группы ПИК позволяет компании работать при сегодняшних мощностях и темпах строительства в течение семи лет без покупки новых участков земли. Но ГК ПИК строит перспективные планы по проектам застройки в таких городах, как Самара, Саратов, Казань, Астрахань и Санкт-Петербург.
Группа ПИК специализируется на строительстве жилья исторически. Поэтому, конечно, главные объекты для нас - жилые дома, при этом мы практикуем комплексное строительство жилых районов со всей необходимой инфраструктурой. В регионах преобладают дома, ориентированные на средний класс потребителей, — эконом-класс. В крупных городах и в Москве мы также возводим и дома категорий "бизнес" и "элита". Но есть и проекты возведения коммерческой недвижимости.
Компания "ПИК-Регион" давно работает на региональном рынке недвижимости, он только начинает развиваться.
Девелоперы могут уйти и заграницу
Екатерина Куканова, руководитель пресс-службы компании "ДОН-Строй":
"ДОН-Строй" рассматривает возможность выхода в регионы, однако конкретных планов у компании пока нет. На наш взгляд, перспективными направлениями для застройщиков по-прежнему остаются крупные города, прежде всего, Сочи, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, где очень востребованы проекты жилья эконом и бизнес-класса, а также объекты коммерческой недвижимости.
Что касается вашего вопроса о московской ситуации, то, очевидно, что под муниципальное строительство требуется дополнительная территория — соответственно, эти земли уходят из коммерческого оборота. Дефицит столичных площадей под застройку в будущем будет только усиливаться, что непременно скажется и на росте цен, и на политике девелоперов, которые станут корректировать стратегию бизнеса: заниматься комплексной реконструкцией районов, осваивать промзоны, уходить в регионы и даже на зарубежные рынки.
Если говорить о преимуществах московских застройщиков, то это — опыт и значительные финансовые ресурсы, позволяющие вести масштабные проекты.
На столичную продукцию - повышенный спрос
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
Московские компании строят во многих регионах страны, в частности, в Краснодарском и Пермском краях, Ростовской, Ярославской, Тамбовской, Калужской, Калининградской, Челябинской, Нижегородской, Московской областях. В первую очередь, эти регионы привлекательны с точки зрения отношения местных властей, их желанием работать с московскими компаниями. Кроме того, эти регионы весьма привлекательны с точки зрения доходов населения, так как не относятся к категории бедных. Очень высокую активность проявляет группа компаний ПИК. Среди застройщиков также интересна компания "Комстрин", которая приступила к строительству в Перми. Это очень интересный проект, один из лучших по архитектурному решению проектов кварталов города. Также компания строит крупный коттеджный поселок в Екатеринбурге.
Что касается влияния московских застройщиков на региональный рынок, то здесь, безусловно, есть и плюсы и минусы. Плюсы в том, что московские компании обладают существенно большим по сравнению с региональными застройщиками опытом в реализации крупных инвестиционно-строительных проектов. У них более мощные финансовые ресурсы на инвестиционно-строительные проекты, как раз на той стадии, где требуются не кредитные ресурсы, а именно инвестиции. Московские застройщики имеют устойчивые отношения с банковской системой. Следовательно, имеют свои накопления активов, больше возможностей по привлечению кредитных ресурсов в регионы. Но с другой стороны, приход московских компаний всюду сопровождается ростом цен на региональных рынках. Поскольку московские компании привыкли к более высокой рентабельности, они пытаются эту рентабельность получить и на региональных рынках.
В значительной степени москвичи строят жилье эконом-класса. Хотя есть и примеры, когда они строят коттеджные поселки и элитное жилье. Надо сказать, что на жилье, которое строят московские компании, вообще есть повышенный спрос, поскольку у них лучше и архитектурные решения, и качество жилья, безусловно, выше за счет применения новых материалов и технологий. В этом смысле московские компании пользуются спросом.
Основная задача государства - решать социальные проблемы граждан, обеспечивать их права. Поэтому Москва и правильно делает акцент на том, чтобы за счет бюджетных средств строить социальное жилье. Это совсем не означает, что коммерческие проекты в Москве реализовываться не будут. Политика Москвы состоит в том, чтобы все больший акцент делать на комплексном освоении территорий - строить микрокварталы, комплексы микрокварталов - это и дешевле и выгоднее с точки зрения застройки Москвы.
Когда Москва говорит о том, что она будет активно строить соцжилье и распределять землю по горзаказу, речь идет о том, что, безусловно, социальное жилье с точки зрения повышения эффективности бюджетных вложений, должно быть более дешевым. Его дешевизна не в последнюю очередь связана с тем, какова стоимость земли. Поэтому, естественно, когда Москва предоставляет землю бесплатно или за небольшую плату, — повышается доступность жилья.
Строить все равно будут строительные подрядные компании. Москва выступает заказчиком, инвестором этих проектов. Она выбирает и застройщиков на тендерах, она подбирает на конкурсных принципах подрядчиков. Так что для московских компаний ситуация очень комфортная. Они получают гарантированный заказ.
Московские - вне конкуренции
Наталья Кузовникова, маркетолог-аналитик компании "Терра-недвижимость":
Наиболее крупные московские девелоперы, работающие в регионах: Пик-регион, Реновастройгрупп, Пересвет-регион, СУ-155, Конти, СТ Групп Регион. В настоящий момент во многих регионах строительство идет бурными темпами, и рынок находится на подъеме. Можно выделить такие города как Нижний Новгород, Омск, Пермь, Ярославль, Краснодар, Калининград, Саратов и многие другие.
