Покупка офиса в крупном городе - дело весьма хлопотное. Иногда компании, имеющие необходимые для этого средства и желание, годами не могут подобрать подходящий вариант. Бывает, что процесс поиска затягивается лет на семь! И дело не в том, что на рынке мало предложений. Проблема - в запутанном и крайне неудобном отечественном законодательстве. Но все же бизнесмены как-то выходят из положения.
О том, как купить офис с наименьшими потерями, Metrinfo.Ru рассказали знакомые бизнесмены, прошедшие через эту процедуру. Все дело в том, что они предпочли обходной, но вполне законный маневр: покупали не сам офис, а коммерческую организацию, владеющую необходимым активом. Это выгоднее: нет необходимости в перерегистрации прав собственности на здание (это долго), не нужно переоформлять договор аренды земельного участка (это проблематично), а также можно не платить налог на добавленную стоимость (это дорого). Кроме того, сведено к минимуму общение с разного рода чиновниками, что, как правило, весьма затратно.
Такая сделка занимает от 6 месяцев до 1 года. И предшествует ей тщательная подготовка, которая делится на пять этапов.
Этап первый: переговоры и определение сторон сделки
В таком деле не обойтись без профессионалов: консультантов по покупке недвижимости, технических экспертов, юристов, специализирующихся на такого рода сделках, налоговых консультантов. Полагаться на свои силы весьма недальновидно. Эксперты должны быть знакомы с конкретным объектом недвижимого имущества или по крайне мере знать, на что следует обратить внимание при сборе документации, оценке технического состояния, подготовке проекта договора и т.д.
Главное на данном этапе - собрать необходимую команду компетентных людей, определить цели и условия сделки.
Этап второй: создание структуры
Объектом купли-продажи может стать как российская, так и зарубежная компания. Причем акции зарубежной фирмы, как правило, покупать проще
.
Для оптимизации сделки создается холдинговая компания, которая либо напрямую владея объектом, либо опосредовано через обладание контрольным пакетом акций компании-владельца, распоряжается недвижимым имуществом.
Меньше проблем возникает у покупателя, если компания зарегистрирована за границами нашей родины. В этом случае необходимо удостовериться, что компания действительно существует и ее документы полностью соответствуют законодательству страны пребывания. Нужно узнать, уполномочен ли продавец вести переговоры и получать все необходимые корпоративные одобрения. В некоторых государствах действует жесткое антирейдерское законодательство, согласно которому для продажи компании необходимо одобрение всех ее акционеров. Более того, это должно быть зафиксировано письменно и нотариально удостоверено.
По сделкам, заключаемым в отношении российских компаний, в подавляющем большинстве случаев необходимо одобрение Федеральной антимонопольной службы. По крайней мере, если компания-покупатель получает контроль на более чем 20% акций компании продавца и балансовая стоимость недвижимого имущества превышает 10% балансовой стоимости средств производства и нематериальных активов.
Этап третий: правовая экспертиза
Правовая экспертиза в данном случае делится на две части. Первая - проверка истории и нынешнего юридического состояния недвижимости, в ходе которой изучается цепочка перехода прав на объект, чистота сделок, отсутствие обременений и документация, подтверждающая право собственника.
Вторая - экспертиза компании. В ходе этой процедуры контролируется правильность создания холдинговых компаний, как в целом, так и каждой фирмы в отдельности. Хотя они, чаще всего, и не ведут никакой хозяйственной деятельности, но все же лучше удостовериться, что собственниками соблюдается законодательство (трудовое, экологическое и т.п.).
Этап четвертый: подготовка договора
Ключевым вопросом в подготовке договора, естественно, является проблема заверений и гарантий. Продавец обязан раскрыть покупателю всю необходимую информацию: особенности, свойства и дефекты предмета сделки. Покупатель должен заверить продавца, что с его стороны нет никаких препятствий для выполнения условий договора.
Правовых инструментов, обеспечивающих заверения и гарантии, довольно много. Но чаще всего используются два - юридический и финансовый: предварительный договор и гарантийный депозит.
С помощью предварительного договора можно определить условия, необходимые для заключения сделки, а также предусмотреть санкции в случае их невыполнения. Что же касается депозита, то российское законодательство предусматривает только две формы резервирования средств: аванс и задаток. Это несколько сужает применение финансовых гарантий. В зарубежных правовых отношениях депозиты используются несколько шире.
