Покупка участка: как не зарыть свои денежки в чужую землю
2 апреля 2008
Купить пустой земельный участок хотят многие. Частные инвесторы - потому что инвестиции в землю могут принести даже больший доход, чем покупка коттеджа. Юридические лица - из-за нежелания тратиться на снос или реконструкцию строений, имеющихся на участке. Гораздо рентабельнее осваивать участок "с нуля", но при условии - если есть все необходимые коммуникации. "С нуля" будет осваивать землю и покупатель земли для личных целей, движимый идеей создать ДММ - дом моей мечты, как это называют риэлторы.
Спрос на "просто землю" — высокий. И даже неискушенный в земельных делах человек понимает как минимум три важных момента: что купить можно у посредников и прямых владельцев, что цена покупки может быть более и менее выгодной. И что придется озаботиться юридической чистотой и надежностью сделки.
Куда идти, или без посредника - никак
Купить землю сегодня можно и у собственников, и через посредников, в число которых входят разовые "непрофильные" перепродавцы и агентства недвижимости, специализирующиеся на подобных сделках.
Риэлторы сегодня сосредоточили в своих руках наибольший объем загородных предложений. Большинство компаний в основном работают с построенными объектами, с земельными участками в посёлках с подрядом или без, - объяснили Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru в агентстве недвижимости WELHOME.
Сделки с неосвоенной землёй, проходящие при посредничестве риэлтора, занимают самую незначительную нишу. И чем дороже земля, тем сложнее её купить без помощи агентства, говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. А дешевая земля, как горячие пирожки, разлетается очень быстро, — констатирует Светлана Липатова, консультант офиса "Новая Рига" АН DOKI. Собственники такой земли это прекрасно понимают и потому часто успевают продать сами. Только поймать такие предложения, видимо, целое искусство.
Картину дополняют в компании "Промышленные земли": для рядового покупателя приобрести земельный участок, минуя посредника, затруднительно в силу конъюнктуры рынка. Непрозрачность - первая и главная его особенность. Один и тот же участок продают несколько брокеров и у каждого "своя" цена. В таких "цепочках" рядовому покупателю практически невозможно выйти на реального собственника.
Сегодня из-за обостряющейся проблемы дефицита земли в Подмосковье, внимание игроков переключается на сопредельные с Московским регионом области. Московские риэлторы уже начали заниматься продажей коттеджей в организованных поселках на таких территориях.
Крупными же наделами, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город", московские риэлторы как правило не занимаются. Когда такое предложение появляется, то обычно выясняется, что продавцы имеют какой-то "выход" на Москву, но чаще всего это не риэлторы и не девелоперы, а люди, ведущие какой-то другой бизнес. Продажа земли для них - часто побочное занятие.
Ассортимент загородного продукта, которым располагают риэлторы, довольно широк, попадаются и дешевые предложения, - говорит Алексей Аверьянов генеральный директор Vesco Consulting. Это могут быть земельные участки сельхоназначения, либо без коммуникаций.
Продажа любого загородного участка технически дело довольно хлопотное (выезды на место и показы требуют массу времени и усилий), а комиссионные впрямую зависят от суммы сделки. Поэтому риэлторы, объясняет Татьяна Капланова, коммерческий директор компании "Mozaik Development", берутся за недорогие объекты, если имеется возможность предложить покупателю дополнительные услуги: сопровождение сделки, регистрации права собственности на участок, изменение статуса земли, получение исходно-разрешительной документации для строительства. С учетом услуг риэлторов, участок в малоосвоенных регионах размером 5 га, может обойтись в $50 тыс., из расчета $100 за сотку.
Сколько стоит входной билет
Cтоимость земли колеблется в рамках от 100 у.е. за сотку (крупный участок сельскохозназначения на большом удалении от Москвы без подведённых коммуникаций) до 300 тыс. у.е. (лесной участок в охраняемом посёлка в 15-километровой зоне Рублёво-Успенского шоссе).
Стать обладателем привлекательного для инвестиций подмосковного участка можно, имея сумму в $100 тыс., - утверждают в компании DOKI. В этом ценовом диапазоне сегодня находятся достойные внимания участки на Калужском, Киевском, Пятницком и некоторых других популярных направлениях. Они принесут доход не менее 20-30% годовых.
Присматриваясь к более престижным трассам - Рублевскому или Новорижскому шоссе - нужно быть готовым выложить уже $20 тыс.-100 тыс. за сотку.
C точки зрения дальнейшего роста, по оценке "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", наиболее выгодны участки на Западных и Юго-Западных направлениях (сектор от Новорижского до Калужского шоссе) на удалении до 30 км от МКАД. Порядок цен на такие участки также от $20 тыс. до $100 тыс. и более за сотку. Разумеется, можно стать владельцем участка, обладая и $20 000, но не в престижных районах Подмосковья.
Руководствуясь желанием купить недорого, надо рассмотреть варианты покупки по недооцененным направлениям, говорит Олег Птушкин, начальник отдела продаж холдинга "МДК-Групп". Одно из таких - Ярославская трасса, где решается вопрос транспортной доступности (недавно открыли развязку возле Королева, к концу года обещают открыть еще одну в районе Мытищ). Уже планируется строительство поселков за первой бетонкой. Сейчас приобретение участков в этих местах очень выгодно, так как через несколько лет цены изменятся в разы.
Если инвестор обладает скромными средствами, есть смысл обратиться к предложению удалённых земель, причем, ценовая динамика в относительных цифрах в этом сегменте выше. Приобретать нужно ликвидную землю без очевидного отрицательного окружения.
