О деньгах в хорошем обществе говорить не принято. Но Metrinfo.Ru предлагает сегодня отбросить ложный стыд и все-таки поговорить о наших с вами кровных. То есть, - о тех деньгах, которые платим посредникам за удачно проведенную сделку. Вобщем, обсудим риэлторскую комиссию. Номинально это - считанные проценты от суммы сделки, но на практике иногда выходит иначе.
На заре отечественного рынка, в начале 90-х, никакой фиксированной комиссии не существовало. Риэлторы предпочитали договариваться с клиентами в "натуральной" форме: мы продадим вашу квартиру, и вы получите столько-то. Сколько реально заплатит покупатель, и каким окажется наше вознаграждение - не ваше дело (т.е. впрямую так, конечно, обычно не говорили, но это подразумевалось).
Еще более "мутными" оказывались альтернативные сделки - там, где продавцу на вырученные деньги сразу же приобреталось другое жилье. За вашу комнату в коммуналке на Арбате - однокомнатную квартиру в Отрадном, и весь сказ.
Стоит ли говорить, что при подобных "стандартах" размеры комиссии иногда поражали воображение?! На расселении коммуналки в Центре риэлтор в те годы вполне мог заработать себе на квартиру. Иногда агентства выкупали коммунальные квартиры себе в собственность - для этого могли взять кредит под 100% (!) годовых, и все равно получалось выгодно.
Вечно так продолжаться, естественно, не могло. Развитие нашего рынка, растущая конкуренция, увеличивающаяся информированность населения привели к тому, что агентства, кряхтя и стеная, уменьшали собственные аппетиты. Году этак к 2002-му на рынке прочно обосновался стандарт в 6% за сделку попроще и 8% - посложнее (например, расселение коммуналок).
Сильнейшим ударом для риэлторских фирм стало появление компаний-дискаунтеров, обещавших работать за 2%. На одном профессиональном мероприятии, где представители такой компании появились впервые, раздавались призывы набить им морду - а, как известно, в каждой шутке есть только доля шутки, а остальное - правда.
...В общем, не увязая чрезмерно в деталях, можно сказать: вся история нашего рынка - это история сокращения размеров комиссии. Риэлторам такое, понятно, не понравилось - и наиболее ушлые и сообразительные из них стали брать комиссию скрытую.
Первый способ - продают дороже
Самый очевидный вариант - продать объект за сумму, бОльшую, чем говорится об этом владельцу. Например, агентство подписывает с клиентом соглашение о том, что его квартира будет продаваться за $200 тысяч (здесь и далее все цифры условны, исключительно для иллюстрации), а комиссионное вознаграждение составляет 5%. Т.е. владелец получает $190 тысяч, агентство - $10 тысяч. В реальности квартира продается за $220 тысяч. В строгом соответствии с агентским договором хозяин должен был бы получить тут $209 тысяч, а агентство - $11 тысячу.
Но сообщить хозяину о том, что недвижимость была продана дороже, "забывают": ему дают только фигурирующую в первоначальном договоре сумму, а сумма комиссии агентства составляет, таким образом, $30 тысяч. Многие агентства настолько искренне считают полученные "сверху" деньги своей законной добычей, что даже включают соответствующий пункт в свои договоры.
Второй способ - подарок от покупателя
Московская недвижимость практически непрерывно дорожает. Результат - "хозяином рынка" является продавец. Покупатель же чувствует себя не очень уютно - то, что он договорился купить сегодня, завтра может подорожать. По этой причине риэлторы, работающие со стороны продавца, не стесняются брать деньги и с покупателя тоже. К примеру, продается квартира - как и в описанном выше случае, за $200 тысяч.
Но продавец здесь въедливый, он старается вникать во все тонкости, и риэлтор знает, что все, что он получит от повышения цены - это 5%. Тут находится сообразительный покупатель (а если он не сообразительный, то можно ему намекнуть), который решает квартиру "закрепить". Иными словами, он обещает действительно купить квартиру за $200 тысяч и при этом дать риэлтору еще $10 тысяч индивидуально. Если в такой ситуации появится другой покупатель, желающий купить квартиру за $220 тысяч, риэлтор и не подумает сообщить об этом своему клиенту. Зачем? Если поступишь честно, твои комиссионные составят $11 тысяч. Промолчишь - $30 тысяч.
Как защититься: следите за рынком
Абсолютных правил нет. На поверхности лежит рекомендация все проверять и контролировать, вникать во все суммы и цифры. Однако, как мы уже поняли, проницательность может и не спасти владельца квартиры, если посредник не скажет ему о поступивших новых предложениях.
Так что единственной рекомендацией может быть просто следить за рынком, знать уровень цен и т.п. Это если и не полностью защитит от "обстригания", то, по крайней мере, ограничит ущерб некими разумными рамками.
Не будем клеймить риэлторов
Разумеется, проще всего было бы осудить посредников, наживающихся на клиентах. Припомнить кстати, что в законодательстве, например, Канады за подобные "фокусы" установлена уголовная ответственность - там риэлтор обязан сообщать своему клиенту все цифры. Или привести в пример Белоруссию - недавно были сообщения, что там законодательно установлено, что риэлторы могут брать не более 3%.
Однако мы, с позволения уважаемого читателя, по столь очевидному пути не пойдем, а посмотрим на проблему с другой стороны. Риэлторская комиссия в России - одна из самых низких в мире (с Белоруссией сравнивать не будем). Обычно добрый наш потребитель любит вспоминать о 5% в США. Но при этом деликатно "забывается", что эти деньги берутся только за риэлторскую работу, т.е. подбор варианта. Проверить объект на предмет юридической чистоты, собрать документы к сделке, заключить ее - всем этим занимаются совершенно другие специалисты и за отдельную плату. В итоге во всем мире дополнительные расходы покупателя достигают 10-20% от стоимости недвижимости - цифра эта нашим потребителям кажется немыслимой.
Резюме Metrinfo.Ru
"Без зажиточной жизни в народе не воспитаешь добрых качеств", - сказал китайский философ Сюнь-цзы. Эта мысль поразительным образом перекликается с одним психологическим исследованием, в котором утверждается, что только очень немногие люди (процентов пять, не более) являются абсолютно честными. Такой умрет от голода, но не возьмет чужого. Еще примерно столько же - другой полюс, люди, всегда готовые идти на преступления по складу характера. А подавляющее большинство, не менее 90% - "болото". При нормальных условиях жизни, когда все вроде бы есть, воровать не стану - зачем рисковать, еще в тюрьму угодишь! Но если обстоятельства окажутся чрезвычайными, на кону будет собственная жизнь и жизнь детей - возьму и не почешусь.
Лет 15 назад профессия риэлтора была очень престижной, люди "поднимались" за несколько лет, покупали квартиры. Сегодня - нет, доход в $1000-1500 считается в этой среде очень приличным. Руководители агентств недвижимости в частных беседах признают, что сотрудники потолковее разбегаются, а о качестве вновь приходящих стараются не говорить вообще. В таких условиях наиболее умные из агентов - те, кто по каким-то причинам уходить из профессии не хотят - стараются найти варианты, как же тут можно разживиться. И находят.
...В общем, автор далек от мысли, что повышение доходов риэлторов сразу же остановит такое неприятное явление, как скрытая комиссия. Но это явно необходимое условие.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
