Новостройки эконом-класса — исчезающий вид на рынке Москвы
24 января 2008
Практически половину от объема строящегося жилья в городе московские власти намерены передавать очередникам и переселенцам из ветхого жилого фонда. Понятно, что очередник получит квартиру не в доме класса "премиум" и "люкс". Значит, современного панельного жилья на рынке Москвы будет все меньше и меньше - панельные метры будут прямо с заводского конвейера уходить на нужды социальных программ. Да и сейчас купить панельную новостройку в столице - проблема. Не исчезнет ли она как вид со столичного рынка напрочь?
Прежде всего, уточним, что под новостройкой эконом-класса мы понимаем современное панельное жилье серий — КОПЭ, П-44Т, П-44ТМ, П-44-К, П-46М, П3М, ГМС-2001... Технологии строительства панельных домов позволяют строить быстро и качественно. Жилье в панельной новостройке покупателю обходится дешевле. Причин несколько. В "панельках" сами квартиры по площадям скромнее, чем в монолитных домах. За счет расположения в менее пафосных районах, квадратный метр обходится в более приемлемую сумму, в среднем $3500-3700 за кв. метр.
По данным аналитического центра IRN.RU эта цифра в 2007 году достигла показателя $3800 за кв. метр, а в монолитных новостройках метр стоит в среднем $5600 (за исключением домов в центре города). Наконец, необходимый при новоселье ремонт в панельных домах менее грандиозен, чем в "монолитах".
Жилью эконом-класса Metrinfo.Ru уже посвящал статью "Поиск новостроек эконом-класса: держитесь восточной стороны Москвы". Наши эксперты посоветовали обратить внимание на Северный, Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа. "Ловить" варианты нам предлагали в районах Западное Дегунино (мкрн.10А), Ховрино, Левобережный, Коптево, Свиблово, в Северный, Алтуфьевский, в Северное и Южное Медведково, Косино-Ухтомский, Кузьминки. Опрошенные нами специалисты отмечали, что жилье в домах индустриальных серий раскупается быстро.
Сегодня мы задали экспертам другой вопрос. А что будет с панельными новостройками дальше? Будут ли они в свободной продаже или их окончательно поглотят социальные программы?
На месте промзон дешевого жилья не построишь
Игорь Иванов, коммерческий директор Финансово-строительной корпорации "Лидер":
По оценке аналитиков компании, в ближайшее время рынок недвижимости Московского региона существенно изменится. Во-первых, в столице площадок под застройку практически не осталось, а те, что есть, выставляются по завышенной цене, и, тем не менее, за каждый участок между девелоперами ведется ожесточенная борьба. Во-вторых, застройщиков, получивших участок под строительство, подстерегают сложности с оформлением и согласованием всей документации, необходимой для начала строительства.
С учетом вышеперечисленного, костяк предложения жилья в Москве составят дома бизнес- и элит-класса, так как только они позволят обеспечить застройщикам прибыльность проекта, даже, несмотря на более длительный период его реализации. Если говорить об освоении территорий бывших промзон, которые девелоперы рассматривают как альтернативные участки под строительство, то предшествующие застройке мероприятия по реорганизации территории настолько затратны, что строить на их месте "дешевое" жилье абсолютно не целесообразно. Как следствие, ожидается вытеснение жилья эконом-класса из столицы, а на то, что все-таки будет строиться, ожидается скачок цен, обусловленный диспропорцией спроса и предложения. Безусловно, цены вырастут и на жилье категории элит и бизнес, однако, этот процесс будет более плавным.
Очередь за средним и дальним Подмосковьем
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний "Домостроитель":
В Москве ощущается дефицит площадок под строительство, в этом свете перспективы ежегодного строительства около 5 млн. квадратных метров выглядят, по меньшей мере, оптимистичными. В любом случае значительная часть объемов строительства придется на глобальные проекты, самым крупным среди которых станет Большой Сити.
В 2008 году рост цен на первичную московскую недвижимость в сегменте "эконом" ожидается на уровне чуть выше инфляции. В тоже время наибольший рост на рынке первичной жилой недвижимости в 2007 году был замечен в ближнем Подмосковье, а в следующем году пиковые отметки переместятся в среднее и дальнее Подмосковье.
Подмосковье ожидает бум потребительского спроса
Наталья Кузовникова, специалист отдела проектов ООО "Терра-недвижимость":
На мой взгляд, стоит разделять понятия "социальное жилье" и "жилье эконом-класса". Социальное предоставляется очередникам, по социальным программам, для расселения пятиэтажек и т.п. - то есть, людям, остро нуждающимся. Хотя в перспективе возможны частные случаи спекуляции в данном сегменте, но их количество будет незначительным.