Новые тенденции: едем в Тульскую область
Возникновение новой тенденции рынка - интерес к регионам - имеет под собой несколько причин. Это и сокращение предложения в Подмосковье, и более низкие цены в областях, и возможность предложить клиентам крупные и недорогие наделы земли - то, что в Московской области по карману только очень состоятельным приобретателям.
По данным компании DOKI, стоимость сотки в соседних областях может начинаться со $100. К дешевым вариантам, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость", можно отнести варианты в Тульской и Калужской областях. В Тульской, например, "МИЭЛЬ" организовала продажи участков в рамках проекта "Киевская Русь", где стоимость сотки земли стартует с 78 тыс. руб., (площадь участков составляет порядка 15-29 соток). Аналогичное предложение есть в поселке "Заречье" Тульской области.
Сейчас, говорят в компании "Промышленные земли", продаваемые региональные земельные участки - обычно значительные по площади, от 1-го - 2-х до сотен гектаров, и приобретают их, в основном, в спекулятивных целях, так как земля дорожает быстро и постоянно.
В основном, через риэлторов проходит не просто земля, а готовые проекты формата "дальних дач" в Тверской, Тульской и Владимирской областях, объясняют в Welhome. К примеру, в Тверской области наиболее интересные поселки "Московское море" и "Конаково River Club". Из новых проектов в Тульской области называют "Велегож-Парк", во Владимирской - "Заповедный край". Средние цены на дома эконом-класса с небольшими участками колеблются от $100 до 250 тыс. Если проект имеет интересную инфраструктурную составляющую, крупные домовые участки или находится на первой линии возле большой воды, то средняя стоимость предложения может составлять от $500 тыс. до 1 млн.
Прошлое и будущее. Правовое и градостроительное
Существует как минимум два основания для того, чтобы при покупке земельных участков обратиться к специалистам.
Первое: наличие у них максимального набора предложений.
Второе: умение ими оценить степень риска сделки. Правда, для этого вам придется приложить известные усилия. По своей воле проверять надежность объекта, историю возникновения прав на него будут или на элитном рынке или, если повезет, в обычном агентстве недвижимости, но руководствующемся высокими принципами качественного обслуживания.
А ведь неприятности по части претензий третьих лиц обычно всплывают после покупки. Юридически риэлтор не несет никакой ответственности за предлагаемый объект. Об этом говорит Максим Лещев, генеральный директор компании "Гео Девелопмент": "Уровень проверки документов оставляет желать лучшего. В случае возникновения претензий третьих лиц или других обременений риэлтор физически не сможет ни за что отвечать, поэтому и не предоставляет гарантий. В последнее время встречаются организации, которые гарантируют и страхуют сделки, но это, в первую очередь, касается элитного сегмента недвижимости, где и без того покупатель зачастую привлекает именитое адвокатское бюро". Максим Лещев рекомендует в любом случае внимательно прочитать земельный кодекс, заказать выписку из ЕГРП, посетить местную администрацию, земельный комитет и кадастровую палату с вопросом о юридической чистоте объекта покупки.
Между прочим, неоформленная земля присутствует в обороте рынка и на нее существует спрос. Недавно компания "Гео Девелопмент", реализовала земельный участок, по стоимости в 2 раза ниже рыночной из-за серьезных юридических сложностей.
Как правило, объясняют в Vesco Consulting, неоформленными соответствующим образом продаются большие участки, интересные крупным девелоперам и застройщикам больше, чем самим собственникам. Такие собственники просто не могут оформить эти земли должным образом. Крупным же игрокам это вполне под силу. Часто после оформления территория снова выставляется на продажу.
Кроме истории земли, неплохо поинтересоваться и ее будущим. Власти подмосковного региона, (да и других регионов РФ) вынашивают самые смелые планы по расширению дорожной инфраструктуры, возведению целых новых городов и поселков. Чтобы избежать неприятностей, - объясняют в компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", - нужно отслеживать изменения в генеральном планировании Подмосковья в целом и перспективы развития прилегающих к вашей земле территорий в частности.
Известны случаи, говорит С.Орбант, предложений компенсаций: например, в деревне Рассказовка (7 км от МКАД по Боровскому шоссе) жителям предлагали довольно существенные денежные суммы, но они не согласились на них. И обновленное Боровское шоссе пришлось прокладывать через лес, рубить просеку, делать эстакаду и т.д.
Избежать "несостыковки" планов по покупке земельного участка частными лицами и планами властей по прокладке новых скоростных дорог и т.п. деятельности в долгосрочной перспективе практически невозможно, считает Оксана Жильцова, управляющий партнер компании "Промышленные земли".
Правда, не исключается и оптимистический сценарий развития событий: например, земля куплена, на ней идет строительство задуманного объекта. И по всей округе разносится радостная весть: неподалеку власти возводят/реконструируют трассу, что существенно улучшит транспортную доступность района, сократит время в пути. Как правило, говорят риэлторы, в таких случаях стоимость недвижимости в этих районах подрастает процентов на 10-15%. Такое тоже возможно.
Резюме Metrinfo.Ru
Попробуем резюмировать советы профессионалов. Вывод первый - без посредника купить землю тяжело, так что придется все-таки обращаться к ним. Вывод второй - чтобы купить недорого и выгодно, нужно обратить внимание на недооцененные направления, которые должны "выстрелить", (по причине, например, реконструкции трассы), на участки вдали от Москвы, или, может быть, даже в соседних областях. Стоимость земли колеблется во впечатляющих рамках, - от $100 до $300 тыс. Для покупки хорошего участка под Москвой нужно иметь не менее $100 тысяч. И придется-таки потратить время на проверку правового прошлого участка и "градостроительного" будущего.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