Спрос на недвижимость в регионах также на волне роста — сказывается экономический рост в регионах, промышленности, рост доходов населения и желание людей улучшить свои жилищные условия. Отмечу, что в регионах ветхого, аварийного, непригодного для жизни жилья значительно больше, чем в Москве. Так что любое новое жилье найдет своего покупателя.
Учитывая, что столичный рынок сейчас пока нестабилен, столичные девелоперы акцентируют внимание на более инвестиционно-привлекательные регионы. Во многих регионах строительство идет бурными темпами, и рынок на подъеме. Можно выделить такие города как Нижний Новгород, Омск, Пермь, Ярославль, Краснодар, Калининград, Саратов и многие другие. При этом московские игроки рынка имеют необходимые средства, опыт и технологии. Региональные девелоперы будут не в силах с ними конкурировать.
В регионах - простор для крупных проектов
Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт":
Московский рынок давно сформирован, и многие компании уже успели накопить значительный профессиональный опыт. Постоянно появляются новые игроки, среди девелоперов формируется высокая конкуренция. В связи с этим застройщики вынуждены обращать внимание на региональные рынки.
Прежде чем начинать новый строительный проект, необходимо провести серьезные маркетинговые исследования, которые помогут определить размер инвестиционного потенциала объекта. Только при благоприятных условиях для инвестиционных вложений принимается решение о начале строительного проекта в том или ином субъекте РФ.
Практика показывает, что рентабельность строительного проекта не может быть меньше 15%. Совокупность затрат на строительство в регионах ниже, чем в Москве. Но в регионах и более низкая стоимость квадратного метра и невысокий покупательский спрос, что снижает прибыль застройщиков, в сравнении с аналогичными затратами при строительстве в условиях московской конъюнктуры.
Мы выделили для себя инвестиционно привлекательные регионы РФ. Среди них —Белгородская область, Краснодарский край. Региональные рынки интересны тем, что в них есть потенциал для крупных проектов. В регионах мы успешно ведем проекты комплексной застройки: так в Краснодаре строим новый микрорайон, в Белгороде идет реконструкция квартала.
В регионах востребована и жилая, и коммерческая недвижимость. В Белгороде мы возводим торгово-офисный центр. Впервые в городе были предложены офисы класса А и торговые площади с концептуально новым разделением на функциональные зоны.
Особо востребовано современное жилье бизнес-класса и малоэтажная застройка - коттеджи и таун-хаусы. Компания "Авгур Эстейт" строит в Краснодаре коттеджный комплекс "Екатериновка". Примерный объем инвестиций в проект составит более $20 млн. Это будет первый в Краснодаре коттеджный поселок регулярного типа, имеющий огороженную и охраняемую территорию.
С 2001 года в Белгороде работаем над проектом реконструкции исторического центра города, здесь будет построено 100 000 кв. м. благоустроенного и современного жилья. Впервые в городе был применен комплексный подход к застройке, предполагающий изначальное решение всех социальных и коммунально-бытовых проблем на уровне не отдельного дома, а целого микрорайона.
В Белгороде вначале компания столкнулась с недоверием покупателей. Среди местного населения ходили слухи о том, что московский застройщик — это компания-однодневка, которая обманет и уйдет с рынка. Лишь после того, как были построены несколько этажей будущего жилого комплекса, лед недоверия удалось растопить.
К тому же все новое в нашей стране воспринимается непросто. В свое время предложение монолитного способа строительства и свободные планировки квартир в Белгороде насторожили людей, а сегодня они все чаще отдают предпочтение именно этим технологиям и способам строительства.
Региональные проекты выгодны всем: для инвестора — это апробация его возможностей и приобретение опыта в комплексном строительстве, для жителей — возможность стать собственниками современного жилья высокого качества.
В городах-миллионниках растет рынок
Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании СТ Групп Регион (группа компаний "Снегири"):
Компания давно и активно строит жилые и нежилые объекты в Сочи, Лазаревском, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Краснодаре. Планирует войти на рынок Перми, Ялты, Нижнего Новгорода и др.
Наша компания строит жилье бизнес и де-люкс класса.Москвичи вышли на региональные рынки давно, еще в 2003 году, после того, как была принята программа регионального сотрудничества. Так что не думаю, что решение московских властей больше строить социального жилья сильно повлияет на ситуацию. Тем более, что рынок растет в городах-миллионниках.
Кроме этого, москвичи приносят новые стандарты качества: московские девелоперы осуществляют те проекты, которые не под силу местным застройщикам.
Резюме Metrinfo
Главный вывод - взаимный интерес московских застройщиков и регионов только усиливается. Москвичи готовы получать меньшую прибыль по сравнению с той, которую приносят их столичные проекты. Зато "потери" с лихвой компенсируются массой плюсов региональных рынков: пока нет земельного дефицита, есть возможности для крупных, комплексных проектов, низкая конкуренция.
Российская провинция нуждается не только в новом качественном жилье, но и в хороших офисах, торговых центрах. Конечно, сейчас внимание застройщиков приковано к "лакомым" российским территориям с теплым инвестиционным климатом. Но глядишь, за регионами-удачниками подтянутся и другие. Россия большая, места хватит всем. И на Москве свет клином не сошелся.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