А эконом-класс — это жилье "в рынке", и развитие этого сегмента будет зависеть от рыночной конъюнктуры. Эконом-класс в Москве останется, только ценовая планка сегмента будет повышаться, в зависимости от характера развития столичного рынка. Основную долю рыночного эконом класса займет вторичное жилье, причем не самое ликвидное. Разумеется, сравнивать эконом-сегмент в Москве и области, или регионах невозможно в связи со значительным ценовым разрывом стоимости квадратного метра.
Вероятно, потребительский спрос будет обращать повышенное внимание к новостройкам в подмосковных городах, которые на порядок ниже по стоимости кв. м., по сравнению с Москвой. Подмосковным городам есть куда развиваться, а в Москве - дефицит земель.
Покупатель - король рынка
Валерий Лукинов, руководитель Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов:
На рынке все решает покупатель. Если бы панельные дома пользовались большим спросом и приносили больший доход, строили бы именно их. Пока же застройщики стремятся к большей прибыли, которые обеспечивают кирпичные и кирпично-монолитные дома бизнес-класса. Не только в Подмосковье, но и везде.
Поэтому панельные дома "откатываются" в менее престижные районы, их строят там, где земля дешевле, инфраструктура хуже - для менее привередливых покупателей. Кроме того, в Москве дешевые панельные дома еще долго не уйдут с вторичного рынка.
"Панельки" подвинут и из ближнего Подмосковья
Владимир Прокопенко, генеральный директор строительной компании "Паритет", город Реутов:
Думаю, что в 2008 году дорогие кирпичные дома начнут вытеснять "панельки" не только из Москвы, но и из ближнего Подмосковья. 2008 год может стать переломным в этом отношении.
Но совсем панельные дома не уйдут: во-первых, их проще строить, во-вторых, любое жилье в Подмосковье будет дорожать.
Уже сейчас цена квадратного метра хорошей панельной новостройки в Реутове может доходить до 90 тыс. руб. Не все захотят разрабатывать авторский проект, кто-то предпочтет быструю прибыль.
В Подольске панели нарасхват
Марина Горбачева, менеджер по продаже недвижимости ЗАО "Подольский ДСК":
В Подольске наша компания строит панельные дома разработанной нами серии. Здания облицованы под кирпич. Никаких проблем со спросом на квартиры в панельной новостройке нет, более того, такие дома очень популярны у "среднеобеспеченного" покупателя, который предпочитает покупать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
На стадии строительства обычно продается 50 - 90% квартир. Квадратный метр в Подольске на стадии строительства стоит 43500 - 51000 руб., в готовом доме - 52000 - 56500 руб. Так что производство мы не только не сворачиваем, напротив, открываем новые линии производства панелей.
Главный фактор - дефицит земли
Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям группы компаний "МИЭЛЬ-недвижимость":
Борьба между сторонниками кирпичных и панельных домов идет давно. Если смотреть на все исключительно с точки зрения здравого смысла и целесообразности для города, нужно застраивать Москву в массовом порядке кварталами современных панельных домов. Только так мы можем решить проблемы очередников, выселить людей из морального устаревшего, ветхого, иной раз опасного для жизни жилья. Панельный дом можно построить за 1,5 месяца, кирпичный сдадут минимум через год.
Но, к сожалению, главный фактор, влияющий на ситуацию - дефицит земли. Земля стоит очень дорого, и строить на ней дешевые панельные дома никто не хочет. Девелоперы ориентированы на строительство элитного жилья по индивидуальному проекту, и в стоимость квадратного метра в доме такого класса, между прочим, входит "однородное социальное окружение". Богатый человек не захочет жить по соседству с теми, кого выселили из пятиэтажки.
Так что панельные дома будут вытеснять все дальше в Подмосковье, если только правительство Москвы не будет резервировать площадки в каждом районе под строительство "целевого" жилья.
Резюме Metrinfo.Ru
Хотя мнения экспертов совпадают и не во всем, общая тенденция подтверждается. "Панельки" вытесняют из столицы, несмотря на успех у покупателей. В Подмосковье пока что для них больше простора.
Эксперты назвали еще одну существенную причину, почему строители предпочитают строить дорогие дома: столичная земля в дефиците. Заниматься перебазированием промзон тоже хлопотно - затраты потом требуется окупить.
От себя добавим еще одно опасение. Вторичный рынок современной панели тоже может отреагировать на будущий дефицит и подорожать. Может, пока не так уж это и страшно звучит, поскольку последнее время цены практически не росли, но проблема вырисовывается. Москва становится супердорогим городом, а нам за покупками придется отправляться в гостеприимное пока что Подмосковье.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