Этап пятый: подписание договора и завершение сделки
Между подписанием договора и его исполнением может пройти некоторое время (от нескольких дней до нескольких месяцев), поскольку процесс перехода акций требует соблюдения ряда формальностей. Например, необходимо внести изменения в реестр акционеров. Более того, если в сделке принимает участие иностранная компания, данная процедура проходит сразу в двух юрисдикциях.
На практике это происходит примерно так. Покупатель и продавец встречаются в каком-либо офисе (лучше, чтобы это было помещение банка, где находится счета покупателя и продавца). Продавец заполняет распоряжение на передачу акций, но дату в нем не проставляет. Но как только покупатель выдает распоряжение к оплате, договор окончательно оформляется. Представители сторон получают документы на руки: продавец - бумаги, подтверждающие передачу акций, покупатель - документы, имеющие отношение к приобретаемому имуществу. После этого сделка может считаться завершенной.
Комментарии специалистов: как выбрать помещение
Оцените объект с точки зрения рентабельности
Алексей Коноплев, технический директор управляющей компании "Placon property management":
Существующий в РФ рынок коммерческой недвижимости практически на 100% является рынком продавцов, то есть формируется в отрыве от ожиданий арендаторов и учитывает в основном интересы владельцев недвижимости - в силу высокого неутихающего спроса на арендную недвижимость. На этом рынке главное - наличие предложения, а спрос не заставит себя долго ждать.
Большая часть проектов заимствуются у зарубежных инвесторов. Многоэтажные здания наиболее выгодны для инвесторов, тем более что в столице весьма дорогая земля. Но в Москве много сложностей с постройкой многоэтажных зданий. Сейчас в центре нельзя строить небоскребы, а на окраинах можно. Чем дальше от центра и ближе к окраинам города - тем выше этажность зданий. На участках, достаточно удаленных от центра города, получить территории под строительство намного проще, чем в центре. В центре такое предприятие является более затруднительным, в том числе и по причине крайне сложного процесса согласования, который "съедает" заметную часть бюджета. Большую проблему создает нехватка "земли" и паркинг.
Первое, на что стоит обратить внимание при покупке офиса, так это на юридические документы собственника - получить гарантии чистоты предполагаемой сделки.
Также стоит оценить объект стоит с точки зрения рентабельности: удачно ли расположено здание относительно метро и центральных автострад, есть ли парковка, оценить комфортабельность самого офиса.
Еще нужно обратить внимание на деятельность управляющей компании и ее позицию на рынке коммерческой недвижимости.
Покупка офиса - это инвестиция
Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Необходимо детально ознакомится со всей документацией по приобретаемому объекту. Четко понять, насколько правоустанавливающие документы и сам договор купли-продажи могут исключить риск признания сделки ничтожной. Думаю, следует воспользоваться услугой титульного страхования, тем более, что она становится доступной (цена затрат на исключение подобного риска составляет не более, чем 1% от стоимости приобретаемого помещения).
Второй момент - это качественные характеристики офиса, техническое состояние помещений, наличие необходимых коммуникаций, архитектурные особенности, ограничивающие или, наоборот, дающие определенные возможности для соответствующих перепланировок.
Важна и эксплуатирующая организация: кто будет управлять зданием, в котором вы купите помещение, насколько это профессиональная команда, в состоянии ли она оперативно решить возможные возникающие проблемы.
В 90% случаев новый собственник делает ремонт помещения, следовательно, перед покупкой следует задать себе вопрос, насколько корректно вы оценили возможные объемы таких вложений, не увеличивает ли это реальную стоимость помещения, возможно ли обсудить с продавцом какие-либо скидки, льготы и т.п.
Ну и, конечно же, соседи. Будет ли вам комфортно в этом окружении, не будет ли пересечения интересов, или может наоборот - вы как раз поселились там, где дополните друг друга и ваши взаимоотношения будут взаимовыгодными.
Наконец - ликвидность помещения. Ведь покупка офиса - это не только удовлетворение потребностей в самом помещении для организации и ведения бизнеса, но и инвестиционное вложение средств в недвижимость.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
